（2012）东民重字第9号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-06-24
案件名称
杨本值与曹义祥、宫开甫、武树民商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
东平县人民法院
所属地区
东平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨本值,曹义祥,宫开甫,武树民
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第八十七条，第一百零八条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十九条第一款，第四十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
山东省东平县人民法院民 事 判 决 书（2012）东民重字第9号原告杨本值。委托代理人陈旭峰，山东鲁泉律师事务所律师。委托代理人李岫岩，同上。被告曹义祥。被告宫开甫，东平县劳动技校退休职工。委托代理人李曙光，东平县第二法律服务所法律工作者。被告武树民，原东平县人大干部。原告杨本值与被告曹义祥、宫开甫、武树民商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨本值及其委托代理人陈旭峰、李岫岩，被告宫开甫及其委托代理人李曙光，被告曹义祥到庭参加诉讼。被告武树民经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨本值诉称，案外人陈广贞承包由三被告合伙开发的位于东平县光大油脂厂西邻的名士豪庭小区的部分工程。陈广贞于2008年11月1日又将工程转包给原告。工程于2009年8月13日竣工，经被告商议，被告曹义祥于2010年4月19日与原告签订了《东平县名士豪庭商品房买卖合同》一份，将其开发的高层楼2单元601号楼房及17号储藏室给原告，抵顶32.97万元的工程款。合同第一款规定：买受人决定购买房位置为2层楼按标准套房第二单元六层601号房，建筑面积131.08平方米，储藏室第17号，建筑面积9.47平方米；合同第三条计价方式为按建筑面积认购商品房单价为人民币每平方米2400元，储藏室每平方米1600元，金额总计叁拾贰万玖仟柒佰元正；合同第五条：付款方式及期限为买受人一次性付款，并写明“一次性陈广贞工程款抵顶”。合同签订后，被告又将涉案房屋与第三人签订了买卖合同，被告违约给我造成巨大经济损失，请求人民法院依法判令解除原、被告之间签订的《东平县名士豪庭商品房买卖合同》；被告返还原告购房款32.97万元及利息2.6万元；被告赔偿原告经济损失10万元；被告支付原告已支出的装修款2万元。被告曹义祥辩称，我虽然与原告签订了“商品房买卖合同”，约定用陈广贞工程款抵顶，但原告没有办理抵顶手续，也没有支付购房款，没有履行合同，所以房子没有原告的。被告宫开甫辩称，原告与被告曹义祥于2010年4月19日虽然签订了商品房买卖合同，但原告并未实际交付购房款，双方不存在商品房买卖关系，所签合同为无效合同。因此，原告诉求返还购房款并支付利息，要求被告赔偿经济损失、装修费用无事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。本案争议的焦点是原告是否已交清购房款和被告是否已将房屋交付于原告，原告与曹义祥在2010年4月19日签订的商品房买卖合同中约定，购房款一次性付款，“一次性陈广贞工程款抵顶”。这仅是付款方式的意向约定，从签订合同至今，原告既没有交纳购房款，也没有用陈广贞工程款抵顶购房款，如果用陈广贞工程款抵顶购房款，陈广贞应向被告出具收到工程款的凭条，被告应向原告出具收到购房款的收到条。原告不能出示被告收到购房款的收条，怎能认定原告已交纳了购房款？购房款“一次性陈广贞工程款抵顶”这属于债权转让，须陈广贞与被告有合法的债权，陈广贞同意转让该债权，同时陈广贞还必须履行通知义务，告知被告该债权转让给原告，原告应提供陈广贞的债权转让通知，证明陈广贞同意用工程款抵顶原告购房款，否则原、被告约定付款意向“一次性陈广贞工程款抵顶”，属擅自处分他人的债权，属无效行为。被告并未将房屋交付原告，根据商品房买卖合同约定“买受人交清购房款，出卖人将钥匙交给买受人”，现西单元六楼601室的钥匙仍在被告处，原告系换锁芯，在被告不知情的情况下进入六楼东户并开始装修，如果原告交了购房款，被告有什么理由不交钥匙？原告也不会出现装修他人房屋的错误。请求人民法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告武树民未答辩。经审理查明，2010年4月19日原告杨本值与被告曹义祥签订了《东平县名士豪庭商品房买卖合同》一份，合同基本内容为：第一条，买受人购买名士豪庭标准套房第二单元6层601号房，建筑面积131.08平方米，储藏室第17号建筑面积9.47平方米。