（2013）甬仑柴民初字第48号

裁判日期: 2013-11-18

公开日期: 2016-06-02

案件名称

胡苏珍、史纪红与张伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市北仑区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡苏珍,史纪红,张伟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百一十二条，第二百一十七条，第二百一十九条

全文

宁波市北仑区人民法院民事判决书（2013）甬仑柴民初字第48号原告：胡苏珍。原告：史纪红。上述两原告委托代理人：吴昊迪，浙江凡心律师事务所律师。被告：张伟。原告胡苏珍、史纪红与被告张伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月23日立案受理后，依法由审判员严学军适用简易程序于同年6月18日第一次公开开庭进行审理。原告胡苏珍、史纪红委托代理人吴昊迪及原告胡苏珍到庭参加诉讼。被告张伟经本院合法传唤，未到庭应诉。后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭，与同年11月8日第二次公开开庭进行了审理。原告胡苏珍、史纪红委托代理人吴昊迪、被告张伟到庭参加诉讼。在��理中。原、被告曾申请庭外和解，但未能达成协议。本案现已审理终结。原告胡苏珍、史纪红诉称：2012年3月15日，原告与被告签订一份租房协议。协议约定原告将位于华山路215号的房屋租给被告使用，租期自2012年3月15日至2014年3月14日，为期两年，且协议约定被告在使用房屋时不得损坏房屋内的结构及设施，否则应照价赔偿。2013年3月18日，一年租期已到，被告未按协议约定提前支付第二年的房屋租金，且单方通知解除租房协议，该行为已然构成违约，甚至当天还故意把出租房内原告所有的坐便器、卷帘门、楼梯、下水管、墙砖、地砖等固定设施进行破坏，弄得该房屋面目全非，无法使用。原告赶到现场后随即报警。事后原告要求被告妥善处理该事情，但遭到被告的无理拒绝。原告认为，被告擅自解除协议已经构成违约，其严重破坏房屋内设施的行为明显对原告构成侵权，并直接导致了房屋的租金损失，理应承担相应租金损失，其拒不修复的行为显属无理。现起诉要求被告向原告赔偿直接损失35000元，并另行赔偿租金损失15000元，由被告承担诉讼费。原告胡苏珍、史纪红提供结婚证、房产证、租房协议、录音文字资料各一份，录音光盘一张，照片六张，房屋装修费用十一份等证据以证所诉事实。被告张伟辩称：原、被告之间是有两份租房协议的，第一份协议是2010年3月15日至2012年3月14日，租金第一年50000元，第二年53800元。并向上一家付了转让费45000元。第二份协议是2012年3月15日至2014年3月14日。第一次租来时，房子是没有装修过的，2010年3月花了10000多元装修，2011年夏天的时候又花了40000多元装修。被告在装修前给原告史纪红打过电话，给他说房子再装修一下，以后的房租就不要涨了，原告当时也答应了。到2013年第一期快到期时，被告跟房东打电话说房子要转掉了，那个下家定金都已经付了，转让费为58000元，当时原告史纪红在广东，被告就联系他老婆，她老婆不同意，当时被告也答应给房东转让费5000到8000元。被告和下家说的房租说的是53000元，但房东要求市场价70000元，一直不肯下降，也不肯出现处理，之后那个下家也不要了，造成被告58000元转让费也收不到了。2013年合同到期后，原告要求被告搬出去，被告要求转掉了再搬，但原告不同意。因转让费收不到，被告就把被告自己装修的部分拆掉了。原告的东西不是被告损坏的，要求驳回原告的诉讼请求。被告未向本院提供证据。被告对原告提供的照片六张、装修费用十一份不认可，认为房子不是被告破坏的，原告装修花多少钱与被告无关。对原告其他证据无异议。在审理中��本院对华山路215号现承租人卢某作了调查，表明目前该房的房租费为每年53000元。