（2013）佛南法民三初字第955号

裁判日期: 2013-11-18

公开日期: 2014-08-29

案件名称

潘凤萍诉陈雷房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

潘凤萍,陈雷

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百二十条

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2013）佛南法民三初字第955号原告潘凤萍，女。被告陈雷，男，汉族。委托代理人戴勤，系广东泰扬律师事务所律师。原告潘凤萍诉被告陈雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月5日受理后，依法由审判员周桂颜独任审判，于同年11月13日公开开庭进行了审理。原告潘凤萍、被告陈雷及其委托代理人戴勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告经佛山市南海常乐房地产中介服务部介绍，将位于佛山市南海的101房出售给被告，并于2012年6月14日签订房屋买卖三方合约，并确定实收价为620000元，又根据附件约定签约当天支付卖方20000元定金，2012年7月10日支付首期款380000元，2012年12月31日之前支付二期楼款100000元，剩余120000元以银行按揭支付，被告拖欠10个月至今未支付100000元，已严重违约。由于被告违约在先，不按约定支付二期楼款100000元，导致原告至今无法偿还抵押贷款，直接造成原告多支付了10个月的银行贷款利息（计至2013年10月）16129.2元。且根据三方签订的房屋买卖合约约定，乙方如果逾期付款，则按未付金额每日百分之五计算违约金，被告违约时间从2013年1月1日至2013年10月30日，违约金已达150万元，已属严重违约。事实上，原告从2012年底就开始致电被告催收二期款项100000元，当时被告称钱不够，要回老家筹款，逾期后又称女儿有病要做手术没有这么多钱。原告不同意，称除非被告帮支付抵押银行的供楼利息，但被告一直未支付，最终也未达成任何协议。2013年4月9日，原、被告及中介方一起到佛山市南海区狮山行政服务中心过户，按合同约定被告应先支付二期楼款给原告才办理过户手续，但被告不肯支付。后因税��问题与中介方争吵。2013年6月17日，三方到佛山市南海常乐房地产中介服务部协商，原告再次要求支付二期楼款，被告不肯，认为要先谈好税费问题，原告认为620000元是实收价，且所有税费由被告承担，至于要原告承担多出税费原告不同意。原告认为在签约的第二天三方一起去狮山镇房管所查核了原告当时的房产情况，中介方作为专业公司，对原告的询问原告也如实相告，大力配合，原告没有过失，是被告严重违约。为此，请求判令：1、解除原被告于2012年6月14日签订的房屋买卖合约及附件，并判令被告立即搬出涉案房屋并交回房屋给原告使用。2、被告向原告支付被告逾期支付二期房款给原告造成的供楼利息损失16129.2元。3、被告向原告支付违约金，违约金的计算方式以未付购房款金额100000元为本金，从2012年12月30日起，计至2013年11月31日止，按每日百分之五计算。4、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称，1、同意解除原被告于2012年6月14日签订的房屋买卖合约及附件。2、同意返还房屋。3、不同意支付违约金，因被告的行为不构成违约。根据被告提交的相关证据可以证明，被告在2012年12月底出现资金困难，向原告提过延期支付的要求，原告明确表示同意。但延期具体期限及针对延期支付的损失是否由被告来承担双方没有明确约定。被告的证据也证明，没有因被告的原因而拒绝交易，被告也拿着100000元向原告要求支付。但因原告的违约行为被告才停止支付。即被告存在延期支付的行为，但该行为不构成违约，更不构成根本违约。4、关于供楼利息，原告在收到400000元房款时就应该涂销抵押，但原告并未涂销，故因此而造成的供楼利息应由原告来承担。原告在诉讼中提供下列证据：1、原告身份证（1份，复印件），证明原告诉讼主体资格。2、被告身份证（1份，复印件），证明被告诉讼主体资格。3、房屋买卖合约及附件（各1份，原件），证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系，被告存在延期支付的违约行为，原告从未同意被告延期支付。4、房地产权证（1份，原件），证明涉讼房屋属于原告所有。5、物业转让证明书（1份，原件）及物业设备清单（1份，复印件），证明原告已将涉讼房屋移交给被告使用，移交物品的具体情况如清单一致。