第二条讨价方式与价款，住房面积每平方米2400元，储藏每平方米1600元，总价款32.97万元。第五条，付款方式及期限一次性陈广贞工程款抵顶。第六条买受人逾期付款违约责任，逾期15日，出卖人有权解除合同------，第七条，房屋买受人把全部应付款交清后，经双方对所购商品房验收无疑后买受人交清购房款，出卖人将钥匙交给买受人开始，房屋产权证××个月内办理完毕交付给买受人。出卖人曹义祥，买受人杨本值签字加盖了东平县名士豪庭合同专用章。案外人陈广贞于2011年正月初病故。2011年5月原告杨本值对高层标准套房第二单元6层东户铺设了地板砖。同时查明，被告曹义祥、武树民、宫开甫三人合伙开发的名士豪庭商品房住宅楼，该小区未办理任何商品房开发建设审批手续。该小区的工程由案外人陈广贞承建，后又于2009年6月份将其主体工程承包给原告杨本值承建，原告杨本值施工队无建筑资质资格。原、被告争议的焦点问题是：原告是否已向被告交付了房款（即双方合同中约定的一次性陈广贞工程款抵顶的债权转让行为是否已完成）和被告是否已将房屋交付给了原告。原告认为，原、被告及案外人陈广贞三方已就合同中约定的“一次性陈广贞工程款抵顶”债权转让行为已于签订购房合同前完成，并且案外人陈广贞已向原告交付了房屋的钥匙，签订合同前，原告向陈广贞打了收到工程款的收条，陈广贞亦向被告宫开甫写了收到工程款的条，写完收条后，被告宫开甫才与原告签订的商品房销售合同，只是被告未向原告出具收到购房款的收据。其主张陈广贞已将601室的钥匙交付于原告，后原告才对601室进行了装修。对此，原告提交了2011年7月15日其与被告宫开甫和曹义祥的录音录像以及证人薛思全、高士明的证人证言，并申请证人薛思全出庭作证。其对宫开甫的录音录像资料中显示：原告向陈广贞写了收到工程款条后，陈广贞又向被告宫开甫书写了收到工程款的条，然后宫开甫与原告签订了合同，当时并未向原告出具购房款的收据。始终被告宫开甫均认可有原告的房屋，宫开甫只是主张一个月后，陈广贞又将写给宫开甫的工程款条要回，说去找曹义祥签字。被告宫开甫未对此事实提供证据。从对被告曹义祥的对话录音录像中显示：曹义祥认为，宫开甫改了房号，给原告签的合同，并将房屋钥匙已交付于原告，亦认为有原告的房屋。曹义祥否认陈广贞找其在收据上签字的事情。承认有原告及陈广贞转账的事实。认为宫开甫是以造假的方式侵犯了原告的房子。证人薛思全、高士明证实，于2010年8月份，陈广贞将高层标准房西单元6层东户的房门钥匙交付于原告，但二人在庭审中陈述的事实有部分不一致。薛思全在庭审中陈述本人及高士明、杨本值三人一块找陈广贞要借款和房门钥匙，在名士豪庭大门南边遇到陈广贞，陈广贞领原告及两证人去名士豪庭高层西单元6楼东户看房子，开门时陈广贞将房门钥匙交付于原告。而高士明证实，陪薛思全去找陈广贞要账时，在陈广贞家里遇到了陈广贞和杨本值，又一块找老宫（宫开甫）要的钥匙去的涉案房屋开门后，在门里面陈广贞将钥匙交给原告。庭审中，被告宫开甫主张其与原告杨本值及案外人陈广贞三人办理工程款抵顶收据后给原告签订的合同，陈广贞于一个月后将陈广贞写给其收到工程款的条要回去，说找曹义祥签字，实际是又将该房抵顶给了他人（马波），是陈广贞将原告坑了。对此，宫开甫未提供证据。被告宫开甫提供的2010年8月1××日曹义祥与马波签订的购房合同复印件一份和2010年2月26日曹义祥与宫传玲签订的购房合同复印件一份，证明现在本案所涉的楼房601室为马波的，602室为被告宫开甫之女宫传玲的。原告的合同中约定的楼房号及储藏室号及钱数均与马波的楼房号及储藏室号及钱数一致，但原告的合同签订日期是2010年4月19日，而马波的合同签订日期为2010年8月1××日。被告宫开甫提供的马波的购房合同未加盖名士豪庭的印章。在原一审中原告提供的宫传玲的购房合同与本案中被告宫开甫提交的宫传玲的购房合同存在明显差异。原一审提交的宫传玲的购房合同签订日期为2010年2月20日，加盖的印章为“东平县名士豪庭项目部合同专用章”，购买的房屋为2单元六层东房602室，储藏室第17号。而在本案中提交的宫传玲的购房合同中购房日期为2010年2月26日，加盖的是“东平县名士豪庭合同专用章”，其购房的房号为2单元6层602号房，贮藏室为第22号。还查明，公安机关于被告宫开甫的询问笔录中显示：宫开甫得知原告装修名仕毫庭高层标准套房第二单元6层东户楼房后去阻止，认为该套房是其女儿宫传玲所购为602室，原告所购房为601室，为西户。后经双方协商，原告杨本值先将地板砖铺设，待确定好房屋后，宫开甫再将地板砖钱付给原告。后原告杨本值让两个人住进了该套房屋（其中一个人是瘸子），被告宫开甫得知后于2011年6月11日报警，称杨本值侵占了他的房子，公安民警赶到后，看了双方的购房合同后，让二人退出了房子，宫开甫更换了门锁。公安机关告知原、被告之间系房屋产权争议，建议双方协商解决或到法院进行诉讼。该笔录中被告宫开甫亦认可有原告的房子为高层标准套房第二单元（西单元）6层西户，未提及原告未交购房款的事，亦未提及被告将该房销售他人的事。原告提供的被告曹义祥于2011年7月8日出具的证明中的内容为：查找西单元601号楼，陈广贞抵顶杨本值工程款房款单据复印件一份，同意查，曹义祥。