（2012）杭临民初字第1249号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-05-08
案件名称
胡吉云与陈亚军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
临安市人民法院
所属地区
临安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡吉云,陈亚军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百二十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条
全文
临安市人民法院民 事 判 决 书（2012）杭临民初字第1249号原告（反诉被告）胡吉云，委托代理人裘斌。被告（反诉原告）陈亚军，委托代理人陈可龙。原告（反诉被告）胡吉云诉被告（反诉原告）陈亚军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月12日立案受理后，被告（反诉原告）陈亚军提起反诉，本院审查后于2012年9月20日予以受理。本案依法由审判员程睿适用简易程序将本诉反诉合并审理。后因案情疑难复杂，本院依法组成合议庭，于2013年8月27日进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人裘斌，被告（反诉原告）的委托代理人陈可龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡吉云诉称：原告与被告于2011年10月7日签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于临东街的40号新建房的40号新建房1至6楼出租给原告用于餐饮及旅店住宿，合同约定房屋租赁期限自2011年10月7日至2021年12月16日止，共计10年零70天。并约定合同租金为第1-2年每年租金为55万元，第三年起按5%累进递增。原告于2011年10月7日将第一年前半年租金加押金合计37.5万元交付给被告，并开始装修，装修共计花费1527100元，其后也一直积极履行合同并参加了消防培训，但是由于房屋问题，消防许可一直无法办出来，致使原告的旅馆以及餐厅一直处于无法经营的状态，由此造成经营损失共计249130元。从双方一开始协商租房起至原告起诉的期间，被告一直承诺会将消防手续办理出来，原告也一直要求被告履行承诺，但被告拒不履行，也无法为原告办理消防手续。由于原、被告签订的合同明确约定出租房屋1-6层用于餐厅和旅店，消防许可无法办理将导致合同目的完全不能实现。因此被告根本违约事实清楚，给原告造成了巨大损失，为维护原告合法权益，原告起诉至法院请求法院判决一、解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告向原告返还租房押金十万元；二、被告向原告支付违约金二十万元；三、被告支付原告装修损失共计1527100元；四、被告支付原告经营损失共计249130元；五、被告承担鉴定费用19000元；六、被告承担本案诉讼费用。为支持其诉讼主张，原告（反诉被告）胡吉云向本院提供了以下证据：证据一、房屋租赁合同一份，欲证明原、被告之间明确约定房屋用途、被告未尽合同义务构成根本违约的事实。证据二、人民武装警察部队通用收费票据一份、浙江省罚没财物专用票据一份，欲证明原告遵守合同约定进行消防培训，却因被告的根本违约导致被处罚的事实。证据三、启事刊登发票一份，欲证明原告在被告根本违约导致无法经营的情况下被迫停止营业并刊登启事的事实。证据四、房屋装修合同一份、杭州宋格装饰工程有限公司工程预（决）算清单一份、欲证明原告为经营尚马酒店对房屋进行装修，却因被告的根本违约造成一百余万元的损失。证据五、采购空调发票一份，欲证明原告为经营酒店采购空调，却因被告根本违约造成95380元损失的事实。证据六、临安尚马九点厨房设备合同清单一份，欲证明原告为经营酒店采购厨房设备，却因被告根本违约造成102000元损失的事实。