（2012）六民二终字第00556号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-03-06
案件名称
宋煊与芜湖市金鼎房地产开发有限公司六安分公司、芜湖市金鼎房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷二审民事判决书
法院
安徽省六安市中级人民法院
所属地区
安徽省六安市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
宋煊；芜湖市金鼎房地产开发有限公司六安分公司；芜湖市金鼎房地产开发有限公司；饶淑梅
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）六民二终字第00556号上诉人（原审原告）：宋煊，男，汉族，1955年9月10日生。委托代理人：许正君，安徽皖西律师事务所律师。上诉人（原审被告）：芜湖市金鼎房地产开发有限公司六安分公司。负责人：丁劲松，该公司经理。委托代理人：徐学远，安徽寻求律师事务所律师。上诉人（原审被告）：芜湖市金鼎房地产开发有限公司。法定代表人：丁劲松，该公司经理。委托代理人：徐学远，安徽寻求律师事务所律师。原审第三人：饶淑梅，女，汉族，1957年10月26日生。委托代理人：宋今，女，汉族，1984年7月16日生，系饶淑梅之女。上诉人宋煊、芜湖市金鼎房地产开发有限公司六安分公司（以下简称金鼎六安分公司）、芜湖市金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎公司）因财产损害赔偿纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院2012年3月28日作出的（2011）六裕民一初字第00027号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2012年9月14日公开开庭进行了审理。上诉人宋煊及其委托代理人许正君，上诉人金鼎六安分公司、金鼎公司的共同委托代理人徐学远，原审第三人饶淑梅的委托代理人宋今到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告宋煊诉称：原告在原六安市鼓楼街盐店巷5××号、5××号、5××号拥有三处房产，其中5××号、5××号实际面积分别为103.8㎡、134㎡，且一直用于经营，2000年9月，被告金鼎公司在本市从事房地产开发，原告的上述房屋也在被拆迁开发之列，被告趁原告外出之际，找到原告前妻饶淑梅，与其就上述5××号、5××号房屋分别订立了两份《房屋拆迁补偿安置协议书》，在协议书中减小了房屋实际面积，降低了房屋结构标准，改变了房屋的经营用途，最终以极少的补偿金额和标准拆除了原告的上述房屋，原告回来后，一直无房居住。为维护自己的合法权益，特诉至本院，要求：1、判决两被告按拆除原告房屋的实际面积237.8㎡和房屋使用性质返还原告经营性房屋237.8㎡，并支付搬家费、过渡费、停产停业损失及逾期利息834678元；2、被告承担本案的诉讼费用。原审被告金鼎公司、金鼎六安分公司辩称：1、本案原告系三处房产的产权人，房屋被拆除应得到合法的赔偿；2、被告在该处拆迁得到政府的支持；3、本起拆迁发生在2000年，根据相关文件规定，可以对原告进行赔偿；4、关于面积应以房屋产权证为准；5、原告诉请5××号、5××号实际面积分别为103.8㎡、134㎡缺乏依据；6、被告对原告已支付货币补偿款38945.86元，交付了位于天都花园C栋楼面积为95.1㎡的一套房屋。原审第三人饶淑梅辨称：第三人已经向法院申请放弃与前夫宋煊婚后房产分割的权利，第三人与被告签定的协议根本就是无效的，也是被骗的。第三人今天参加诉讼，目的就是为了说明第三人是在诱骗的情况下与被告签订的协议，没有其他目的。原审法院查明：1995年11月21日六安市房产产权登记核发产权证办公室颁发了所有权人为宋煊的鼓楼盐店巷5××号房产证，房产证载明建筑面积45.72㎡，砖瓦结构，建筑年代1977年，1995年12月5日的个体工商户申请开业登记表载明：申请人为戴修宝，经营地址鼓楼街盐店巷5××号。