同时对房屋损坏维修费用咨询了宁波威远工程造价咨询有限公司，经现场踏勘和测量，该公司向本院出具了一份房屋维修费用估算说明，对维修项目的市场价格初步估算合计为12138元。原、被告对上述调查和说明俱无异议。经开庭审理，原、被告双方举证、质证，被告对原告提供的结婚证、房产证、租房协议、录音文字资料各一份、录音光盘一张等证据均无异议，本院经审核，予以认定。原告提供的装修费用十一份，基本为手工制作，无法核实，且被告不认可，本院亦不予认定。原告提供的照片六张，反映的是房屋损坏情况，对其真实性，本院予以认定。关于本院调查笔录及宁波威远工程造价咨询有限公司出具的房屋维修费用估算说明，原、被告双方均无异议，本院经审核��亦予以认定。根据上述证据，并结合原、被告双方的陈述，经审理，本院查明以下事实：2012年3月25日，原、被告签订租房协议一份，原告将位于华山路215号房（即华艳新村2幢115室）出租给被告。协议约定“一、租期自（二0一二）年三月十五日至（二0一四）年三月十四日止，租期为两年，年租金2012年为陆万元整，2013年为陆万肆仟元整。付款方式是每年合同到期前壹个月付清。先付后租，合同期内租金不变，合同期内如乙方需要转让，甲、乙双方协商转让。合同到期甲方如需续租，在同等条件下，乙方优先续租。如不续租，乙方在租赁期内所装修的不能移动的装修不得损坏，也不能向甲方索取装修费；二、甲方提供室内现有设施，水电费、电话费、闭路电视费及卫生、治安管理费等费用在承租期内由乙方负责付清；三、乙方不得将房屋转租，��非法用途，不得损坏房屋内的结构及设施，如损坏乙方照价赔偿；”等等。2013年3月被告搬离该房后，原告华山路215号房内部分设施被损坏。本案原、被告双方争议的主要焦点是：一、原告华山路215号房内部分设施被损坏是否被告所为。被告否认损坏是其所为。本院分析认为：1.根据被告陈述，被告曾向上家支付了不少的转让费，又花大价钱进行了两次装修，这次本来可以得到大额的转让费来减轻一定的成本，而因原告不配合，造成了自己巨大的损失，被告在该情况下搬离出租店面房，可见被告当时是忿忿不平的。2.被告搬离后，原告因房屋内地面，墙、马桶等遭不同程度损坏而打电话要求被告赔偿，被告在电话里的第一反应不是否认损坏是其所为，却是对原告赔偿要求予以拒绝。如果按被告说法不是其所为，该反应明显不符常理。3.被告在电话中对原告��出要求赔偿卷帘门的要求时，明确回答“这门我是4万5千块转来的啦，被我4万5千块卖掉了”，可知卷帘门是被被告拆走的，与被告在庭审中否认损坏是其所为自相矛盾。据此，根据原告提供的证据，结合双方陈述，可以认定原告华山路215号房内部分设施是被被告损坏。二、原告华山路215号房内部分设施被损坏造成损失是多少。因被告违约提前解除合同，导致原告收益下降，及房屋受损坏，需要重新装修必然影响租金收入，原告要求被告赔偿租金损失15000元，本院予以认定。考虑折旧等因素，结合实际情况，房屋损坏损失本院酌定为7500元。本院认为，原、被告之间的租房协议合法有效，各方均应按约履行。被告不按合同履行义务，应承担相应的违约责任。被告解除双方租赁合同，同样应当按照约定不得损坏房屋内设施，由此造成原告损失的依法应当承担赔偿责任。故原告要求被告承担房屋维修损失及租金损失的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于原告主张的赔偿数额，以本院确定为准，不合理部分应予剔除。被告辩称其未损坏原告房屋，不应承担赔偿责任，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条的规定，判决如下：一、被告张伟应赔偿原告胡苏珍、史纪红房屋维修损失7500元，租金损失15000元，合计22500元，该款应于本判决生效后7日内付清。二、驳回原告胡苏珍、史纪红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元，由原告胡苏珍、史纪��负担577.5元，被告张伟负担472.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审　判　长　　严学军审　判　员　　宋建侠人民陪审员　　梅振祥二〇一三年十一月十八日代书　记员　　顾旭芳微信公众号“”