证据七、杭州真心热能电器有限公司空气能（工程）购销合同书一份，欲证明原告为经营酒店安装空气能热水器工程，却因被告根本违约造成36000元损失的事实。证据八、长虹电视机收款收据一份，欲证明原告为经营酒店采购电视机，却因被告根本违约造成55440元损失的事实。证据九、江苏美罗家用纺织品有限公司销售单一份，欲证明原告为经营酒店采购床上用品，却因被告根本违约造成42100元损失的事实。证据十、尚马酒店监控电脑网络材料清单一份、杭州余杭区仓前街道青飞电脑商行收款收据一份，欲证明原告为经营酒店采购监控设备，却因被告根本违约造成61400元损失的事实。证据十一、产品使用许可及服务合同一份，欲证明原告为经营餐厅采购收银系统软件，却因被告根本违约造成13000元损失的事实。证据十二、临安郎家工艺家具有限公司三聚氰胺桌子、沙发出库单一份，欲证明原告为经营酒店采购三聚氰胺桌子及沙发，却因被告根本违约造成23776元损失的事实。证据十三、临安郎家工艺家具有限公司各类床出库单一份，欲证明原告为经营酒店采购各类床，却因被告根本违约造成33640元损失的事实。证据十四、临安郎家工艺家具有限公司软包、桌子出库单一份，欲证明原告为经营酒店采购软包、桌子，却因被告根本违约造成17000元损失的事实。证据十五、数字电视互动服务发票一份，欲证明原告为经营酒店购买数字电视互动服务，却因被告根本违约造成16464元损失的事实。证据十六、宾馆门卡系统收款收据一份，欲证明原告为经营酒店购买安装宾馆门卡系统，却因被告根本违约造成11090元损失的事实。证据十七、骏通客房软件收据一份，欲证明原告为经营酒店购买骏通公司客房软件，却因被告根本违约造成4000元损失的事实。证据十八、垃圾袋、卫生纸送货单一份，欲证明原告为经营酒店采购垃圾袋、卫生纸，却因被告根本违约造成3810元损失的事实。证据十九、尚马酒店2012年1-2月工资表两份、3-5月考勤表一组，欲证明原告为经营酒店聘请员工，却因被告根本违约造成249130元损失的事实。证据二十、个体工商户名称预先核准申请书复印件一份、个体工商户字号名称预先核准登记通知书复印件一份，欲证明原告是尚马酒店的经营者的事实。证据二十一、尚马酒店应聘登记表、员工身份证、员工入职物品领取记录、尚马酒店员工调薪通知单一组，欲证明原告为经营酒店聘请员工的事实。证据二十二：鉴定费发票一份，欲证明原告花费鉴定费19000元的事实。被告陈亚军辩称：原、被告之间签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，合同没有约定由被告办理消防证，被告并没有任何违约行为。本案所涉房屋是被告建于东门村农村宅基地上的私有房屋，按照公安部相关规定，被告所建房屋不是必须经公安消防机构进行消防验收的房屋。最高人民法院在04年3月4日针对房屋租赁的消防问题进行过批复，租赁房屋用于开设经营饭店等公众聚集场所的，向公安申报消防义务的是开办经营者，租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。承租人所承租的房屋是否经消防验收完全取决于承租人，承租房屋用途不同，决定着消防安全设施是不一样的，原告作为经营者，应当为准备用于开办餐厅、旅店经营场所增设消防设施，使其符合消防要求。消防大队已经办理了该房屋1-3层的消防安全检查合格证。原告向被告要求支付违约金没有任何依据。被告没有任何违约的事实。原告要求被告支付装修损失没有任何合法依据。原告要求被告支付经营损失也没有任何合法依据。为支持其主张，陈亚军向本院提供了以下证据：证据一、消防安全检查合格证一份（原件与复印件核对一致），欲证明临安尚马酒店经过消防大队验收是符合消防安全要求，并已经核准颁发该证的事实。证据二、集体土地使用权证一份（原件与复印件核对一致），欲证明被告现在出租的房屋是被告在集体土地上合法建造的私有房屋的事实。反诉原告陈亚军诉称：反诉人与被反诉人于2011年10月7日签订房屋租赁合同一份，约定反诉人将位于临安市锦城街道临东路40号的新建住宅房1至6楼出租给被反诉人，租赁自2011年10月7日至2021年12月16日止，共10月零70天，并约定第1至2年年租为55万元，第三年其按5%递增，租金每半年支付一次，合同签订之日付第一年前半年租金，2012年6月16日付清第一年后半年租金275000元双方并约定被反诉人不得转租，被反诉人不得拖欠租金，若逾期不付则按欠费总额的千分之一每日收取滞纳金，若逾期一个月以上不付则反诉人有权终止合同，收回房屋，由此造成的损失均由被反诉人赔偿。