（2013）甬奉民三初字第721号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2016-09-19
案件名称
韩淑英与奉化银泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
奉化市人民法院
所属地区
奉化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韩淑英,奉化银泰置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
浙江省奉化市人民法院民 事 判 决 书（2013）甬奉民三初字第721号原告：韩淑英，个体工商户。委托代理人：郑新安，浙江海册律师事务所律师。委托代理人：徐玲益，浙江海册律师事务所实习律师。被告：奉化银泰置业有限公司。住所地：奉化市锦屏街道岳林路**号。法定代表人：高海波，该公司董事长。委托代理人：陈文泽，浙江文天律师事务所律师。委托代理人：屠坤鑫，浙江文天律师事务所实习律师。原告韩淑英为与被告奉化银泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2013年9月23日向本院提起诉讼。本院于当日受理后，依法由代理审判员袁雅雅适用简易程序独任审判，于2013年10月31日公开开庭进行了审理。原告韩淑英及其委托代理人郑新安、被告奉化银泰置业有限公司的委托代理人陈文泽、屠坤鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩淑英起诉称：被告为“奉化银泰城”房地产项目的开发商。2011年1月18日，原、被告订立《商品房买卖合同》，由原告向被告购买房号为“3幢商业03”、“3幢商业03-2”的期房两套，总面积为112.68平方米，总价为3955068元。合同订立后，原告根据合同约定在2011年1月期间支付购房款1985068元。2013年5月27日，所购房屋的物业管理公司发出《物业交付通知书》给原告，通知原告收房。原告前往验房时发现，被告将交付的不符合其在预售时对期房的描述，也与其售楼处所演示的沙盘、楼书、网络及媒体中发布的信息不一致。其中包括：1、银泰商业大厦与原告购买房屋所在的“泰悦居”为两独立的项目，银泰商业大厦面向原告所购买的房屋的一楼并无沙盘和媒体宣传所称的12扇玻璃大门。2、银泰商业大厦与原告购买房屋间的通道并未形成如被告所宣称的步行街，宽度也未达到被告所宣称的17米，通道中银泰商业大厦搭设有4架巨大的消防楼梯和2个地下通道也均未在售房时予以说明和告知。为此原告多次与被告交涉，均无果。原告认为，原告所购买商品房用途为商业，其价值受被告所宣传的银泰商业大厦的影响大，购买时价格远超同期同类商铺的价格，而被告在预售商品房时并未如实告知两项目的关系和实际设计方案，又在沙盘演示和媒体宣传时作了虚假宣传，导致原告在被告的欺诈行为下订立了合同。为此，原告向法院起诉，请求法院判令：1、撤销原、被告订立的《商品房买卖合同》，返回已付购房款1985068元；2、被告赔偿损失1985068元；3、本案诉讼费由被告承担。被告奉化银泰置业有限公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：原告诉称被告欺诈存在二方面主张，一是原告认为其所购的商铺与银泰商业大厦是两个独立的项目，这是原告不了解造成的，奉化银泰城项目系整体开发，不是两个独立的项目，奉化银泰城项目报方案时是一次性上报的，验收也是一起验收的，并不是分期开发；二是原告诉称的细微项目如步行街等未达到要求，但是步行街现还在建设中，商铺前的路面被告都设了石柱，防止汽车停放，供行人行走，这就是步行街。所谓欺诈是指根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的三种情况。而本案被告不存在欺诈行为。原告所诉称的事实不存在，即使存在也不构成商品房买卖合同纠纷中的欺诈，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。原告为证明自己的诉讼主张向本院提供下列证据：1、《商品房买卖合同》一份（复印件），欲证明原、被告之间存在房屋买卖关系的事实及合同约定的权利和义务。2、销售不动产统一发票二份（复印件），欲证明原告在2011年1月份已向被告支付购房款1985068元的事实。3、物业交付通知书及投递凭证各一份（复印件），证明2013年5月27日物业公司发出交付通知给原告的事实。4、《关于银泰城3号楼商铺信访事项答复意见书》一份（复印件），欲证明经奉化市住房和城乡建设局对信访事项调查后，查明银泰百货一侧存在4部消防梯，没有12扇通透玻璃门，17米的街面部分有所不足，及被告称现状与设计一致的事实。5、照片三张，欲证明被告在售楼处所演示的沙盘与现状并不一致的事实。6、奉化市公证处公证书一份、录音资料一份，欲证明公证书中所记载的录像证明被告在对预售商品房时利用售楼处所陈列的沙盘进行演示，演示中存在欺诈行为的事实。被告向本院提供下列证据：奉化市房地产开发项目竣工综合验收合格证书一份，欲证明银泰商业与泰悦居为奉化银泰城组成部分，奉化银泰城在2013年4月25日已通过综合验收的事实。上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告对原告提供的证据4提出异议，认为该证据是复印件对真实性有异议。即使该证据是真实的，其中记载的内容也无法反映原告所称的房屋现状与设计不一致的情况，因为购房户向奉化市住房和城乡建设局反映的奉化银泰城在购房时的宣传内容是购房户自己向奉化市住房和城乡建设局陈述的，没有相关证据，而奉化市住房和城乡建设局在该答复中也证实了经向规划部门了解，4部消防楼梯在当初规划批准的图纸中就存在，设计确实没有变更调整。本院认为，该证据系相关政府部门的公文，被告对真实性提出异议，但是没有提供证据予以反驳，故对真实性本院予以确认。本院认为，该信访事项答复意见书中陈述了现场勘查情况：“银泰百货一侧存在4部消防梯，没有12扇通透玻璃门，17米的街面部分有所不足”，也确认了经向规划部门了解，4部消防楼梯在当初规划批准的图纸中就存在，设计确实没有变更调整的事实。