6、房地产买卖抵押贷款合同（1份，原件），证明涉讼房屋已抵押给银行。7、贷款还款计划（1份，打印件），证明供楼款的利息计算方法。8、深圳发展银行存折（1份，原件）。9、平安银行存折（1份，原件）。证据8-9，证明每个月供楼的流水账情况。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，不认可关联性。对证据4、5、6无异议。对证据7的真实性无法确认，因没有银行的印章。对证据8、9无异议。被告在诉讼中提供下列证据：录音光盘（1份，实物），证明：1、原被告及中介三方系2013年4月3日开始因“涉案交易房产非被告广东省唯一住宅、导致多产生的个人所得税由谁负担的问题”发生争议，并非原告潘凤萍答辩状所声称的因“原告逾期未付且一再拒付2012年12月31日到期的房款10万元”发生争议。2、被告在签合同前找中介明确要求的是湖景湾五年唯一住宅，中介当时算过全部过户税费七千余元，如早知还会产生这个税（个人所得税）的，被告就不会签这个合同，不会买这套房子。3、原告称中介当时只向她说明佛山唯一即可，其职员还有电话向其他中介了解证实过佛山唯一即可，其他地方有房子没事，中介否认。4、中介在签合同时没有向原告要求出具家庭五年唯一住宅的证明，等到2013年4月3日才向原告索要。5、中介职员声称的政策改变根据不存在，从2011年开始一起实施的是广东唯一，政策一直没变。6、被告在2012年10月有借用过原告在广州的房产证复印件，问过中介被告在广州另有房产有没问题，中介说没问题。如被告早知有问题的，早就起诉了。7、被告在2012年年底时因小孩手术，当时去找过中介，要求中介约原告见面谈一下，说欠付的10万块钱推迟点给，中介说原告怀孕，挺着肚子不方便出门，但原告事实上根本没有怀孕没生孩子。8、如按合同交易价62万计算的话，则多产生个人所得税约8万余元。9、这笔税费没人承担，房子过不了户。录音REC002用以证明：1、被告表示现时发现原告房产非唯一，且原告没有按合同办理解除银行抵押，10万房款现时不能支付。原告坚持要求被告按合同约定现时支付。2、被告去年年底确有向原告要求过拖到今年3月底再付，事实上被告也于今年3月底筹齐款，约原告4月3日见面付款。3、被告去年年底有承诺：如今年3月底还筹不到钱，则从4月底计租给原告直至过户时止。4、原告承认被告当时是跟她说过钱有点问题，说过推迟点给，也认可当时有同意被告回乡筹钱，但认为仅是同意延长一点时间，且被告当时自己说过如筹不到就当租房。5、原告对是否免除被告逾期付款违约金不表态，向被告提及每月供楼利息1800元损失。6、原告不同意承担一分钱多产生的税费，指责中介责任。经庭审质证、辩证，原告对被告提供的证据真实性有异议，录音不够完整。录音存在剪切的可能性，不完整。被告为特定目的设置问题，原告在回答问题时未能充分展示自己的观点。且当时被告在老家的原因，原告同意被告在回来后再解决问题，但未承诺同意延期支付购房款。为查清本案事实，本院依法调取以下证据：1、佛山市南海区房产登记信息卡（2013年9月22日）（1份，原件）。2、2010交登字6001140号房地产登记簿查册表（1份，打印件加盖广州市房地产档案馆党政机关查阅专用章）。3、个人名下房地产登记情况查询证明（1份，打印件加盖广州市房地产档案馆党政机关查阅专用章政1）。4、佛山市（南海区）房产查询证明（1份，打印件加盖佛山市南海区国土城建和水务局房产管理业务收件专用章）。原告对本院依法调取的证据1无异议。对证据2-4的真实性、合法性无异议，但认为涉诉房产不是原告的，是别人用原告的名来登记的，真实的产权人不是原告。被告对本院依法调取的证据1无异议。对证据2-4的真实性、合法性、关联性无异议，上述证据证明了原告在广州尚有房产。经本院审查认为，原告出示的证据1-6、8、9，被告对其真实性均没有异议，本院对其真实性予以确认。原告出示的证据7未加盖银行印章，本院对其证明效力不予确认。被告提供的证据为录音资料，录音资料存在剪切可能，且未能得到原告认可，本院对其证明效力不予确认。对本院依法调取的证据1-4，双方当事人对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。经审理查明：涉讼房屋位于佛山市南海区的D座101房（证书号为粤房地证字第C61120**号），房屋登记权属人为原告潘凤萍。被告非佛山市户籍居民，于2012年9月至2013年8月在佛山市参加社会保险，且至本案辩论终结前在佛山市南海区未购房。2012年6月14日，原告潘凤萍（卖方、甲方）与被告陈雷（买方、乙方）、佛山市南海区常乐房地产中介服务部（经纪方）签订一份《房屋买卖合约》，约定乙方向甲方购买涉讼房屋；成交实收价为620000元；此次交易产生的税��由乙方承担，甲方需配合乙方报税。