（2013）高坪民初字第2384号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-03-13
案件名称
赵云诉南充泰美置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南充市高坪区人民法院
所属地区
南充市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵云,南充泰美置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款
全文
四川省南充市高坪区人民法院民 事 判 决 书（2013）高坪民初字第2384号原告赵云，男，汉族，住四川省华蓥市。委托代理人白中祺，四川由真律师事务所律师。被告南充泰美置业有限公司，住所地四川省南充市高坪区江南路二段51号慢城八岛。法定代表人肖广瑜，总经理。委托代理人张泽进，四川维大律师事务所律师。委托代理人胡斌，男，汉族，住四川省南充市，系该公司职工。原告赵云诉被告南充泰美置业有限公司（以下简称“泰美置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何凤军适用简易程序开庭进行了审理。原告赵云的委托代理人白中祺，被告泰美置业公司的委托代理人张泽进、胡斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年11月2日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于高坪区临江南路二段51号慢城八岛第2幢1层17号铺面，其建筑面积60.44平方米，其中套内面积57.72平方米，单价按套内面积每平方15，706.86元计算，总价款90.66万元。合同约定的交房时间是2012年12月31日，逾期交房超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。合同约定交接手续是出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应携带的证件。合同签订后，原告按照合同约定缴纳了全部房款，可被告无法按期交房，直到2013年4月28日才向原告书面通知交房，但未达到交房条件，原告拒收。被告的行为符合合同约定的解除条件，同时，合同约定的违约金过低，远远不够原告的损失，原告请求予以增加。为维护原告的合法权益，诉请人民法院判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号201111020289）；被告退还原告房款90.66万元，合同约定违约金过低，请求法院予以增加并按照银行同期贷款利率的2倍赔偿原告损失；诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向法庭提供了如下证据：1、赵云的身份证，证明原告的主体身份。2、编号为201111020289的商品房买卖合同，证明原、被告的权利义务。3、收据，证明原告按照合同的约定缴纳房款。4、南充市住宅专项维修资金交款凭证、四川省政储非税收入一般缴款书，证明原告缴纳相关款项。5、入伙通知书，证明被告违反合同约定，原告有权解除合同。6、个人抵（质）押循环贷款合同、借款措据、收费凭证、中国银行汇兑支付往来凭证、临时存欠款借方传票、贷款已还款明细清单，证明原、被告约定的违约金过低，不够赔偿原告的损失。被告辩称：2012年11月26日慢城八岛第2幢房屋已竣工验收，2013年1月已对房屋面积进行了测绘，已符合交房条件；被告仅是通知方式违约，被告多次以口头及电话方式通知原告办理交房手续，并于2013年4月28日发出了书面通知，原告要求解除合同不符合法律规定，不应得到支持；原、被告的合同不应解除，故原告要求退还房款的主张也不应得到支持；违约金过低要求增加，但没有相应的法律依据，不应得到支持。被告为支持其诉讼主张，向法庭提供了如下证据：1、入伙通知书，证明被告于2013年1月15日前多次催告原告办理房屋交接用续。2、南充市房屋面积测绘报告，证明案涉房屋已达到交房条件。3、竣工验收报告，证明案涉房屋已达到交房条件。4、商品房交接单，证明2013年1月12日被告向其他业主交付房屋，案涉房屋已达到交房条件。经审理查明：1、座落于南充市高坪区临江南路二段51号慢城八岛系被告泰美置业公司开发。2、2011年11月2日，原告赵云作为买受人、被告泰美置业公司作为出售人签订编号为201111020289的商品房买卖合同，约定被告泰美置业公司将慢城八岛第2幢1层17铺号商品房（建筑面积为60.44平方米、套内建筑面积57.72平方米）出售给原告赵云；按套内建筑面积计算，单价为157，006.86元／平方米，总价款906，600.00元；签订合同时付500，000.00元，尾款406，600.00元于2011年12月3日之前一次性向出售人付清；出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付房屋；商品房交付时应符合如下交付条件，商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，南充市房地产测绘所出具的商品房面积实测技术报告书；出卖人与买受人一致同意，该商品房所在楼栋只要具备商品房竣工验收报告、南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书及出卖人提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》即可进行该商品房的交付工作；逾期交房在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房90日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；按照南府令（2005）16号、南府办函（2009）244号文件规定，买受人应按建筑面积40元／平方米的标准交纳首次住宅专项维修基金，计2，417.60元。