（2013）佛中法民一终字第2694号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-06-17
案件名称
佛山市南海碧玉物业管理有限公司与张稳物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市南海碧玉物业管理有限公司,张稳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）佛中法民一终字第2694号上诉人（原审原告）佛山市南海碧玉物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区西樵官山江浦东路51号碧玉豪庭内，营业执照注册号440682000131464。法定代表人赖赵彬。委托代理人张国忠，广东正明扬律师事务所律师。委托代理人黄东华，广东正明扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张稳，女，汉族，1985年8月18日出生，现住广东省佛山市南海区。上诉人佛山市南海碧玉物业管理有限公司（以下简称碧玉物业公司）因与被上诉人张稳物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法樵民三初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第六条、第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、张稳应于判决发生法律效力之日起十日内支付2010年4月至2013年3月期间的物业管理费4489.92元和公共水电费508.76元予碧玉物业公司；二、驳回碧玉物业公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取50.88元，由碧玉物业公司承担31.88元，由张稳承担19元。上诉人碧玉物业公司向本院提起上诉称：一、碧玉物业公司提供的物业服务没有违反物业服务合同约定，张稳事实上也享受了碧玉物业公司提供的物业服务，而其从2010年4月1日就开始无故拖欠管理费，一直延续到现在，属于严重的违约行为，依法应按《碧玉豪庭前期物业服务合同》第三十一条的约定，向碧玉物业公司支付每日1‰的违约金。二、原审法院认为碧玉物业公司作为物管方，没有积极协助张稳处理其房屋漏水问题，没有事实和法律依据。张稳一审提供的照片，原审法院对真实性不予确认，也就是说张稳主张碧玉物业公司没有协助其处理房屋漏水问题的事实没有提供证据予以证明。对张稳所反映的房屋漏水问题碧玉物业公司给予积极协助处理，碧玉物业公司不存在违反物业管理合同所约定的义务。在诉讼前多次派人上门查看，但张稳不让进入房屋。本案诉讼后，张稳又反映漏水情况，碧玉物业公司遂于2013年5月21日派工程部及安管部主管到张稳的房屋查看漏水情况。后又邀请了广州斯域装饰公司的工程师到现场确认检查，并确定渗水原因是在房屋装修过程当中平台私家花园地面与主人房分隔墙位置没有做防水工程处理，地面墙角有积水导致渗水进入主人房，并提出了解决渗水方案。碧玉物业公司已尽到谨慎的物业管理职责，张稳主张碧玉物业公司从无协助其处理过房屋漏水问题不是事实。而且，张稳从第一次开庭时陈述碧玉物业公司从无派人上门查看到2013年8月22日开庭时陈述有叫保安队长上门查看，其前后陈述也是自相矛盾的，有违诚信。张稳认为房屋漏水问题，是因整幢楼的空调管堵塞导致整幢楼的空调水全部流进其房屋而引起的，其说法没有事实依据。因为空调管是设计在房屋外面的独立的一条pvc管，就算该管道堵塞也不可能导致张稳家里的空调漏水。就算该管道堵塞导致漏水也应该是在空调的出气管处漏水，也不可能在房屋里面的地板处漏水。碧玉物业公司已经为张稳设计了解决方案，碧玉物业公司已妥善地履行了物业管理的职责。三、碧玉物业公司的管理工作完全符合物业合同的约定，无任何过错，不存在减少物业管理费的问题，原审法院认定碧玉物业公司有管理上的过错进而不支持滞纳金的要求，没有事实和法律依据。张稳从2010年4月1日至今，拖欠物业管理费及公共水电费将近三年半的时间，期间也无对碧玉物业公司的管理工作提出任何有效异议，也一直接受碧玉物业公司的物业管理及享受物业管理服务，故张稳应对其拖欠物业管理费及公共水电费的违约行为按照合同约定承担违约责任。