（2013）东三法民一初字第5127号

裁判日期: 2013-11-18

公开日期: 2015-06-20

案件名称

梁巧娥与东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第三人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梁巧娥,东莞市常平房地产开发实业公司,东莞市伟城物业管理有限公司,江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司,江西亚华建筑工程有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十六条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条

全文

广东省东莞市第三人民法院民事判决书（2013）东三法民一初字第5127号原告梁巧娥。委托代理人黎灼祺、肖文科，均系广东常正律师事务所律师。被告东莞市常平房地产开发实业公司，住所地：东莞市。法定代表人黎清志。委托代理人吴清海、陈松荣。被告东莞市伟城物业管理有限公司，住所地：东莞市。法定代表人卢翟景。委托代理人庾国斌、袁玉婷，均系广东章禹律师事务所律师。被告江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市。负责人朱石金。委托代理人李惠江，广东名成律师事务所律师。委托代理人张保华。被告江西亚华建筑工程有限公司，住所地：江西省修水县。法定代表人吴笑云。委托代理人李惠江，广东名成律师事务所律师。委托代理人张保华。原告梁巧娥诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称“常平房地产公司”）、东莞市伟城物业管理有限公司（以下简称“伟城物业公司”）、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司（以下简称“亚华东莞分公司”）、江西亚华建筑工程有限公司（以下简称“亚华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁巧娥的委托代理人黎灼祺、肖文科，被告常平房地产公司的委托代理人吴清海、陈松荣，被告伟城物业公司的委托代理人庾国斌，被告亚华东莞分公司及亚华公司的委托代理人李惠江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁巧娥诉称，2010年11月22日，梁巧娥与常平房地产公司、伟城物业公司签署《商品房买卖合同》，约定由梁巧娥购买位于东莞市常平镇木棆村明珠广场某幢某单元某号房屋一套，认购价为120612元。按合同第八条约定由出卖人于2011年9月30日前，将验收合格的该商品房交付给原告使用。按合同第九条第一款第二项约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，………买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告依约支付了购楼款120612元，装修款43263元，契税1206.12元，专项维修基金1269.60元，律师费500元，从而履行了自己的全部付款义务。但是，四被告在收取原告支付的全部的购房款后，却根本无法按期向原告交付案涉商品房。直至起诉之日，被告仍未能向原告交付符合合同约定的案涉商品房及未开具购房发票和装修款发票。四被告的以上行为违反了合同约定和相关法律规定，侵犯了原告的权益。鉴于上述事实，原告现为维护自身合法权益，特根据相关法律的规定，向人民法院提起诉讼，请求判令：1、四被告继续履行《商品房买卖合同》，依约向原告交付案涉房屋（东莞市常平镇木棆村明珠广场第三幢1单元512号房）；2、四被告向原告支付延迟交房违约金，自合同约定的最后交付期限的第二天（2011年10月1日）起至实际交付之日止，四被告按日向原告支付已付购房款万分之三的违约金，暂计到2013年7月23日为人民币24207元；3、被告亚华公司、亚华东莞分公司连带依约向原告支付装修款的利息，以装修款人民币43263元为本金，从合同约定的最后交付期限第二天即2011年10月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计至实际交付之日止，暂计到2013年7月23日为5202元；4、四被告向原告提供所收购房款及装修款的发票；5、四被告连带承担本案诉讼费用。原告梁巧娥提供的证据有：商品房买卖合同、收款收据。被告常平房地产公司辩称，请法院按以往同类系列案件处理。被告常平房地产公司没有提供证据。被告伟城物业公司辩称，因为案涉商品房并没通过政府验收，即便原告要求交付也不能交付。案涉楼盘的其他部分业主要求就除合同，退还房款，被告认为该解决方案比较可行。被告暂时没有能力交付案涉商品房，亦不同意支付违约金。被告伟城物业公司没有提供证据。