（2013）姑苏民五初字第0107号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-01-17
案件名称
原告马本超、顾姗姗与被告苏州南山置业有限公司商品房销售合同纠纷民事判决书
法院
苏州市姑苏区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马本超,顾姗姗,苏州南山置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第六十条第一款，第一百三十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条，第九条
全文
苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2013）姑苏民五初字第0107号原告马本超，男，1983年4月9日生。委托代理人廖洁，江苏拙正律师事务所律师。委托代理人刘莎，江苏拙正律师事务所实习律师。原告顾姗姗，女，1983年2月26日生。委托代理人廖洁，江苏拙正律师事务所律师。委托代理人刘莎，江苏拙正律师事务所实习律师。被告苏州南山置业有限公司，住所地苏州市城北西路1958号。法定代表人陈雷，董事长。委托代理人田原，上海誉嘉律师事务所律师。委托代理人丁桐力，系公司工作人员。原告马本超、顾姗姗与被告苏州南山置业有限公司（以下简称南山公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年5月28日、8月30日公开开庭进行了审理。原告马本超及其与顾姗姗的共同委托代理人廖洁、刘莎、被告南山公司的委托代理人田原、丁桐力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马本超、顾姗姗诉称，本市城北西路1958号地块的“南山金城1958”楼盘系被告开发，被告在销售过程中宣传赠送花池、建设地下停车场作为业主的配套设施。2011年7月17日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买上述楼盘XX幢XXXX室房屋，面积XXX平方米，总价753163元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。现因被告向原告交付的房屋并无其承诺赠送的花池，XX幢楼房亦未建设地下停车场，且被告在小区道路上增设许多停车位，导致小区绿化面积严重缩水，故认为被告在销售房屋过程中存在严重的虚假宣传行为，误导原告，故原告要求退房处理，但经多次协商未果。现原告诉来法院，请求判令：1、撤销原、被告签订的商品房买卖合同，被告返还购房款753163元；2、被告赔偿原告损失301265元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告南山公司辩称，其不同意原告的诉讼请求，认为被告系正常履行合同，本案并不存在可撤销、可变更情形。原告主张的花池缺失问题，被告认为在双方签订商品房买卖合同的附件贴图中并不存在花池；关于地下停车场，XX幢房屋并未规划建设地下停车场，合同中约定XX幢楼房含地下一层为开发商工作人员在上传合同文本时的笔误，且开发商亦表示愿意同原告协商解决停车位事宜。被告认为原告基于上述事实主张被告存在欺诈情形不能成立，请求驳回原告的全部诉请。经审理查明：2011年7月17日，两原告与被告签订商品房买卖合同，约定由原告方购买被告开发的本市城北西路1958号XX幢XXXX室房屋（F户型），建筑面积XX平方米，总价753163元。合同第3.3条约定，该商品房所属楼宇主体建筑自然层数为地上16层，地下1层，所属自然层为13层；合同第20条约定，本合同签订之前出卖方及其出卖方委托的房地产中介机构发布或提供的售楼广告、宣传资料和样板房、模型均不作为合同的附件或承诺，双方按本合同内容执行。在合同附件贴图中，原告所购房屋厨房北侧有一块矩形虚线标注区域，在已建成的XX幢房屋结构中，该虚线标注区域为飘窗。合同签订后，原告方依约支付了全部购房款。2012年3月25日，被告向原告发函，称“合同中标注有负一层建筑，因规划报批和规划批准手续中没有负一层设计，故15号、23号楼负一层不会建设。公司拟对15号、23号已购房的存在合同负一层问题的业主进行补偿，每户免费使用一个地下停车位，时间为五年。”另查明，南山金城XX幢房屋的建设工程规划许可证及规划核实合格证中均载明，15号楼房为地上16层，未含地下1层。再查明，因原告与被告就花池问题、地下停车位问题未能协商，原告拒绝接收房屋。经苏州市房地产测绘队测绘，原告所购买的XX幢XXXX室房屋建筑面积为86.76平方米，且据测绘图比对，合同贴图中厨房北矩形虚线区域未计入上述测绘面积。