（2013）秦民初字第1491号

裁判日期: 2013-11-18

公开日期: 2014-11-18

案件名称

南京优贝贸易有限公司与南京骏骏工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市秦淮区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南京优贝贸易有限公司,南京骏骏工贸有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

南京市秦淮区人民法院民事判决书（2013）秦民初字第1491号原告南京优贝贸易有限公司，住所地南京市鼓楼区匡芦新村8号305室。法定代表人陈军，总经理。委托代理人宋延泰，江苏天豪律师事务所律师。委托代理人周华燕，女。被告南京骏骏工贸有限公司，住所地南京市江宁区东山街道泉水社区。法定代表人何宗林，总经理。委托代理人王和，江苏华成律师事务所律师。原告南京优贝贸易有限公司（以下简称优贝公司）与被告南京骏骏工贸有限公司（以下简称骏骏公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告优贝公司于2013年5月9日向本院起诉，并于同年5月30日补齐立案材料，本院于原告补齐立案材料之日立案受理。依法由代理审判员凌沙沙适用简易程序于2013年7月5日公开开庭进行审理，后依法组成合议庭于2013年10月11日公开开庭进行审理。原告优贝公司的委托代理人宋延泰、周华燕，被告骏骏公司的委托代理人王和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优贝公司诉称，原、被告于2011年9月8日签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于光华路观门口326号部分仓库（面积约��380平方米，以下简称诉争房屋）出租给原告用于仓储、办公，租赁期限自2011年10月1日至2016年9月30日止。2011年9月8日到2011年9月30日期间原告对诉争房屋进行装修以及定制家具，共花费80899元。在该合同签订前，原告一直要求被告提供租赁房屋权属证明，被告称产权证找不到，后被告提供白下区光华路街道办事处石门坎社区居民委员会出具的《产权证明》，证明其出租诉争房屋的合法性。基于对相关组织的信任，原、被告双方于2011年10月20日又签订补充协议，租用公共卫生间。2012年10月16日，南京市白下区城市管理行政执法局作出《限期拆除决定书》，后诉争房屋被拆除。综上，原告认为，在签订《房屋租赁合同》前被告已经明知诉争房屋系违建，但未能如实告知原告，且在社区居委会出具虚假《产权证明》诱骗下，使原告按照合法建筑物市场价承租诉争房屋，现诉��房屋被拆除，给原告投入的装修资金及正常的经营活动造成重大损失，故原告起诉被告，要求法院判令：1、被告退还租房保证金20000元及利息（自2012年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决确定的给付之日止）；2、被告赔偿原告装潢损失及其他损失费用共计96669元；3、被告承担本案诉讼费用。被告骏骏公司辩称，被告愿意向原告退还20000元租赁保证金；在签订房屋租赁合同时原告明知被告不是诉争房屋的产权人，不存在被告欺骗原告；被告对于诉争房屋的装修不知情，也无法判断是否装修；原、被告合同目的不能实现的原因在于政府将诉争房屋认定为违建，由于诉争房屋系街道的房屋，被告从街道承租该房屋，在通知拆除诉争房屋之前，原告无偿使用诉争房屋两个月，并拖欠被告租金及水、电费；故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理��明，2011年9月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告作为诉争房屋的合法出租人将诉争房屋出租给原告使用；租赁期限自2011年10月1日至2016年9月30日止，共计60个月；2011年10月1日至2013年9月30日，每年租金为130000元，2013年10月1日至2016年9月30日，每年租金为140000元；原告需对该房屋进行装修时，不得破坏和擅自改动该房屋结构或公共建筑部位，装修方案应事先书面征得被告同意，装修费用由原告自理。该协议签订后，被告收取原告20000元保证金。2011年10月20日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》，约定被告将诉争房屋侧面原公共卫生间租给原告独立封闭使用，租赁期限自2011年10月1日至2016年9月30日。2011年10月19日，南京市白下区月牙湖办事处石门坎社区居民委员会出具《证明》，载明：“兹有白下区光华路办事处原属地企业南京仁鸿建筑安装有限公司投资��建厂房壹幢，用于招商引资、拓宽税源。地址：南京市观门口326号。现出租给南京骏骏工贸有限公司使用，产权归南京仁鸿建筑安装有限公司所有。”2012年10月16日，南京市白下区城市管理行政执法局作出宁城执白限字（2012）第7205号《限期拆除决定书》，认定诉争房屋于2007年搭建，因未取得建设工程规划许可证，属违法建设。