被告亚华公司、亚华东莞分公司辩称，一、亚华公司及亚华东莞分公司不是涉案商品房买卖合同的相对人，不应当承担相关责任；二、原告与常平房地产公司及伟城物业公司并未就案涉商品房签订正式的商品房买卖合同，网签及登记仅只是签订商品房买卖合同的一个流程，原告诉请继续履行商品房买卖合同缺乏事实及法律依据；亚华东莞分公司既不是合同相对人，也不是开发商，与案涉商品房无关，原告请求亚华东莞分公司承担责任没有依据。三、本案分别涉及以下几种不同的情况：1、房产公司未与原告签订正式的商品房买卖合同，在这情况中分两种情况：1、购房方一次性支付购房款；2、至今仍没有足额支付购房款；3、双方签订书面的商品房买卖合同：一种是原告一次性支付商品房价款，一种是未足额支付。针对几种情况，我方认为，双方未订立正式商品房买卖合同的，我方的意见是双方的买卖合同关系并未成就，无论原告是一次性足额支付款项，还是未足额支付款项，因合同不成立，原告的请求没有法律依据，对于虽然正式签订正式的买卖合同，原告仍未足额支付款项的情况，根据双方的约定，出卖方由于买受方违反约定，可以解除合同，并且合同明确约定如果买受人未能依约支付到期全部款项，到期款项包括银行按揭方式，出卖方可以拒绝交付房屋，对上述情况，请法院审查及处理。四、原告均要求继续履行合同及返还装修款是没有事实依据，既然要求继续履行合同，我方已对涉案房屋进行装修，不应再退还装修款，请求法院驳回原告诉讼请求。五、涉案商品房至今无法确定交付时间，即使法院判决交付短时间内也无法履行。被告亚华公司、亚华东莞分公司没有提供证据。经审理查明，（2013）东中法民一终字第1093号、1091号、1072号三份民事判决书已经查明：东莞市常平镇木棆村明珠广场的土地使用权证号为东府国用（1995）字第特217号，商品房预售许可证号为10东莞商房预证字第00156号。伟城物业公司挂靠常平房地产公司对案涉的房地产项目进行开发，后亚华公司参与合作开发。2010年11月22日，梁巧娥作为买受人，常平房地产公司作为出卖人，作为委托代理机构，签订了一份合同编号为20101122A93A20＊＊＊的《商品房买卖合同》，约定梁巧娥购买位于东莞市常平镇木棆村明珠广场某幢某单元某号房；该商品房为预售商品房，总金额为120612元，付款方式为全部楼款于2010年11月22日前付清。常平房地产公司应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房并符合合同约定的商品房交付梁巧娥使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，常平房地产公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且常平房地产公司在发生之日起30日内告知梁巧娥的；2、如梁巧娥在合同约定的交付期限之前购买该商品房，且合同约定的交付期限届满时，梁巧娥仍未能依约向常平房地产公司支付全部到期款项（包括房款、违约金、税费等，银行按揭方式梁巧娥已获得银行贷款并已支付常平房地产公司）；3、遵守买卖合同签订后的法律、法规以及相关的规章制度的规定，有关政府部门延误有关文件的批准，其他非常平房地产公司所能控制的延迟因素。《商品房买卖合同》第九条约定，常平房地产公司逾期交房的违约责任为，逾期超过90日后，梁巧娥有权解除合同，梁巧娥解除合同的，常平房地产公司应当自梁巧娥解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按梁巧娥累计已付款的20%向梁巧娥支付违约金；梁巧娥要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，常平房地产公司按日向梁巧娥支付已交付房价款万分之三的违约金。梁巧娥于2010年11月22日前付清全部楼款120612元，伟城物业公司和亚华公司共同出具收款收据予以确认，并于同日支付案涉商品房装修款43263元，亚华公司出具收据予以确认。梁巧娥缴纳了契税1206.12元，缴存了住宅专项维修资金1269.60元。梁巧娥向广东常正律师事务所支付律师费500元，产权登记费80元。庭审中，原、被告均确认案涉商品房至庭审之日止尚未交付。以上事实，有（2013）东中法民一终字第1093号、1091号、1072号民事判决书、《商品房买卖合同》、收款收据、住宅专项维修资金专用收据、契税完税证及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为本案争议焦点有三个：一、应否继续履行原、被告之间的商品房买卖合同；二、伟城物业公司、亚华东莞分公司、亚华公司的法律责任；三、装修款利息应否支付。关于焦点一。梁巧娥与常平房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效之合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。