1995年12月15日六安市工商行政管理局颁发了鼓楼街盐店巷5××号房屋营业执照，经营范围中餐，经营方式加工销售，经营期限至1999年12月24日止。2000年9月13日被告对5××号房屋进行了拆迁验收，验收单载明：建筑面积45.72㎡，砖木二等，备注栏注明：实际在经营，饶淑梅在拆迁户签名栏签了宋煊名字。1993年4月20日六安市房产产权登记核发产权证办公室颁发了所有权人为宋煊的鼓楼火神庙、盐店巷5××号房产证，建筑面积81.53㎡，砖混结构，建筑年代1989年，工商企字（1988）第25××号企业申请营业登记注册书载明：盐店巷5××号六安市远大商场烟酒商店，负责人宋煊，1990年元月17日六安市工商行政管理局颁发了盐店巷5××号房屋的营业执照，经营范围烟、酒、糖。2000年9月16日金鼎六安分公司与饶淑梅签订了六房拆协字第190号房屋（鼓楼街盐店巷5××号）拆迁补偿安置协议书，饶淑梅签了宋煊的名字，该份协议载明：住宅砖木二等16.72㎡，非住宅砖木二等29㎡，合计45.72㎡。金鼎六安分公司以货币补偿方式补偿饶淑梅16422.55元，搬家费、临时安置费、停产停业损失费、提前搬迁奖计1171.56元，合计17594.11元。2000年10月4日饶淑梅代替宋煊与金鼎六安分公司签订了六房拆协字第327号（盐店巷5××号）《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定：拆除房屋坐落火神庙盐店巷5××号，房屋性质框架结构，建筑面积94.65㎡，还房建筑面积98.25㎡，增购建筑面积3.6㎡，每平方米1090元，合计3924元，回迁安置明都花园西区8号楼98.25㎡，框架结构，过渡期限12个月，交房日期2001年10月15日。金鼎六安分公司应支付给宋煊补偿费1046.2元，宋煊应支付给金鼎六安分公司房屋差价6675元，两比后宋煊（饶淑梅代签）与金鼎六安分公司签订了六房拆协字第327号安置协议的补充协议，补充协议明确：原协议安置面积经六安市房地产测量队实测后，总建筑面积为95.1㎡，现金鼎六安分公司实际应支付给宋煊的房屋差价款为12285.1元。2002年12月19日饶淑梅代替宋煊领取190号安置协议约定的过渡费17594.11元，领取合同号237号，房号天西8号C-501房屋差价款12285.1元，过渡费3898.1元，搬家费240元，过渡费2751.6元，搬迁奖2176.95元等计5168.55元，上述款项合计38945.86元。2009年初，宋煊以金鼎六安分公司、金鼎公司、饶淑梅为被告向本院提起诉讼，称其是被拆迁房屋的合法产权人，在其不知情的情况下，其前妻饶淑梅与金鼎六安分公司、金鼎公司达成房屋拆迁安置协议，诉请判决确认拆迁安置协议无效。2009年8月6日本院作出（2008）裕民二初字第476号民事判决，判决：被告饶淑梅与被告芜湖市金鼎房地产开发有限责任公司六安分公司所签订的六房拆协字第190号、第327号房屋拆迁补偿安置协议无效。金鼎六安分公司不服上诉至六安市中级人民法院，六安市中级人民法院作出（2009）六民二终字第0273号民事判决，驳回上诉，维持原判。同时查明：宋煊与饶淑梅于1981年结婚，1989年建造了5××号房屋，1990年购买了5××号房屋，自1996年起，宋煊就离家出走无音讯，饶淑梅于1999年期间向法院诉讼离婚，法院经公告送达缺席判决准予离婚。饶淑梅诉讼离婚时未提及宋煊名下的房屋，法院判决宋煊与饶淑梅离婚时未涉及该房屋。在宋煊下落不明期间，饶淑梅带女儿一直使用该房屋至搬迁。在本院审理中，本院于2011年11月3日依法追加饶淑梅为第三人，通知其参加诉讼，2011年11月15日饶淑梅向本院申请放弃与前夫宋煊婚后财产分割的权利，被告金鼎公司、金鼎六安分公司不同意第三人放弃权利，认为饶淑梅放弃与宋煊分割财产的权利后没有赔偿能力，将导致本案被告起诉饶淑梅的另一起返还财物案件判决后饶淑梅无房屋返还给被告，本案的诉争房屋应系饶淑梅与宋煊的夫妻共同财产。另查明，2009年8月1日，宋煊抢占了金鼎六安分公司、金鼎公司所有的明都花园西5号楼M25室105.64㎡门面房和明都花园东区1号楼11号（W11）56.21㎡门面房。2009年12月24日宋煊（乙方）与金鼎六安分公司（甲方）签订了《协议书》约定：1、甲方同意承担经法院判决生效后关于宋煊就拆迁上诉官司的责任。