（2013）宁民终字第3143号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-01-20
案件名称
吴家山与赵天和恢复原状纠纷民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴家山,赵天和
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第3143号上诉人（原审原告）吴家山。委托代理人苏伟，江苏曹俊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）赵天和。上诉人吴家山因与被上诉人赵天和房屋买卖纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2013）六民初字第411号民事判决，向本院提起上诉。2013年9月5日本院受理本案后，依法组成合议庭于2013年10月29日公开开庭审理了本案。上诉人吴家山的委托代理人苏伟，被上诉人赵天和到庭参加了诉讼活动。本案现已审理终结。吴家山原审诉称：吴家山于2008年入住敬老院，之前居住的房屋（面积为19.2㎡）建于四十年前，吴家山进入敬老院后，该房屋无人居住。2013年4月，赵天和在吴家山不知情的情况下强行把该房屋拆掉，事后双方协商未成，故要求赵天和要么恢复原状，要么按照农村房屋拆迁补偿标准450元／㎡赔偿。赵天和原审辩称：吴家山诉称不属实，涉诉房屋不是赵天和强行拆的，而是双方达成了买卖协议，并按照协商一致的价格给付吴家山购房款后，赵天和才将该房屋拆掉，因此，吴家山反悔是没有法律依据的，请求法院驳回吴家山诉讼请求。原审法院经审理查明：吴家山和赵天和系同组邻居。位于南京市六合区马集镇东马村岗吴12号房屋，面积为19.2㎡，系吴家山自建房，建于四十年前。吴家山系五保户，其于2008年进入南京市六合区马集敬老院，涉诉房屋一直闲置。2013年4月，赵天和翻建房屋时，鉴于吴家山房屋无人居住，多次找到吴家山协商，愿出资购买其房屋，后双方在吴家山居住的敬老院，达成了赵天和出资1200元购买吴家山房屋及周围树木的口头协议，双方达成协议后，赵天和妻子当场将1200元给付给了吴家山。当时，证人沈某、徐某在场。之后，吴家山以买卖标的只有房屋周围的树木，不包含房屋本身，要求赵天和对房屋进行补偿。庭审中，证人沈某、徐某出庭作证对吴家山与赵天和达成买卖合同过程及实际履行情况予以了证明。上述事实，有证人沈某、徐某的证词，以及双方当事人在庭审中的陈述等证据证实。原审法院认为：本案争点在于双方买卖合同内容是否涉及吴家山的房屋，以及合同是否可以撤销。由于双方在买卖过程中，没有订立书面合同，只有证人在场，而证人沈某、徐某的证词证实双方达成的买卖合同，不仅有吴家山房屋周围的树木，还包含房屋本身，而吴家山对其主张没有提供证据证实，因此，从证据应当认定吴家山与赵天和达成的买卖合同内容是明确的，即为涉诉房屋及周围树木。而且，双方自愿达成的协议不违反法律规定，应当合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现吴家山起诉要求撤销合同，并要求赵天和恢复原状或者按450元／㎡的标准对该房屋予以补偿，依据不足，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第二款、第一百四十二条之规定，原审判决：驳回吴家山的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由吴家山负担。上诉人吴家山不服原审判决，向本院上诉称：原审判决上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，属于认定事实错误。原审判决上述事实的主要证据是两个证人的证言，上诉人认为证人沈某和徐某为当天被上诉人老婆叫去的人员，与被上诉人关系密切，且徐某是被上诉人的嫂子，另一证人沈某已届82岁高龄，所以上述两证人证言不足以证明被上诉人提出的已与上诉人就房屋买卖达成协议的主张。双方没有签订书面合同，依据法律规定，双方房屋买卖合同也无法成立。上诉人为77岁老人，敬老院是其暂住地，涉案房屋为其唯一房产，房屋买卖行为涉及上诉人重大财产处分，原审法院仅凭两个证人证言，即认定上诉人与被上诉人存在房屋买卖合同，未免过于草率。另外，根据我国物权法规定，不动产物权的转让应当依据法律规定办理登记，未办理登记的不发生物权变动效力。无论上诉人与被上诉人是否曾就涉案房屋买卖进行协商或达成一致，由于涉案房屋未办理登记，不产生物权变动效力。被上诉人在未取得涉案房屋物权的情况下，将涉案房屋拆除已侵犯了上诉人对涉案房屋享有的物权。综上，原审判决事实认定错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判：恢复原状或按照农村房屋拆迁补偿标准450元／平方赔偿上诉人。被上诉人赵天和要求维持原判。二审中，本院查明的事实与原审法院认定事实一致。此节事实有二审开庭笔录在卷证实。本院认为：公民的民事行为，应当遵守诚实信用原则。本案中，双方争点在于双方买卖合同内容是否涉及吴家山的房屋。上诉人吴家山认为其卖给赵天和的仅是房屋四周树木，不含涉案房屋。赵天和认为双方之间合同内容包含了涉案房屋，并提供了双方达成口头合同时的现场证人沈某、徐某的证人证言，该证言证实双方达成的买卖合同，不仅有吴家山房屋周围的树木，还包含房屋本身。对此本院认为，双方之间存在买卖法律关系是事实，赵天和主张双方的合同内容包含涉案房屋，有证人证言予以佐证，且该两证人均符合法律规定的证人资格，应为有效证词。而吴家山对其主张没有提供任何证据支持。因此，原审法院从证据的盖然性出发，认定吴家山与赵天和达成的买卖合同包含涉案房屋及周围树木并无不当。双方合同已履行完毕，涉案标的物已不复存在，现吴家山起诉要求赵天和恢复原状或者按450元／㎡的标准对该房屋予以补偿，依据不足，原审法院不予支持，于法并无不合。综上，上诉人上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费100元，由上诉人吴家山负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 林审 判 员 张旭东代理审判员 季 峰二〇一三年十一月十八日书 记 员 石 莹 来源：百度搜索“”