审理中，原告方主张被告在销售房屋过程中存在欺诈行为，并提供户型图、沙盘照片及视频、样板间视频及申请证人王昊、徐斐斐出庭作证。在原告提供的户型图中，F户型厨房北侧有一不计产证面积赠送的花池，户型图下方亦有小号字体标注“本户型为标准层户型，不同楼层会略有差异；以上户型为示意图，最终以合同正本所注户型为准。具体空间利用，封闭需按照惯例公约执行，并经物业公司审核同意。”在沙盘照片和视频中，原告认为沙盘中绿化效果较好，而实际情况并非如此，且在沙盘中15号楼房下原有地下车库进口。在样板间视频中，样板间外墙所贴户型图厨房北侧也有一个花池。在证人王昊、徐斐斐、刘金丽的证言中，证人王昊反映其所购买的E户型缺少销售人员承诺的卫生间花池；证人徐斐斐、刘金丽则反映其所购买的XX幢、23幢房屋缺少销售人员承诺的地下停车库；三位证人均称其与被告相同的上述问题尚未解决，准备维权。被告对原告提供的户型图、样板间视频均持有异议，认为原告方列举的上述材料反映的是南山金城一期房屋的情况而非本案诉争的三期房屋，为此，南山公司提供三期F户型图一份，在该份户型图中并无厨房北侧花池。对于沙盘照片及视频，被告认为系原告有选择性拍摄，且沙盘不能作为小区应有绿化率的依据。对于三位证人的证言，被告认为三位证人与本案结果存在利害关系，且作证过程中出现证人针对原告代理人没有说完的问题即进行作答，认为存在同谋可能。审理中，原告称其第二项诉讼请求要求被告赔偿301265元系根据消费者权益保护法之规定，认为被告存在欺诈导致合同解除，故被告应在已付购房款内向原告退一赔一，其自行下调至已付购房款的40%进行主张。以上事实，有商品房买卖合同、测绘成果表、建设工程规划许可证及规划核实合格证及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。按照审理商品房买卖合同纠纷司法解释之规定，如出卖人在销售过程中就房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的，即使出卖人违反其作出的说明和允诺，亦应承担违约责任，而非构成欺诈可撤销合同之情形。本案中原告主张欺诈成立的理由为合同中XX幢房屋存在负一层而实际没有、销售过程中承诺存在花池而实际没有。然合同附件关于交易标的物房屋的贴图中并无原告主张的花池，且根据合同附图红线标注区域及测绘结果亦证明原告所购买的房屋并不存在面积短少的事实，贴图中虚线标注的厨房北侧的飘窗亦未计入计价面积，故被告交付的房屋符合合同约定，原告主张花池缺失构成欺诈，缺乏事实依据。至于负一层，根据建设工程规划许可证及规划核实合格证，载明XX幢楼房并无负一层设计，故XX幢房屋在设计时即未有建造负一层的计划，原告认为现交付房屋缺失负一层与合同不符，可向被告主张违约责任。即使原告主张被告在销售过程中承诺将建造花池、负一层停车库的事实成立，按照前述司法解释之规定，原告亦应向被告主张违约责任。审理中，本院已向原告行使释明权，告知其按欺诈主张本案诉请存在一定法律障碍，可以变更诉讼请求及事实依据，但原告坚持原有的事实理由和诉讼请求。故原告基于前述理由主张被告欺诈成立要求撤销合同、退还购房款的诉讼请求，因缺乏法律依据，本院碍难支持。关于原告主张退一赔一的诉请。按照司法解释规定，出卖人因欺诈行为导致合同被撤销，买受人有权主张返还购房款及不超过已付购房款一倍赔偿的情形限于以下三种情形：故意隐瞒未取得商品房预售许可证明或提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已抵押、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁安置房屋。由此可见，司法解释规定的出卖人欺诈导致退一赔一的情形均系因出卖人欺诈行为影响买受人取得房屋所有权。原告现主张的事实并非上述情形，故其主张要求被告按已付购房款的40%另行赔偿的诉讼请求，缺乏法律依据，本院碍难支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第六十条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第九条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告马本超、顾姗姗以被告苏州南山置业有限公司欺诈为由要求撤销商品房买卖合同、退还购房款753163元及赔偿损失301265元的诉讼请求。案件受理费17151元，由原告原告马本超、顾姗姗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行，账号：10-550101040009599（代码207401021）。审 判 长 沈录印代理审判员 李 尧人民陪审员 孙毓平二〇一三年十一月十八日书 记 员 陈 辰 更多数据：