但是“银泰城商业内街为步行街，宽17米，南北通透，银泰百货后面装饰为12扇通透玻璃大门，与步行街呼应，在售楼现场看到沙盘模型中没有显示银泰百货一侧设有4部消防电梯”也仅为购房户自行向奉化市住房和城乡建设局反映的情况，没有得到被告的确认。被告对原告提供的证据5提出异议，认为照片上没有拍摄的具体时间，对真实性有异议；从照片上看也无法体现出原告陈述的12扇玻璃门、17米步行街等景象。而且所有售楼处的模型均标注有“模型仅供参考”字样；原告提供的照片不是实际交房后的现场照片。本院认为，即使照片记载没有具体的形成时间，但是根据信访事项答复意见书的陈述，本院对现场勘查情况：“银泰百货一侧存在4部消防梯，没有12扇通透玻璃门，17米的街面部分有所不足”，予以确认。被告对原告提供的证据6提出异议，认为视频是何时、何地放在网络上不清楚；即使视频中的沙盘存在，但从视频中也看到沙盘中演示的模型均是透明的，楼层分布等细节均未有所体现，沙盘的展示只是一个概念性的宣传。且视频播放的时间只有一分钟零十秒，仅仅一分钟零十秒的时间里不可能把30多万平方米的楼盘的详细情况描述清楚，只能概括性的陈述一下，所以被告不存在隐瞒、欺骗、虚假宣传，更不能证明欺诈的事实。本院认为，公证书、录音资料系在奉化市公证处见证下取得，对证据的真实性，本院予以确认。但是该录音资料仅反映奉化银泰城项目楼盘为促进销售、推广在互联网等媒体上所做的平面文字、图片宣传，其中销售人员的销售宣传视频时间很短，内容也并不清楚明确，无法证明原告所称的被告在售楼宣传时，有宽17米步行街、12扇通透玻璃大门的相关宣传行为。原告对被告提供的证据提出异议，认为其并非《商品房买卖合同》第九条要求被告在交付房屋前取得的建设工程竣工验收备案证明，与本案无关联性。且房屋现状包括有通道和消防楼梯，规划设计又没有变更，说明被告在预售商品房时就已经知道有通道和消防楼梯，但在销售时售楼人员并没有说明，其认为存在欺诈行为。本院认为，对该证据的真实性，本院予以确认，并根据该合格证书记载，确认该开发项目，经市综合验收小组对项目的规划、设计、施工、工程建设质量等方面的核查和对相关市政公用配套设施建设情况的检查验收，确定为合格，同意交付使用的事实。经审理查明，2011年1月18日，原、被告订立《商品房买卖合同》，由原告向被告购买房号为“3幢商业03”、“3幢商业03-2”的期房两套，总面积为112.68平方米，总价为3955068元。合同订立后，原告在2011年1月期间支付购房款1985068元。2013年4月25日，奉化银泰城项目取得奉化市房地产开发项目竣工综合验收合格证。该开发项目，经市综合验收小组对项目的规划、设计、施工、工程建设质量等方面的核查和对相关市政公用配套设施建设情况的检查验收，确定为合格，同意交付使用的。上述事实由原、被告的陈述及原、被告提供的证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告提出该《商品房买卖合同》及补充协议相关条款系格式条款而限制适用的主张，本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。法律对格式条款的适用予以特别规制的目的在于维护公平、保护弱者。本案中原告购买商铺，用于经营投资，那么其作为投资人应对所购买的商铺的商业前景和经营风险自我评估，自负风险。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，本院应依法予以确认。原告提出，银泰百货一侧存在4部消防梯，没有12扇通透玻璃门，17米的街面部分有所不足的实际情况与被告售楼时的沙盘、楼书宣传不一致，构成欺诈。本院认为，消防楼梯、玻璃门、街面宽度的实际情况确如原告所述，但是原告没有确凿证据证明被告在售楼宣传时做过相关陈述，沙盘也仅为概念性的演示方案，没有房屋细节的详细描述，无法确认被告在售楼宣传时做过相关承诺。且根据补充协议第十三条约定：“甲、乙双方的权利义务，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准，甲方在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、样板房、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及展示沙盘所陈述内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交房实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此向乙方承担责任”。据此，本院认为，既然根据规划查询，设计确实没有变更调整，那么被告在销售期间的各种形式的先期宣传仅为要约邀请，非被告要约或者承诺。另外，原告提出其所购买商品房用途为商业，其价值受被告所宣传的银泰商业大厦的影响大，购买时价格远超同期同类商铺的价格，认为被告的先期宣传对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。本院认为，根据补充协议第十五条约定：“甲方依据本合同出售的，乙方依据本合同所购买的标的仅为规划用途为商业的房屋（即商铺），甲方从未对商铺及其所在项目的商业氛围等进行承诺，甲方亦从未对本项目内任何其他大型或者小型商铺的品牌、经营内容进行承诺，这些事项不对房屋价格产生重大影响，亦不构成双方签署本合同及补充协议的前提，乙方不得因此向甲方提出任何主张和要求。乙方经营风险自负。”原告购买的商铺的合理价格及是否因与银泰商业大厦相邻而具有商业氛围或者增加商业价值，是原告作为投资经营人在签订商品房买卖合同前必须自行评估，谨慎考虑，被告对所售商铺的商业氛围及是否受银泰商业大厦影响，对原告均未作过承诺，原告应自负经营风险。综上，本院认为原告以被告存在欺诈行为，要求撤销《商品房买卖合同》，要求被告返还购房款并赔偿损失的诉请，证据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告韩淑英的诉讼请求。本案受理费22666元，减半收取11333元，由原告韩淑英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。代理审判员 袁雅雅二〇一三年十一月十八日书 记 员 吴佳楠附：一、本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。 来源：