2012年11月7日，南京市白下区人民政府月牙湖办事处城管科发出《致观门口铁道北侧西面违建内承租户的一封信》，告知原告诉争房屋系违法建设，希望各承租户在11月10日前自行搬离。2012年11月15日，南京市白下区人民政府月牙湖办事处城管部向原告发出《致观门口铁道北侧西面违建内承租户的第二封信》，载明：“各位承租户，我们已经于2012年11月7日向你们致信，明确告知此处建筑属于违法建筑，近期将依法拆除。今天，我们再次致信告知��们，此处违法建筑将依法组织强制拆除，望各位承租户尽快处理与出租方之间的租赁协议、租金等有关问题，尽快搬出，以免在违建拆除时造成不必要的财物损失。”2012年12月5日，南京市白下区人民政府月牙湖办事处城管科向原告发出《限期搬离公告》，载明：“观门口铁道北侧西面违建承租户，经我街道城管科和白下区行政执法大队月牙湖中队调查，此片建筑物无建筑规划许可证，属违法建筑。根据《中华人民共和国城市规划法》第六十四条的规定，应予限期拆除。限你在12月10日前搬离。”另查明，原告交纳租金至2012年9月30日。2012年12月11日，原告搬离诉争房屋。以上事实有《房屋租赁合同》、《证明》、《限期拆除决定书》、《致观门口铁道北侧西面违建内承租户的第二封信》、《限期搬离公告》及当事人陈述等予以证实。关于原告主张被告赔偿其损失的问题，原告主张损失由三个方面组成，一是装修损失68860元，二是家具损失12039元，三是空调、托盘、产品损失共计15770元。原告提供第一组证据证明其装修诉争房屋花费68860元，证据如下：1、《装修规范合同书》，该合同书约定：原告将诉争房屋交由王万龙进行装修，工期自2011年9月10日至2011年10月10日止，工程总造价为72992元，双方款项往来，均应出具发票或者正式收据（如无法出具发票或正式收据，则应出具书面资料，并由双方共同签字以作证明）；2、《南京优贝公司装修报价单》，载明装修报价72992元；3、南京仿古装饰工程有限公司出具的《收据》，该收据载明收到原告工程款68860元。4、记账凭证，载明装修花费68860元。经质证，被告认为对于原告提供的上述证据的真实性不予认可，被告并不知晓装潢合同是否实际履行。原告提供第二组证据证明由于办公需要，原告定制家具，该家具附着在墙上，不可搬离，2012年12月11日，城管强拆的时候家具被全部破坏，家具损失应由被告承担，证据如下：1、《买卖合同》，载明原告与南京富慧家具有限公司约定购买12039元家具；2、《收据》，载明南京富慧家具有限公司收到12039元。经质证，被告认为原告购买家具跟被告无关，且在城管强拆前被告可以自行拆除。原告提供第三组证据证明仓库托盘、空调、货品在城管强拆中破坏，该损失应由被告来承担，证据如下：1、《收据》，载明原告购买木质托盘80个费用为6400元；2、《发票》，证明原告购买空调花费8370元；3、照片，显示婴幼儿物品受损。经质证，被告认为托盘是可以移动的，原告在强拆之前完全可以及时将托盘移动，被告不清楚空调以及物品是否损失。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，诉争房屋未取得建设工程规划许可证，原、被告关于诉争房屋签订的《房屋租赁合同》无效。被告同意返还原告保证金20000元，故对于原告要求被告返还租赁保证金及利息的诉讼请求，本院予以支持。被告作为出租人应保证诉争房屋能够交付原告使用，原告承租诉争房屋原本预期的合同履行期限为五年，现因诉争房屋系违建而被拆除，导致原告无法正常使用，被告应向原告赔偿装潢损失。本案中，原告附着在诉争房屋中的定制家具再利用的可能性较小，原告亦已提供相应的证据证明其装潢花费，鉴于诉争房屋已被拆除，装潢现场已无法还原，被告亦未提供反驳证据，本院结合原告所举证据、合同履行情况及双方过错程度等因素，酌定被告赔偿原告装潢损失以40000元为宜。关于原告主张的仓库托盘、空调、货品损失，由于托盘、空调、货品系可移动物品，原告可以自行搬移，在诉争房屋被拆除之前相关部门已通知原告限期拆除，原告可及时将托盘、空调、货品搬离诉争房屋，原告亦未提供证据证明其产品损失，故原告要求被告赔偿仓库托盘、空调、货品损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京骏骏工贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告南京优贝贸易有限公司保证金20000元及利息（自2012年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决确定的给付之日止）。二、被告南京骏骏工贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告南京优贝贸易有限公司装潢损失40000元。三、驳回原告南京优贝贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2641元，由原告南京优贝贸易有限公司负担1287元，被告南京骏骏工贸有限公司负担1354元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；帐号：10×××76）。审　判　长　凌　沙　沙人民陪审员　鲁　莉　萍人民陪审员　张　学　珍二〇一三年十一月十八日见习书记员　��文君来自：