（2013）德中民终字第654号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-01-06
案件名称
王宏彦与雒振东房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省德州市中级人民法院
所属地区
山东省德州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王宏彦,雒振东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）德中民终字第654号上诉人（原审原告）：王宏彦，男，1970年12月6日出生，汉族，住乐陵市。委托代理人：崔述博，山东方洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雒振东，男，1964年11月28日出生，汉族，住宁津县。上诉人王宏彦因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省乐陵市人民法院（2013）乐商初字第11号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，原告王宏彦与被告雒振东于2008年9月8日签订房屋转租合同，被告将其承租的张清林位于乐陵市希森商贸城东沿街门头房一套转租给原告，约定年租金为140000元，房屋装修补偿费120000元，转租期限为2008年9月8日至2012年5月10日。2009年4月15日房主张清林以原告的转租行为未征得其同意为由向原审法院提起诉讼，2009年11月23日，经两审判决，解除了房主张清林与被告雒振东的房屋租赁合同。上述事实原、被告双方认可一致，并有被告与房主张清林签订的房屋租赁合同、被告与原告签订的房屋转租合同、德州市中级人民法院（2009）德中民终字第830号民事判决书为证。2009年6月6日，张清林向原告王宏彦发送腾房通知书，要求王宏彦三日内腾出房屋，经原告与张清林协商，原告王宏彦于2009年6月23日支付给房主张清林2009年5月1日至2012年5月1日房屋租金补偿款150000元。上述事实有张清林向原告发送的腾房通知书一份、张清林向原告出具的收到原告房屋租金补偿款150000元证明一份为证，被告对上述证据的真实性无异议，原审法院予以认定。经评估，涉案租赁房屋在2006年的房租价格为133200元，在2008年的房租价格为159800元，在2009年的房租价格为207800元。有原告提交的德州天和价格评估有限公司价格评估报告一份为证，被告对该证据亦无异议。原审法院认为，本案双方争议的焦点是：一、原告要求解除原、被告之间的房屋转租合同是否有依据；二、原告要求被告赔偿150000元是否有依据。关于第一个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中被告未经房主同意将其租赁房屋转租给原告，故其与原告所签房屋转租合同系效力待定的合同，房主对该转租合同未予追认，且以未征得其同意为由解除了与被告的房屋租赁合同，故原、被告所签房屋转租合同并未生效，不存在解除问题，本案原告要求解除转租合同之诉求依法应予驳回。关于第二个焦点问题，原告主张因房主张清林向其发出腾房通知书，致使其在不得已的情况下向房主支付150000元房屋租金补偿款，是其实际损失。其经营损失就是因应诉耽误时间、房主经常撵员工造成的损失，但对其所称经营损失未提供证据证明。原告对其主张交付给房主的150000元房租补偿款，在本案审理期间未能提供充分证据证明系因被告雒振东的原因致使转租合同不能履行而产生的直接损失，原告王宏彦可待证据充分后另行提起诉讼。为此，原审法院依照“中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，判决如下：驳回原告王宏彦要求解除与被告雒振东签订的房屋转租合同的诉讼请求。案件受理费3300元，保全费1500元，评估费6000元，由原告承担。一审判决后，上诉人王宏彦不服，上诉称，一、上诉人与被上诉人的转租合同是双方真实意思表示，合法有效，通知房主是被上诉人的义务，不是转租合同生效条件。二、上诉人有充分证据证明存在损失，且要求的损失是合理的。上诉人继续使用出租房屋到约定期限，付出15万元，上诉人与房主达成新的协议是必要的，合理的，是用小的损失避免了损失的扩大，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。案件诉讼费用均由被上诉人承担。被上诉人雒振东答辩称，双方转租房屋期间，被上诉人与房主没有解除租赁合同，房屋使用权归被上诉人所有，房主张清林无权向上诉人增加房费15万元，上诉人在房东增加房费时，未通过被上诉人，给付房东张清林15万元，是自愿的，与被上诉人无关。二审庭审中，上诉人放弃请求判令解除双方之间房屋租赁合同的上诉请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，二审庭审中，上诉人放弃请求判令解除双方之间房屋租赁合同的诉讼请求，本案不再予以审理。上诉人主张为了继续使用涉案出租房屋，经与房主张清林协商，向房主张清林另外支付房屋租金补偿款15万元，是其实际损失。围绕其主张，上诉人未提交有效证据证明，对其称支付给房主张清林15万元房屋租金补偿款是其实际损失的主张，原审判决认为待上诉人证据充分后另行提起诉讼，并无不当，应予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律得当，判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人王宏彦负担。本判决为终审判决。审判长 崔书江审判员 陈 涛审判员 王玉敏二〇一三年十一月十八日书记员 魏洪敏-1- 来自