（2013）潼法民初字第02435号

裁判日期: 2013-11-18

公开日期: 2014-01-14

案件名称

袁邦华与重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

潼南县人民法院

所属地区

潼南县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

袁邦华,重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百三十四条第一款，第一百四十二条，第六十四条第一款

全文

重庆市潼南县人民法院民事判决书（2013）潼法民初字第02435号原告袁邦华，男，汉族，住重庆市潼南县。委托代理人刘素华，女，汉族，住重庆市潼南县，系原告之妻。委托代理人邓云峰，男，汉族，住重庆市潼南县，潼南县司法局干部。被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司，住所地重庆市潼南县。法定代表人宋果，总经理。委托代理人童世彬，重庆兴潼律师事务所律师。委托代理人潘丽，重庆兴潼律师事务所实习律师。原告袁邦华与被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司（以下简称辰龙地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员沈德建适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告袁邦华的委托代理人刘素华、邓云峰，被告辰龙地产公司的委托代理人童世彬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告袁邦华诉称，2010年12月10日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：原告向被告辰龙地产公司购买其开发修建的位于重庆市潼南县桂林街道办事处巴渝大道188号“北城丽都”住房一套，总成交金额为251735元。双方同时约定：被告辰龙地产公司应在2011年12月31日前将该商品房交付原告使用，逾期交房的违约责任约定为“按日支付已付购房款的万分之一”。合同签订后，原告按约履行了自己的合同义务，但被告却存在逾期交房的违约行为。因此，请求人民法院依法判令被告支付逾期交房的违约金9665.90元。被告辰龙地产公司辩称，与原告签订《重庆市商品房买卖合同》属实。因原告未能按照被告通知的时间进行接房，其责任在于被告，故被告不存在逾期交房的违约行为。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年12月10日，原告袁邦华与被告辰龙地产公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：辰龙地产公司将其开发修建的位于重庆市潼南县桂林街道办事处巴渝大道188号“北城丽都”住房一套以预售的方式出让给原告。此外，双方在该合同中还约定：原告所购房屋的建筑面积为109.45㎡；总成交金额为251735元；付款方式为按揭付款，即签订合同当日首付81735元，余款170000元由银行按揭。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方（即辰龙地产公司）应当在2011年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即袁邦华）使用”。该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金”。该合同签订后，原告袁邦华按照合同约定向被告辰龙地产公司支付了购房款251735元。但辰龙地产公司直至2012年10月30日才将原告所购房屋的钥匙交付给原告。为此，原告诉至本院，请求如诉称。另查明，2010年11月16日，被告辰龙地产公司取得了其开发的“北城丽都”（一期）1、2、3、4、5幢房屋的《商品房预售许可证》。2011年8月19日，“北城丽都”（一期）1、2、3、4、5幢房屋通过了竣工验收。2012年2月29日，“北城丽都”（一期）1、2、3、4、5幢房屋通过了消防验收。2013年1月21日，被告辰龙地产公司取得了其开发的“北城丽都”（一期）房屋的《建设工程竣工验收备案登记证》。上列事实，有原、被告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、房款《收据》、《收楼书》、《商品房预售许可证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《建设工程竣工验收备案登记证》、庭审笔录等在卷为凭，这些证据经开庭质证及本院审查，足以采信。根据本院认定的上列事实，结合当事人的诉讼请求，本院对本案评判如下：原告袁邦华与被告辰龙地产公司自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且被告辰龙地产公司依法取得了《商品房预售许可证》，该合同依法成立，合法有效，应当受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照相关法律、法规的规定，在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格。否则，不能作为房屋已交付使用。若未达到合同约定的交付条件，但同时具备了钥匙已交付、竣工验收合格、已通过消防验收的，可以视为房屋已交付使用。本案中，辰龙地产公司在2011年8月19日为涉案房屋通过了竣工验收，在2012年2月29日通过了消防验收，又在2012年10月30日向原告交付了房屋钥匙。此时，涉案房屋虽未达到合同约定的须已进行竣工验收“备案登记”的交房条件，但该房已通过消防、竣工验收并已交付了房屋钥匙，可以安全使用。故应当将2012年10月30日视为该房屋的交付使用时间，辰龙地产公司在此时才具备了法定的交房条件。因此，原告认为被告在2013年1月21日才为涉案房屋取得《建设工程竣工验收备案登记证》，被告在此时才具备合同约定的交房条件的主张于法无据，本院不予支持。因原、被告双方在合同中约定的交房时间为2011年12月31日前，故辰龙地产公司存在事实上的逾期交房违约行为，其逾期交房的期间应为2012年1月1日—2012年10月30日。又因双方当事人在签订的商品房买卖合同中对逾期交房的违约责任约定为“按日支付已交房价款万分之一”，故被告辰龙地产公司应当承担的逾期交房违约金应以原告已支付的房款总额251735元为基数，从2012年1月1日起，按日万分之一的标准计算至2012年10月30日止，即原告应获得的逾期交房违约金为7615.70元。庭审中，被告辩解认为，其在合同中约定的交房时间内通知了原告接房，由于原告自身原因未及时接房，故造成的逾期交房责任应当由原告自行承担。本院认为，虽然被告在合同约定的交房时间前为原告所购房屋通过了竣工验收，但被告并未在合同约定的交房时间前为原告所购房屋通过消防验收。因此，涉案房屋尚未达到约定或法定的交房条件，原告享有拒绝接房的权利。故被告的这一辩解与法律规定不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第六十四条及国家相关的民事政策之规定，判决如下：一、被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告袁邦华支付逾期交房的违约金7615.70元。二、驳回原告袁邦华的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162元，减半收取81元，由被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为2年，申请执行时效适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员　　沈德建二〇一三年十一月十八日书记员　　漆正权百度搜索“”