被反诉人支付了第一次房租后，即开始装修。至2012年6月16日，即合同约定的交纳第二次房租之日，被反诉人以消防证未办出为由拒绝支付房租，此后，反诉人多次催讨未果。2012年7月5日，被反诉人却起诉反诉人要求解除合同，并要求反诉人赔偿损失。由此可见被反诉人已无履约诚意并刻意拖欠租金，为维护自身合法权益，特提起反诉，请求法院判令：一、解除双方签订的房屋租赁合同；二、判令被反诉人立即腾退房屋并将所租赁的房屋返还给反诉人；三、判令被反诉人按每日1506.85元支付自2012年6月17日起至搬离之日止实际占用期间的房屋租金，截止2013年8月16日的房屋租金损失为366664元；四、判令被反诉人按每日千分之一支付自2012年6月17日起至2012年8月16日止的滞纳金33000元；五、判令被反诉人支付违约金人民币200000元整；六、本案本诉、反诉诉讼费均由被反诉人承担。反诉被告胡吉云答辩称：双方签订的合同合法有效，是双方真实意思表示，应当按照合同履行，且应受法律保护。合同约定用途是餐饮、旅店。反诉被告已经支付了第一年前半年租金及押金37.5万元。反诉原告称反诉被告没有履约诚意履行合同是子虚乌有，反诉原告必须协助反诉被告通过消防验收，但反诉原告一直推脱该项责任。反诉原告的诉讼请求依法全部不能成立，反诉被告不交房租是履行先履行抗辩权。反诉原告必须协助反诉被告通过消防验收，反诉被告才支付租金。反诉原告未履行义务，反诉原告提出的诉讼请求完全站不住脚。为支持其诉讼主张，反诉原告陈亚军向本院提供了房屋租赁合同复印件一份，欲证明双方对租金的金额及支付方式有明确约定（合同第2条）；如拖欠租金应支付滞纳金，且有权终止合同，损失由反诉被告承担（合同第8条）；如反诉被告违约，反诉原告对其装修损失不做任何补偿、投入装潢不得拆除（合同第5条）；双方约定违约金（合同第13条）的事实。反诉被告胡吉云没有向本院提供证据。原、被告提供的上述证据，经质证，本院认证如下：对原告的证据二十，被告没有异议，经审核，本院对该份证据的证明力予以确认。对原告的证据一、证据二、证据三、证据五、证据十五，被告对其真实性没有异议，但认为不能达到原告的证明目的，经审核，本院对上述证据的真实性予以确认。对原告的证据四、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一、证据十二、证据十三、证据十四、证据十六、证据十七、证据十八、证据十九、证据二十一，被告对上述证据的真实性均提出异议，本院认为，上述证据所证明的对象均为原告经营所采购的动产及人工费用，其中动产可以搬离案涉房屋，人工费用系原告经营的必要成本，故上述证据均与被告无关，本院不予评析。对被告的证据一，原告对该证据的真实性没有异议，但认为该证的颁发程序不合法，原告正在申请行政复议。即使是合法的，也不能证明被告履行了义务，该证仅仅是1-3层，但租赁物是1-6楼。1-3层的消防合格无法实现合同目的。经审核，本院对该份证据的真实性予以确认。对被告的证据二，原告没有异议，经审核，本院对该份证据的证明力予以确认。对反诉原告的证据，反诉被告对其真实性没有异议，但认为不能达到反诉原告的证明目的。经审核，本院对上述证据的真实性予以确认。根据上述有效证据及原、被告的陈述，本院认定事实如下：2011年10月7日，原告（反诉被告）胡吉云与被告（反诉原告）陈亚军签订房屋租赁合同一份，约定被告（反诉原告）陈亚军将位于临安市临东路40号新建房1至6楼出租给原告（反诉被告）胡吉云用于餐饮及旅店住宿，租赁期限为2011年10月7日至2021年12月16日，其中甲方（陈亚军）给乙方（胡吉云）的装修期限为70天，即2011年10月7日至2011年12月16日；租金支付方式为第1-2年每年租金为55万元，第三年开始按5%递增。合同第五条约定：“乙方租赁期间的装潢设施合同期满甲方（陈亚军）不做任何补偿不得拆除固定装饰材料；合同期间因乙方（胡吉云）违纪而解除合同对其投入的装潢不得拆除破坏同时甲方也不作任何补偿。”