双方签署本合约时，乙方须向甲方支付20000元定金，于2012年7月10日当天支付首期380000元给甲方，于2012年12月31日之前支付首期余款100000元给甲方。乙方为购买上述物业向银行申请贷款之金额为120000元（具体以银行同意贷款通知书为准），此款项作为尾期房款直接由银行划入甲方账户，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由乙方在银行放款前以现金支付给甲方，乙方需配合银行保证在五个月内收齐楼款（公积金贷款）。交楼时间：收到400000元首期当日交楼（包括水、电、煤气、电视、物业）过户。甲方须保证上述物业享有合法所有权，能完全支配及处理上述物业，若由于甲方原因不能如期履行本合约，则甲方须按所收乙方全部款项的双倍赔偿给乙方。备注栏约定甲方在乙方没有过户前不可以再购买房产，否则过户税费由甲方负责，甲方要保证是家庭唯一住宅。乙方交付齐房款后，甲方协助乙方过户，甲方同乙方做公证，乙方如果没有按预期付款，则按未付金额每日百分之五计算，房产证要等够五年才过户。同日，被告向原告支付购房定金20000元。2012年7月10日，被告向原告支付首期购房款380000元。同日，双方签订一份《物业转让声明书》，原告将涉讼房屋交付予被告。2013年4月9日，原、被告及中介一起到佛山市南海区狮山行政服务中心办理过户手续，后因首期余款100000元的支付及因对涉讼房屋非原告家庭唯一住宅而多产生的税费问题发生争议而未能办理。据广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，截至2013年10月18日，位于荔湾区东漖芳园居11号1001房的登记权属人为原告及案外人张怡，各占二分之一产权，登记时间为2010年4月10日。2013年8月23日，陈雷以潘��萍违约为由，向本院提起（2013）佛南法民三初字第693号案的诉讼，请求判令解除合同、返还购房款及支付违约金。本院另行作出判决。2013年11月5日，原告向本院提起本案诉讼。诉讼中，对于购房款100000元至今未付问题，被告在庭审中表示：2013年1月，曾向原告提出2013年3月底支付购房款100000元，如未按时支付，则按每月2000元的租金来赔偿原告的损失，但原告并未明确答复。被告陈述直至2013年3月底方发现涉讼房屋非被告家庭唯一住宅；原告承认不肯承担因涉讼房屋非原告家庭唯一住宅而多产生的税费。本院认为，原、被告及佛山市南海区常乐房地产中介服务部三方签订的《房地产买卖合同》及附件中围绕涉讼房屋买卖的条款是买卖双方真实意思表示，合法有效，未违反法律强制性规定，应受法律保护。买卖双方应依约全面履行自己的义务。陈雷已在本院（2013��佛南法民三初字第693号案中请求解除双方的买卖合同，原告在本案又再请求解除合同，违反“一事不再理”原则，本院在本案中不作处理。因双方在本案中对合同终止履行均不持异议，原告请求返还涉讼房屋，被告同意返还，原告的该项诉请合法有据，本院予以支持。关于违约责任问题，本院认为，合同明确约定被告应于2012年12月31日前支付购房款100000元，但直至2012年3月底双方因税费增多发生争议前仍未能支付购房款100000元，被告延期付款的行为已构成违约。被告辩称延期付款已征得原告同意，但该陈述未能得到原告认可，亦未能提供双方协商一致进行变更的依据，且被告本人在庭审中亦表示其延期付款的请求未得到原告的明确答复，故本院对被告的该项辩解不予采纳。双方在合同中约定房屋交易税费由被告承担，而房屋交易税费作为交易成本的一部分是被告考虑是否达成本次交易的重要因素，原告在广东省拥有住宅的数量将影响交易税费的最终核定，故双方在合同中明确约定“甲方要保证家庭唯一住宅”，但根据本院查明事实可知，原告在广东省内除涉讼房屋外还拥有其他住宅，而至2013年4月双方因涉讼房屋非原告家庭唯一住宅而多产生的税费发生争议时，原告亦不肯承担增加的税费，原告的上述行为已构成违约。综上，双方在合同履行过程中均存在足以阻碍合约继续履行的违约行为，且违约程度相当，故原告请求计付逾期支付房款违约金、赔偿供楼利息损失的主张本院均不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条的规定，判决如下：一、被告陈雷应于本判决发生法律效力之日起十日内返还位于佛山市南海区的房屋予原告潘凤萍。二、驳回原告潘凤萍的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，受理费减半收取为1811.29元（原告已预交），由原告负担1761.29元，由被告负担50元，被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　周桂颜二〇一三年十一月十八日书记员　　黄爱文来自