（2013）商睢民初字第01101号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-01-20
案件名称
河南省商丘市新华书店有限公司与周凤林房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
商丘市睢阳区人民法院
所属地区
商丘市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南省商丘市新华书店有限公司,周凤林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条，第二百二十六条
全文
河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）商睢民初字第01101号原告河南省商丘市新华书店有限公司。住所地：商丘市。法定代表人刘亚，总经理。委托代理人孟琨，河南睢阳律师事务所律师。被告周凤林，男，汉族，1969年12月4日出生，住商丘市睢阳区。委托代理人王占民，河南扬善律师事务所律师。原告河南省商丘市新华书店有限公司（以下简称原告）与被告周凤林（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年6月6日向本院提起诉讼，本院受理后，依法向原、被告送达了受理案件通知书、举证通知书、应诉通知书、起诉状副本、开庭传票。本院依法组成合议庭，于2013年11月11日在本院第八审判庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟琨、被告周凤林及委托代理人王占民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告河南省商丘市新华书店有限公司与被告周凤林于2010年4月8日签订《房屋租赁合同》，合同约定由商丘市新华书店把座落在“商丘市睢阳区北关凯旋路东侧约1000平方米的房屋及独院”租给被告周凤林用于生产经营活动，租期为三年，2013年5月9日到期，租金为每年40000元，应于每一租赁年度的4月9日之前支付每年的租金。同时，合同约定了其他事项。被告周凤林支付第一年的租金40000元后，第二年、第三年的租金没有按合同约定付款期限支付，拖欠至今。现租赁房屋被告一直在使用，原告发函催交，被告未给付。原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，1、请求人民法院依法判令被告周凤林支付拖欠的房屋租金80000元并赔偿违约金20000元及利息；2、请求依法判决解除原、被告之间于2010年4月8日签订的《房屋租赁合同》。被告辩称，1、原告先期违约，不履行合同义务是履行合同的抗辩权。2、应驳回原告的诉讼请求。根据原、被告诉辩意见，本院总结原、被告争执的焦点为；原告要求被告支付租金80000元及违约金20000元有无事实和法律依据？原告提交的证据有，1、房屋租赁合同一份，以此证明房屋租赁的地点，期限，租金数额以及违约情况。2、催交租金通知书一份。以此证明被告方在第二年、第三年未交纳房屋租金。被告对原告提交的证据1、2真实性无异议，但对证据1证明目的有异议，认为该证据恰恰可以证明原告有保证租赁物不妨碍被告正常使用的义务。2、结合被告方掌握的情况，因涉及的两个月的租金，以经过睢阳区法院的审理，不能证实双方诉讼以外原告对被告行使过催收权。被告提交的证据有，1、商丘市中级人民法院（2012）商民三终字第645号、商丘市睢阳区法院（2011）商睢区民初字第1444民事判决书各一份。证明原告的先期违约行为，造成被告财产损失的事实。被告已经行驶了诉讼权力。证明第二点是原告本次诉请已经过法院的审理未得到支持。2、被告遭受损失的现场照片35张，证明原告提供的租赁物存在漏水现象，地下隐蔽通道有冒水现象，造成被告财产损失及房屋不能正常使用。3、证人证言两份，路翠连证言一份，王静证言一份，证明目的同证据2。原告对被告提交的证据1没有异议，但认为不能证明被告的证明目的。对证据2有异议，该组照片在已生效的人民法院判决书中没有给予认定。对证据3有异议，按法律规定，证人应该到庭质证，但证人未出庭作证，法庭应不予采纳。本院对双方无异议证据予以确认，对有异议的证据评价如下，被告提交的35张照片和两份证人证言，其证明目的是租赁期间因所租房屋漏水和地下冒水导致其财产损失。本案为房屋租赁合同纠纷，上述证据应向因租赁合同而产生的财产损失赔偿一案提交，本案不审理因租赁合同而发生的财产损失赔偿纠纷。故该证据不能作为本案的定案依据。依据上述有效证据，并结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：原告河南省商丘市新华书店有限公司与被告周凤林于2010年4月8日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由商丘市新华书店把座落在商丘市睢阳区北关凯旋路东侧的约1000平方米的房屋及独院租给被告周凤林用于生产经营活动。双方约定租期为三年，2013年5月9日到期，租金为每年40000元，应于每一租赁年度的4月9日之前支付每年的租金。该合同还约定了其他事项。合同履行后，被告周凤林支付了第一年的租金40000元。该租赁合同在履行中，因2010年8月20日聚降暴雨，所租房屋内下水道溢水，致被告所加工的内衣等商品被水浸泡受损。因受损财产赔偿问题原、被告协商未果并产生诉讼，导致被告未支付第二年、第三年的房屋租金。另查明，本案庭审中，原告以被告已把租赁物交回为由，撤回本案第二项诉讼请求。本院认为，原、被告在平等自愿的原则下签订的租赁合同合法有效，具有法律约束力，原、被告均应遵照执行。被告逾期未支付租金的原因，是因为在租赁期间所租房屋遭遇暴雨进水，造成被告部分商品受损，且租赁房屋暂时不能正常使用，又因为赔偿问题产生分岐，导致本案房租未能及时交纳。考虑到房屋出租人在交付租赁物时，未尽到说明及注意义务的因素，被告未按时交纳租金不存在违约行为。又因所租赁房屋进水后，一定程度上影响了被告对租赁物的正常使用。综上，应适当减少支付当年的租金，对原告诉讼请求应部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告周凤林于本判决生效后十日内向原告河南省商丘市新华书店有限公司支付租金70000元。二、驳回原告河南省商丘市新华书店有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元，保全费1220元，共计3520元，由原告河南省商丘市新华书店有限公司承担690元，被告周凤林承担2830元。逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长 许 辉审判员 刘 涛审判员 金士军二〇一三年十一月十八日书记员 孙雪敏