梁巧娥向常平房地产公司购买案涉商品房，并于约定的2010年11月22日付清全部购楼款120612元，则常平房地产公司应当在2011年9月30日前将符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付给梁巧娥使用，但常平房地产公司没有依约向梁巧娥交付案涉商品房，且至庭审之日仍未交付，亦未提供证据证明存在《商品房买卖合同》约定的可延期交付的情形，逾期已超过90日。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，常平房地产公司逾期交付案涉商品房事实清楚，且至庭审之日尚未能交付，作为履约方的梁巧娥诉求继续履行《商品房买卖合同》事实清楚、证据充分、于法有据，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》第九条“常平房地产公司逾期交房的违约责任为，逾期超过90日后，梁巧娥有权解除合同，……；梁巧娥要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，常平房地产公司按日向梁巧娥支付已交付房价款万分之三的违约金”的约定，常平房地产公司应当2011年10月1日起至实际交付日止，向梁巧娥支付已交付房价款按日万分之三的违约金，即以120612元为本金，从2011年10月1日起按日万分之三向梁巧娥支付违约金至被告实际交付之日止。关于焦点二。伟城物业公司、亚华东莞分公司、亚华公司的法律责任问题。案涉房地产项目是伟城物业公司挂靠常平房地产公司进行开发的，后亚华公司加入共同合作开发，即伟城物业公司是案涉房地产项目的实际开发商，常平房地产公司是被挂靠方，亚华公司与伟城物业公司是共同的开发商，则上述三被告均应就《商品房买卖合同》共同对梁巧娥承担法律责任。梁巧娥没有证据证明亚华东莞分公司应承担《商品房买卖合同》约定的义务，且案涉房地产项目的开发商是亚华公司而并非亚华东莞分公司，故本院对梁巧娥关于亚华东莞分公司继续履行合同、支付违约金及开具购房款发票的诉讼请求不予支持。对于发票的开具。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”的规定，梁巧娥已经依约支付全部购房款及装修款，故常平房地产公司、伟城物业公司和亚华公司应当向梁巧娥交付相关购房款的发票。由于装修款的收款收据由亚华东莞分公司出具的，收款收据上只加盖了亚华公司财务章，且梁巧娥没有举证证明其与亚华东莞分公司之间就收取装修费的问题得到常平房地产公司、伟城物业公司认可，在常平房地产公司、伟城物业公司对装修款的收取予以否认的情况下，梁巧娥诉求常平房地产公司、伟城物业公司承担开具装修款发票的责任证据不足、理由不充分，本院不予支持。装修款的收款收据是由亚华东莞分公司出具，但因亚华东莞分公司是亚华公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，故亚华公司、亚华东莞分公司应共同承担向梁巧娥开具装修款发票的法律责任。关于焦点三。梁巧娥所缴纳的装修款是附随于《商品房买卖合同》，梁巧娥已主张要求继续履行合同，并且主张依据合同的约定要求出卖人承担了违约责任支付违约金，作为违约方的出卖人已经受到了惩罚，则梁巧娥再根据合同要求亚华公司、亚华东莞分公司支付装修款的利息的诉求，并无约定，亦无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司继续履行与原告梁巧娥签订的《商品房买卖合同》（编号为20101122A93A20＊＊＊）；二、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁巧娥交付位于东莞市常平镇木棆村明珠广场某幢某单元某号商品房，并交付购房款发票；三、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁巧娥支付违约金（以120612元为本金，从2011年10月1日起按日万分之三支付违约金至被告实际交付案涉商品房之日止）；四、限被告江西亚华建筑工程有限公司、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁巧娥交付装修款发票；五、驳回原告梁巧娥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费268元，由被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司、江西亚华建筑工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员　何　毅二〇一三年十一月十八日书　记　员　黎秀轩附相关法律法规条文（节选）：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国合同法》第一百三十六条：出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。4、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。来自：