庭审中，原告自愿撤回其要求被告支付房屋装修费2万元和赔偿经济损失10万元的诉讼请求。上述事实，由原告陈述、被告答辩，庭审中双方提交的证据及原一审中双方提交的证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，三被告合伙开发的名士豪庭商品住宅楼，未办理任何商品房开发的政府审批手续，违背了我国关于城市房地产开发的法律的强制性和禁止性的规定。被告曹义祥与原告杨本值于2010年4月19日签订的商品房买卖合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此而受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。本案中，原、被告之间所签订的商品房买卖合同为无效合同，这就牵扯到原告是否已将房款交付于被告，被告是否已将房屋交付于原告。本院认为，原告已通过陈广贞工程款抵顶的形式，将购房款交付于被告。理由为：1、原告对被告宫开甫的录音录像视频资料，该录音录像资料显示，原告杨本值已向陈广贞写了收到工程款条，陈广贞又向被告宫开甫写了收到款条，然后被告宫开甫又与原告杨本值签订了购房合同，当时宫开甫未向原告出具收到购房款的收据。只是宫开甫主张一个月后，陈广贞又将写给其的工程款条以曹义祥签字的理由要回去了。曹义祥否认陈广贞找其签字的事实。现陈广贞已死亡，宫开甫亦未提供其他证据证实陈广贞又将收到工程款的收据要回的证据。且录音录像资料中，宫开甫一直承认有原告的房子，根本没有提原告未交购房款的事。2、原告对被告曹义祥的录音录像资料显示，其承认有原告的房子，认可了被告宫开甫修改房门牌号的事实，认为被告宫开甫已将房门的钥匙交付于原告。3、在被告宫开甫向公安机关报案的询问笔录中，还承认有原告的房子，是6楼西户，从没有提及原告未交购房款的事。再从原一审提交的宫传玲的购房合同和本次开庭时被告宫开甫提交的宫传玲的购房合同上分析，两次提交的合同时间、印章和购买的储藏室均不一致，存在被告弄虚作假伪造购房合同的嫌疑。从本案原、被告提交的所有购房合同付款方式上顶账或转账的，均记载的顶账或转账，分期付款的未记载应付款的时间，而是仅记载了购房人实际已首付款的数额，因此，不应认定为其合同中写明的“陈广贞一次性工程款抵顶的”一种合同付款方式的预约，而应为实际交付房款的记载。而诉讼中，被告宫开甫却认为6楼东户是其女儿宫传玲的，西户601是马波的，就没有原告的房子。综上证据，应认定原告向陈广贞打了收到工程款的收到条，陈广贞又向被告宫开甫写了收到工程款条，被告与原告签订的购房合同，应认定三方债务承担协议行为已成立，只是被告未向原告出具收到购房款的手续而已，属手续不完善，原告要求被告返还购房款的主张本院应予支持。至于被告是否已将房屋交付于原告，本院认为，原告虽提供了证人高士明和薛思全的证人证言，但二人在庭审中陈述的事实有些地方不一致（如遇见陈广贞的地点、交付房门钥匙的地方等），薛思全在原一审中的部分陈述与本案开庭时的部分陈述亦有不同之处。再看现在原告亦未实际掌控本案所涉房屋的使用，现本案所涉房屋仍由被告宫开甫掌握之中。因此，不能认定被告将房屋交付于原告，原告不应承担向被告房屋返还的义务。关于原告主张的由被告返还购房款利息的主张，本院认为，原、被告已签订了购房合同，原告又通过陈广贞工程款方式支付了房款，被告应按约定交付被告房屋，而被告不但不未交付给原告房屋，反而，庭审中，又没有了原告所购买的房屋。本案中属被告有过错，应支付原告相当于中国人民银行同期贷款利率的利息，原告要求被告支付利息2.6万元并未超出法律的规定，本院应予以支持。三被告应对其应返还原告的购房款及利息负连带清偿责任。庭审中，原告自愿撤回要求被告支付装修费用2万元和赔偿经济损失10万元的请求，是其对诉讼权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十七条、第一百零八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及最高人法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律法规若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、原告杨本值与被告曹义祥于2010年4月19日签订的《东平县名士豪庭商品房买卖合同》无效。二、被告曹义祥、宫开甫、武树民返还原告杨本值购房款32.97万元及利息2.6万元，于本判决生效后十日内付清。三、三被告负连带清偿责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8434元，由原告负担2434元，三被告负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 员 卜祥海审 判 员 刘 晖人民陪审员 徐 超二〇一三年十一月十八日书 记 员 李西顺 来自