2、乙方同意承担甲方明都西区5#M25和明都东区1#W11的房租合计每月2500元（自2009年8月1日起开始计算）。3、以上房租甲方同意在宋煊拆迁上诉官司判决生效后一并结算，甲方不得以任何理由提前结算房租和要回门面房。2007年明都花园西5号楼M24室门面房金鼎六安分公司出售价为3549.8元。原审法院认为：本案争议焦点：一、宋煊名下5××号、5××号两处房屋的面积是多少、是何性质？二、关于搬家费、过渡费、停产停业损失费问题。一、关于宋煊名下5××号、5××号两处房屋的性质、面积。1995年11月21日六安市房产产权登记核发产权证办公室核发的007078号房屋所有权证载明鼓楼街盐店巷5××号建筑面积45.72㎡，六安市房地产产权产籍监理处在附记栏注明，其中有29㎡为商业用户，3-72号房屋搬迁验收单载明“建筑面积为45.72㎡，实际在经营”，因此，宋煊名下5××号房屋的面积为45.72㎡，其中29㎡为经营性用房，16.72㎡为住宅，但也用于经营。1995年4月25日六安市房地产登记核发办公室核发的皖古私字第000202号房屋所有权证，载明古楼、火神庙、盐店巷5××号房屋建筑面积81.53平方米。2000年9月4日六安市房地产产权产籍监理处核发的六城改字第2005215号《房屋产权确权证明》载明：火神庙盐店巷5××号房屋建筑面积为94.65㎡，用途为住宅，但宋煊自1990年10月27日领取营业执照，楼下47.325㎡一直经营烟酒百货，故5××号房屋面积为94.65㎡，房屋性质为住宅，其中楼下47.325㎡用于经营。因此宋煊名下被金鼎六安分公司拆除的房屋面积总计为140.37㎡，其中经营用房29㎡，住宅改经营用房64.045㎡，住宅用房47.325㎡。宋煊与饶淑梅于1981年结婚，1989年建造了5××号房屋，1990年购买了5××号房屋。自1996年起，宋煊就离家出走无音讯，饶淑梅于1999年期间向法院诉讼离婚，法院经公告送达缺席判决准予离婚。饶淑梅诉讼离婚时未提及宋煊名下的房屋，法院判决宋煊与饶淑梅离婚时未涉及该房屋，因此宋煊名下的5××号、5××号房屋系宋煊、饶淑梅夫妻关系存续期间的共同财产。本院依职权追加饶淑梅为第三人，饶淑梅向本院申请放弃与前夫宋煊婚后财产分割的权利，被告金鼎公司、金鼎六安分公司不同意第三人放弃权利。本院认为第三人饶淑梅放弃与宋煊婚后财产分割的权利，有可能损害被告金鼎公司、金鼎六安分公司权利，应属无效民事行为。根据六发署（2000）2号关于印发《六安市老城改造拆迁补偿安置暂行办法》的通知第二十八条规定：住宅兼经营的原则上按住宅安置，对以经营谋生的，要求按营业房安置的，住宅或经营二者确一。因此宋煊要求被告安置经营性用房的诉请应予支持，被告金鼎六安分公司应给宋煊及饶淑梅安置营业房93.045㎡，其中被拆除的5××号房屋45.72㎡中的29㎡，5××号房屋中的16.72㎡和5××号房屋中的47.325㎡计64.045㎡，但该64.045㎡房屋应按照《解放北路地块拆迁安置补偿奖励方案》第五项第六条（对住宅房改经营房，且合法经营二年以上的，若被拆迁人要求按经营房安置的，经拆迁人同意由拆迁人在本拆迁范围内指定房源安置，被拆迁人按实际经营建筑面积每平方米1800元补差价，超面积部分按商品房价格结算）的规定予以安置营业房；因宋煊抢占了金鼎六安分公司、金鼎公司所有的明都花园西5号楼M25室105.64㎡门面房，宋煊陈述希望将其所抢占的门面房由法院判决金鼎六安分公司安置给他，同时要求按照明都花园西5号楼M24室门面房出售价每平方米3549.8元计算其所抢占的门面房价格，另宋煊和饶淑梅被拆迁房屋所在位置的门面房均已处置他人，故可酌定金鼎六安分公司以明都花园西5号楼M25室门面房（面积105.64㎡）置换宋煊和饶淑梅93.045㎡门面房，但宋煊和饶淑梅应付64.045㎡住宅房改经营房的房屋差价，具体为64.045㎡×1800元／m²=115281元；多出面积价格应以3549.8元／m²的价格计算为12.595m²×3549.8元／m²，计44709.7元；盐店巷5××号房屋楼上47.325㎡是住宅房，被告金鼎六安分公司应给宋煊及饶淑梅安置47.325㎡住宅房。二、关于搬家费、过渡费、停产停业损失费问题。搬家费。根据《解放北路地块拆迁安置补偿奖励方案》规定：凡一次安置到位不需往返的，每户一次性补助搬家费120元，需往返的每户一次性补助搬家费240元，因此被告应支付原告搬家费240元。