合同第八条约定：“乙方（胡吉云）不得拖欠租金，若逾期不付则每日按照欠费总额的千分之一收取滞纳金，若逾期1个月以上不付则甲方有权终止合同，收回房屋，……”。合同第九条约定：“……，乙方如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应事先征得甲方的书面同意，并按规定向相关部门办理申报手续后方可进行。”合同签订后，原告（反诉被告）胡吉云对案涉房屋进行了装修，装修完成后，该房屋1-2层的用途为餐饮，3-6层的用途为住宿，总体名称为临安尚马中式快捷酒店。装修期间原告（反诉被告）胡吉云向临安市公安消防大队申请了该房屋1-6层的消防安全检查审批，经检查，临安市公安消防大队告知原告（反诉被告）胡吉云该房屋4-6层无消防楼梯，不符合审批要求，并告知其增加室内或室外安全楼梯。原、被告就此问题进行了磋商，因增加室外楼梯无法取得邻居同意故不具有可行性，原告（反诉被告）与被告协商能否将案涉房屋3-6层一侧的房间改装为消防楼梯，但被告未明确表示同意。2012年7月11日，临安市公安消防大队发出临公消安检许字（2012）第0042号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，认可案涉建筑1-3层消防安全检查合格；嗣后，因原告（反诉被告）胡吉云提出行政复议等原因，临安市公安消防大队于2012年12月27日作出行政许可撤回决定书，以“客观事实发生重大改变”为由，撤消了临公消安检许字（2012）第0042号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2012年初至年中，临安尚马中式快捷酒店进行了营业。2012年3月9日，临安尚马中式快捷酒店因违规经营被临安市公安局予以行政处罚。2012年6月，临安尚马中式快捷酒店不再进行营业至今。因原、被告双方不能就赔偿及房租等问题达成一致意见，原、被告均诉至本院。在案件审理期间，原告（反诉被告）胡吉云申请本院对案涉房屋的装修价值进行评估，经审查，本院予以准许并依法委托浙江耀信工程咨询有限公司进行评估，2013年7月22日，浙江耀信工程咨询有限公司作出浙耀基审（2013）第331号工程造价咨询报告书，评定案涉房屋装修工程造价为770110元。本院认为：原、被告双方签订的房屋租赁合同在双方当事人之间具有法律约束力。双方均有义务按照合同约定，并根据合同的目的全面履行自己的义务。双方签订的合同约定的用途为住宿餐饮，按照规定必须办理消防许可证，申领消防许可证的义务人为经营人即本案原告。但消防许可证的办理是一个过程，为使租赁房屋符合消防要求，有必要对房屋进行合理的改建，故为了合同目的的实现，被告有义务对原告的合理要求予以协助。本案原、被告双方对办理消防许可证的方法、途径认识不一，长期处于协商状态，导致出租房屋无法办理全部1-6层消防许可证，原告的酒店处于无法全面经营的状态，原告也拒绝交纳房租。现原、被告双方在本院多次组织协商后，均不愿意继续合作，要求解除合同，本院尊重原、被告双方真实意思表示，对该项诉讼请求予以支持。针对原、被告均要求对方支付违约金的诉讼请求，本院认为，结合上节分析，原、被告双方均有未积极履行各自义务的行为，同时结合本案实际情况，根据公平原则，对于原、被告均要求对方支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。对于原告要求被告承担装修损失的诉讼请求，本院认为，原、被告双方在合同中没有约定在合同履行期间如合同解除装修如何处理，故对于可以搬离的设备及物品，应当由原告自行搬离，对已形成附合的装修，由双方根据各自的过错承担相应的责任。对双方的过错，本院分析如下：租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公共聚集场所的，向公安消防机关申报消防安全检查的义务人为该法人的经营者，故本案原告胡吉云在案涉房屋的装修设计阶段就应当充分考虑房屋的状况是否符合消防安全的需要并提前采取相应的措施，原告未尽到上述义务，对经营风险考虑不足，盲目投入，且在案涉房屋的1-3层尚能继续经营的情况下停止了全部经营项目，扩大了损失，故原告自身应当承担较大的责任。