碧玉物业公司为敦促支付物业管理费律师函中的文句，只是一句民间经常用到的比较形象化的俗语，意思是说谁也不想打官司，是想通过先礼后兵的方式而不是通过诉讼途径解决双方矛盾。因此，碧玉物业公司通过律师函催收物业管理费与“致使双方矛盾加深，不利于双方矛盾的解决。原告应对此承担一定的责任”无任何因果关系。而且张稳拖欠管理费的行为发生在2010年4月1日开始，一直延续到现在，而碧玉物业公司委托律师发函是在2013年1月26日，故原审法院以张稳收到律师函有受到威胁恐吓为由就不支持碧玉物业公司主张的违约金请求明显没有事实和法律依据。四、原审法院的判决缺乏事实依据和法律依据，没有达到化解矛盾，定止纷争的目的，而且会引发整个小区的争相效仿，引发新的社会矛盾和不稳定。综上，1.撤销原审判决第二项，改判张稳向碧玉物业公司支付滞纳金（违约金）2357.21元；2.本案全部诉讼费用由张稳承担。被上诉人张稳答辩称：同意维持一审判决，房屋漏水的问题出现多次，也打电话投诉了多次，碧玉物业公司未予理会，其没有尽到应尽的责任，故不同意给付滞纳金。双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点是张稳应否对其欠付的物业管理费及公共水电费支付滞纳金。碧玉物业公司与佛山市南海碧玉花园房地产开发有限公司签订了《碧玉豪庭前期物业服务合同》，该合同并未违反相关法律和行政法规的规定，应为合法有效。合同签订后，碧玉物业公司为该小区提供物业管理服务至今，张稳作为小区业主之一，应当按照物业服务合同的约定在享受服务的同时履行义务，向碧玉物业公司交纳物业管理费及相关水电费用。本案中，张稳自2010年4月至碧玉物业公司起诉前均未向碧玉物业公司支付任何物业管理费及相关水电费，其拒交的理由是认为碧玉物业公司对其反映的房屋漏水问题未积极协助处理。对此，本院认为，根据双方签订的物业服务合同，碧玉物业公司作为物管方，其负有对小区共用部位、共用设施及相关场地的维修及养护管理的义务。张稳在一审中提供的照片既不能看出是何处漏水，更看不出漏水的原因是否如其所述是由于空调管道堵塞所致，且即使张稳所述房屋内存在漏水情况，因判断房屋漏水需专业人员予以鉴定和评断，故仅凭照片无法证实其房屋漏水与碧玉物业公司提供的物业服务是否存在关联性。因此，张稳一审提供的证据无法证实碧玉物业公司提供的物业服务存在瑕疵，其应承担举证不能的法律后果，故本院对张稳拒交物业管理费及相关水电费的抗辩事由不予采信。另，关于碧玉物业公司在张稳近三年期间未按期缴纳物业管理费及相关水电费的情况下，碧玉物业公司通过发放律师函的形式敦促其缴纳相关费用，属于正常的私力救济范畴，即使在语言上有不合适的情形，但该函件的发放是在张稳拒交相关费用较长时间之后，该函件不能作为张稳拒交物业管理费及相关水电费的合理抗辩事由。综上，由于张稳未提供确实充分的证据证实碧玉物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，且其存有正当的拒交相关费用的合理事由，在碧玉物业公司依据合同提供了相应的物业管理服务的情况下，张稳拒交物业管理费及相关水电费的情形构成违约，其应依据《碧玉豪庭前期物业服务合同》第三十一条的约定承担违约责任。由于该约定仅约定了业主未能足额交纳物业服务费用时应按每日千分之一支付违约金，故张稳应以124.72元为基数分段向碧玉物业公司承担违约责任，支付滞纳金。综上，碧玉物业公司上诉有理据部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法樵民三初字第5号民事判决；二、张稳应支付以每月124.72元为本金按每月千分之一的标准自2010年4月起，从每月1日分段计算至本判决确定的付款之日止的滞纳金予佛山市南海碧玉物业管理有限公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50.88元、二审案件受理费50元，均由被上诉人张稳负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐立伟审 判 员 蔡成中代理审判员 舒 琴二〇一三年十一月十八日书 记 员 吕倩倩 更多数据：