过渡费、停产停业损失费。因原告宋煊名下5××号房屋的面积为45.72㎡，其中29㎡为经营性用房，16.72㎡房屋性质为住宅，但也用于经营。5××号房屋面积为94.65㎡，房屋性质为住宅，其中47.325㎡用于经营，宋煊经营用房面积为93.045㎡（29㎡＋16.72㎡＋47.325㎡），宋煊要求被告支付停产停业损失的诉请应予支持，93.045㎡经营用房的停产停业损失费自2000年10月15日至2001年10月15日应按每月每平方米20元计算为，93.045㎡×20元／m²×12个月=22330.8元，2001年10月15日至2009年8月1日应按每月每平方米40元计算为347988.3元。盐店巷5××号房屋楼上47.325㎡为住宅房，被告应给予此拆迁房屋的过渡费，2000年10月15日至2001年10月15日的过渡费应为2.5×47.325×12=1419.75元，2001年10月15日至2001年12月15日的过渡费应为（2.5＋2.5×50%）×47.325×2=355元，2001年12月15日至被告交房之日的过渡费按每月每平方米5元计算。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第二款、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《城市房屋拆迁管理条例》第五条、第十二条、第十九条、第二十条、第二十二条、第二十三条、第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十四条的规定判决：一、芜湖市金鼎房地产开发有限公司六安分公司于判决生效之日起十五日内将位于六安市解放路明都花园西5号楼M25室105.64㎡门面房安置给宋煊和饶淑梅；宋煊和饶淑梅给付芜湖市金鼎房地产开发有限公司六安分公司多安置12.595㎡（105.64㎡-93.045㎡）门面房的差价款44709.7元；二、宋煊和饶淑梅于判决生效之日起十五日内给付芜湖市金鼎房地产开发有限公司六安分公司64.045㎡住宅改经营用房的差价款115281元（64.045㎡×1800元／m²）；三、芜湖市金鼎房地产开发有限公司六安分公司于判决生效之日起十五日内给付宋煊和饶淑梅240元搬家费；四、芜湖市金鼎房地产开发有限公司六安分公司于判决生效之日起十五日内给付宋煊和饶淑梅93.045㎡营业房2000年10月15日至2001年10月15日的停产停业损失费22330.8元（每月每平方米20元）；五、芜湖市金鼎房地产开发有限公司六安分公司于判决生效之日起十五日内给付宋煊和饶淑梅93.045㎡营业房2001年10月15日至2009年8月1日的停产停业损失费347988.3元（每月每平方米40元）；六、芜湖市金鼎房地产开发有限公司六安分公司于判决生效之日起十五日内为宋煊和饶淑梅安置47.325㎡的住宅房。七、芜湖市金鼎房地产开发有限公司六安分公司于判决生效之日起十五日内给付宋煊和饶淑梅47.325㎡住宅房2000年10月15日至2001年12月15日的过渡费1774.75元；八、芜湖市金鼎房地产开发有限公司六安分公司于判决生效之日起十五日内给付宋煊和饶淑梅47.325㎡住宅房2001年12月15日至交房之日的过渡费（每月每平方米5元）；九、芜湖市金鼎房地产开发有限公司对上述一、二、三、四、五、六、七、八项承担连带责任；十、驳回原告宋煊其它诉讼请求。案件诉讼费18210元，由原告宋煊负担6000元，被告芜湖市金鼎房地产开发有限公司六安分公司负担12210元。宣判后，宋宣、金鼎公司六安分公司、金鼎公司均不服提起上诉。宋煊上诉称：原审认定5××号房为45.72平方米，是依据六安市房产局007078号房屋所有权证认定的，因房屋办证时的失误，将103.845平方米房屋错误登记为45.72平方米，所以5××号房面积应认定为103.845平方米。另外认定5××号房屋登记面积为45.72平方米与5××号房产证上附图面积也不符。2、原审认定5××号房屋面积为94.65平方，性质为住宅房，楼下一层47.325平方用于经营用房错误。根据裕安区公证处（2000）皖六市裕证民字第327号《保全证据公证书》记载该房为二层107.52平方。