被告未积极协助原告对房屋进行必要的改造，导致合同目的不能实现，也应承担相应的责任。根据本案的实际情况，本院酌情确定由被告承担装修造价的45%，即770110元×45%=346549.5元。对于原告要求被告赔偿经营损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告返还押金的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告承担鉴定费的诉讼请求，根据本案的实际情况，本院酌情确定由被告承担鉴定费用的45%，即19000元×45%=8550元。对反诉原告要求反诉被告腾退房屋并将所租赁的房屋返还给反诉原告的诉讼请求，本院予以支持。对反诉原告要求反诉被告支付实际占用期间的房屋租金的诉讼请求，本院认为，反诉被告因无法取得消防许可而停止经营，与反诉原告未积极履行协助义务存在一定的因果关系，因此，反诉被告实际占有房屋期间应支付的租金，可以相应减少。根据本案实际情况，本院酌情确定反诉被告应当按照约定标准的55%支付租金，即每日租金为1506.85元×55%=828.77元。反诉原告要求反诉被告支付滞纳金的诉讼请求，因滞纳金也是违约责任的一种形式，结合上文分析，本院对该项诉讼请求也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款之规定，判决如下：一、本判决作出之日即2013年11月18日起，解除原告（反诉被告）胡吉云与被告（反诉原告）陈亚军于2011年10月7日签订的房屋租赁合同。二、原告（反诉被告）胡吉云于本判决生效之日起1个月内腾空临安市临东路40号新建房1-6层并交付给被告（反诉原告）陈亚军。腾空房屋时，不得拆除装修部分，装修部分以浙耀基审（2013）第331号工程造价咨询报告书所列项目为准（如原告提前搬离，不视为违反本项判决）。三、被告（反诉原告）陈亚军返还原告（反诉被告）胡吉云押金100000元。四、被告（反诉原告）陈亚军支付原告（反诉被告）胡吉云装修损失346549.5元。五、被告（反诉原告）陈亚军支付原告（反诉被告）胡吉云鉴定费8550元。六、如原告（反诉被告）胡吉云在本判决生效之日起1个月内腾空临安市临东路40号新建房1-6层并交付给被告（反诉原告）陈亚军，原告（反诉被告）胡吉云应按每日828.77元的标准支付被告（反诉原告）陈亚军自2012年6月17日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费（截止2013年11月18日为430130.33元）；如原告（反诉被告）胡吉云在上述期限内未腾空临安市临东路40号新建房1-6层并交付给被告（反诉原告）陈亚军的，此后应按每日1506.85元的标准支付被告（反诉原告）陈亚军房屋占有使用费至实际腾空并交付之日。上述三至六项确定的款项，限原、被告双方于原告实际搬离并交付房屋之日进行结算并支付。七、驳回原告（反诉被告）胡吉云的其他诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）陈亚军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费23685元，由原告（反诉被告）胡吉云负担11842.5元，由被告（反诉原告）陈亚军负担11842.5元。反诉受理费10776元，由被告（反诉原告）陈亚军负担5388元，由原告（反诉被告）胡吉云负担5388元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交本诉案件受理费23685元、反诉案件受理费10776元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满之日起7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工行湖滨分理处，账号为1202024409008802968）。审 判 长 陈广智审 判 员 程 睿人民陪审员 卢观机二〇一三年十一月十八日书 记 员 张 梅附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；