3、2011年11月2日，原告赵云向被告泰美置业公司支付购房款500，000.00元及住宅专项维修基金2，417.60元。2012年2月2日，原告赵云为支付案涉商品房的房款及在被告处购买的其他商品房的房款，在中国银行股份有限公司广安分行贷款6，700，000.00元，约定利率为浮动利率，浮动周期为3个月，第一个浮动周期内，月利率为6.65‰（此系合同签订日利率，实际放款日如遇中国人民银行调贷款基准利率，按实际放款日中国人民银行公布的相同档次的贷款基准利率上浮20%重新确定贷款利率），每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率上浮20%作为下一个浮动周期的适用利率。2012年2月3日，原告赵云在中国银行股份有限公司广安分行取得贷款6，700，000.00元。2012年2月6日，中国银行股份有限公司广安分行受赵云委托，将贷款6，700，000.00元转入泰美置业公司在南充市商业银行股份有限公司金泉支行帐号051100832000003815帐户，支付赵云在被告泰美置业公司所购包含案涉的慢城八岛第2幢1层17铺号商品房的房款。中国银行股份有限公司广安分行对赵云所涉借款合同实际执行贷款利率为7.38%。4、2012年11月26日，泰美置业公司作为开发商与案涉房屋的勘察单位、设计单位、施工单位进行了规划验收。2013年1月14日，南充市房地产测绘所就慢城八岛1-2幢房屋面积进行了测绘，并出具了测绘报告。庭审中，被告代理人称综合验收报告没有出来，只有规划验收报告。5、2013年4月28日，泰美置业公司向原告赵云发出入伙通知，通知赵云20**年5月10日前至售楼部领取《收楼通知书》后，到客户服务中心（2号楼商铺）办理相关手续。原告认为被告逾期交房，并提出按合同约定解除合同，双方酿成纠纷，原告遂起诉来院。本院认为：原、被告签订的编号为201111020289的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，对双方当事人产生法律约束力。合同约定被告应于2012年12月31日前将案涉商品房交付给原告，被告主张2013年1月15日前已通知原告办理房屋交接手续，原告予以否认，而被告仅仅提交了2013年4月28日通知原告办理房屋交接手续的入伙通知，依据合同约定，被告交房应当书面通知原告，被告未提交2013年4月28日之前通知原告交房的证据，故对被告提出的已通知原告交接房屋的主张，本院不予支持。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，被告举出的竣工验收报告是建设单位自行组织的初验收，不是建设主管部门正式的竣工验收报告，被告并未提供正式竣工验收报告，表明在庭审辩论终结时止，案涉房屋尚未经建设主管部门综合验收，案涉房屋尚不符合交付条件。再得，被告于2013年4月28日向原告发出书面通知，通知原告办理交接手续，表明被告逾期交房已逾118天，合同约定的被告超过90日交房原告享有解除权的约定解除条件已成就，原告依约享有合同解除权，故对原告要求解除编号为201111020289的商品房买卖合同的主张，本院予以支持。解除合同后，被告泰美置业公司应当退还原告已支付的房款906，600.00元。案涉合同解除系被告泰美置业公司逾期交房的违约行为所致，故被告泰美置业公司应当向原告支付违约金。原、被告约定逾期交房解除合同的违约金为已付房款百分之0.1，原告的损失为已付房款的资金占用利息，且原告为购房向中国银行贷款，贷款利息利率为7.38%，原、被告约定的违约金低于造成的损失，原告要求增加违约金的主张成立，本院对其主张予以支持。根据原告的损失，违约金调整为按年利率7.38%的标准从支付房款的次日起至款清之日计算利息。综上，为维护正常的市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告赵云与被告南充泰美置业有限公司签订的编号为201111020289的商品房买卖合同。二、被告南充泰美置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告赵云房款906，600.00元。三、被告南充泰美置业有限公司于本判决生效后十日内以按年利率7.38%的标准给付已付房款906，600.00元利息的方式向原告赵云支付违约金（其中500，000.00元的利息起算时间为2011年11月3日、406，600.00元的利息起算时间为2012年2月7日，计算至款清之日）。四、驳回原告赵云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，433.00元，由被告南充泰美置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 何凤军二〇一三年十一月十八日书记员 宋 盼 更多数据：