邻居证明该房第三层有30多平米，因此5××号房拆迁面积应按134平方米确认。3、原审判决被拆迁的老房与回迁安置的新房之间每平方米找差价1800元无任何依据。请求二审法院撤销原判第一、二项，改判按照237.8平方米门面房给予上诉人相应的安置。金鼎六安分公司、金鼎公司上诉称：本案是拆迁安置纠纷，原审按财产损害赔偿纠纷立案错误。2、原审认定宋煊有64.045㎡的住房改为经营用房是没有事实依据的。3、原审法院判决停业、停产损失费时间长达9年，支付数额达370319.1元，对过渡期的判决也是遥遥无期，显然没有依据。4、原审将宋煊抢占明都花园西区5号楼M25室106.65㎡门面房判决归宋煊所有，必将会造成宋煊抢占房屋的合法化，会产生严重的负面影响。5、金鼎六安分公司老城改造拆迁工作已结束近十年时间，拆迁房屋安置工作早已结束，现在法院判决上诉人安置宋煊47.325㎡房屋实在不具有可行性。原审判决错误，请二审法院依法纠正。二审法院查明的事实与原审法院认定的基本事实相同。本院认为：宋煊上诉要求5××号房按103.845平方米进行拆迁赔偿，是根据1990年宋煊当时购买他人房屋时“卖房契”上记载的数据确定的。经查5××号房产证所记载的房屋并非宋煊1990年所购买的原房，系重新建造的房屋。房产证记载的房屋面积，是房产管理部门根据当事人申报，经核定确权而登记的，因此应以5××号房产证登记的面积，确定该被拆迁房屋的面积。宋煊上诉要求5××号房拆迁面积按134平方米进行赔偿，其理由是依据裕安区公证处（2000）皖六市裕证民字第327号《保全证据公证书》记载该房为二层面积为107.52平方米和邻居证明该房还有第三层，面积约30多平方米。经查，2000年裕安区公证机关的公证书记载，5××号房的总面积约为107.52平方米，其中含北走廊1.02米，含南走廊0.5米。公证书记载的是当时房屋实际状况，并非被拆迁时房屋的有效面积。公证房屋的实际状况与房产证所登记的房屋面积并非同一概念。证人证言只是证明5××号房屋有第三层，但仅凭此证言是无法确认宋煊上诉主张，且此证言也不能对抗5××号房产证的证明效力。宋煊上诉认为，原审判决被拆迁房屋与回迁安置的新房之间每平方米找差价1800元无任何依据。经查，《解放北路地块拆迁安置补偿奖励方案》第五部分，关于安置房源地点及结算办法第六条规定：“对住宅房改经营房，且合法经营二年以上的，若被拆迁人要求按经营房安置的，经拆迁人同意由拆迁人在本拆迁范围内指定房源安置，被拆迁人按实际经营建筑面积1800元／㎡补差价。超面积部分按商品房价格结算的规定予以安置营业房”。原审法院根据宋煊被拆迁房屋中部分为经营房的状况，结合其本人的要求，确定宋煊回迁安置门面房每平方补差价1800元符合当时拆迁规定。故宋煊上诉理由均不能成立。金鼎公司、金鼎六安分公司上诉提出，本案是拆迁安置纠纷，原审法院按财产损害赔偿纠纷立案错误。经查，本案虽是拆迁引起的纠纷，但拆迁人与被拆迁人并没有合法有效的拆迁协议。宋煊房屋被拆其财产受到损害，原审法院以财产损害赔偿立案受理并无不当。金鼎六安分公司、金鼎公司上诉认为，原审法院认定宋煊有64.045㎡的住房改为经营用房没有事实依据。经查，宋煊名下的5××号和5××号房的部分房屋虽不是宋煊本人用于经营，但该门面房出租给他人的租金收入，用于维持家庭生活的事实清楚。故原审法院将出租用于经营的房屋确认为住宅房改经营房，符合六安市当时拆迁政策规定。金鼎六安分公司对六安老城改造拆迁工作虽已结束近十年时间，但对城市拆迁改造中所遗留的房屋安置问题仍应承担相应的责任。金鼎六安分公司、金鼎公司在拆迁过程中审核不严，造成涉案房屋拆迁合同无效，无效合同自签订之日起无效。原审法院根据宋煊经营房停业时间和停产损失确定赔偿时间和数额并无不当。因此金鼎六安分公司、金鼎公司的上诉理由均不能成立。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决系终审判决。二审案件受理费18210元，由宋煊、芜湖市金鼎房地产开发有限公司六安分公司、芜湖市金鼎房地产开发有限公司各负担6070元。审判长 王 军审判员 杨小林审判员 张胜钧二〇一三年十一月十八日书记员 许 琛附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：