（2013）亳民一终字第00865号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2017-11-21
案件名称
丁明清与亳州市家园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省亳州市中级人民法院
所属地区
安徽省亳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁明清,亳州市家园房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）亳民一终字第00865号上诉人（原审原告、反诉被告）：丁明清，男，1967年12月28日出生，汉族，住河南省商丘市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：亳州市家园房地产开发有限公司。住所地：安徽省亳州市谯城区希夷大道友阳银座B楼05号。法定代表人：钱堃，该公司董事长。委托代理人：张海峰，安徽公德律师事务所律师。上诉人丁明清因与被上诉人亳州市家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服亳州市谯城区人民法院（2012）谯民一初字第01813号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人丁明清，被上诉人家园公司的委托代理人张海峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：家园公司在未取得商品房预售许可之前于2009年5月16日与丁明清签订了美好家园2号楼一楼107号门面房的定购协议(建筑面积为37.02平方米)，并于当日收取了认购定金2万元。2011年10月美好家园2号楼一层商铺取得预售许可，但双方当事人未签订商品房买卖合同。2012年3月26日，家园公司将上述房屋销售给他人并签订了商品房买卖合同。现丁明清诉至来院，要求被告依法履行原、被告于2009年5月16日签订的关于美好家园2号楼107号一楼门面房的定购协议并由被告承担诉讼费用。该院在审理过程中，家园公司提起反诉，要求依法解除与被反诉人签订的定购协议，一切诉讼费用及反诉费用由被反诉人承担。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，家园公司在未取得商品房预售许可之前于2009年5月16日与丁明清签订了美好家园2号楼一楼107号门面房的定购协议(建筑面积为37.02平方米)，并于当日收取了认购定金2万元，此行为违反了商品房销售管理的相关规定。家园公司在2011年10月美好家园2号楼一层商铺取得预售许可后，未尽到义务通知丁明清与其签订商品房买卖合同，故应承担违约责任。2012年3月26日，家园公司将上述房屋销售给他人并签订了商品房买卖合同，致使与丁明清签订的定购协议无法实现合同目的，故对丁明清要求家园公司继续履行定购协议的诉讼请求该院不予支持。因上述原因无法实现合同目的，对家园公司反诉要求解除定购协议的诉讼请求，该院予以支持。因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、驳回原告丁明清的诉讼请求。二、解除被告亳州市家园房地产开发有限公司与原告丁明清2009年5月16日签订的定购协议。被告亳州市家园房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内双倍返还原告丁明清定金40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由原告丁明清负担；反诉案件受理费50元，由被告亳州市家园房地产开发有限公司负担。宣判后，丁明清不服，向本院提起上诉，称：一、原审法院认定事实不清。2009年5月16日，上诉人与被上诉人订立了购买了美好家园2号楼1楼107门面房的定购协议，并于当日交付现金2万元。当时被上诉人没有预售许可证。2011年10月美好家园2号楼一层商铺取得预售许可。2012年6月19日上诉人单方面声称将房屋销售给他人并签订了商品房买卖合同。原审法院根据这一所谓事实，认为上诉人的合同目的不能实现，作出不当判决。上诉人认为，不动产交易以房地产登记为准，上诉人没有充分的证据证明上诉人的合同目的不能实现，原审法院应该查明的事实没有查明。二、原审判决适用法律不当。上诉人认为，依法成立的合同，对双方有约束力，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和第五条的解释，应当认定定购协议合法有效，继续履行。原审法院却用一个签定时间在后的合同否定前一个合同，适用法律不当。三、原审程序违法。上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2012年6月25日立案，到2013年9月27日方宣判，期间上诉人三次提出财产保全，原审法院均不予理睬错误。综上请求撤销原判，依法改判。家园公司辩称：一、原审认定事实清楚，证据充分。上诉人与被上诉人之间所签订的是定购协议，现双方合同目的已不能实现，应适用定金罚则。二、原审适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉请求及事由均不能成立，请二审驳回上诉，维持原判。本院二审查明的基本事实同一审。本院认为：综合上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：一、原审解除双方的定购协议是否正确？二、原审程序是否不当？（一）丁明清上诉称，本案应依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和第五条进行审理，应认定定购协议合法有效。本院认为：依据该解释第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方的定购协议虽对房产的位置、面积、房屋单价和价款做了约定，但在20000元定购金之外，家园公司并未收取其它款项，因此双方的定购协议不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，不属于商品房买卖合同。而该解释第二条是规范商品房预售合同的条款，亦不能规范定购协议。即本案不受最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和第五条的规范。本案中，双方签订的定购协议后，家园公司收取了丁明清20000元定购金，其后，家园公司未收取丁明清购房款，双方亦未签订商品房买卖合同或预售合同，故双方的定购协议仅具有定金性质。家园公司在取得预售资格后与第三人签订房屋买卖合同纠纷，其与丁明清所签订的定购协议已无法履行，构成违约。故原审判决解除双方的定购协议，并双倍返还定金正确。（二）原审于2012年6月25日立案，于2013年9月27日宣判。本院认为，原审法院在审理本案时超出审理期限，程序违法。丁明清上诉又称，其在原审期间三次提出财产保全，原审未予理会错误。因原审卷宗材料中，无丁明清财产保全的申请，故本院对该上诉理由，不予支持。原审虽超出审理期限，但认定事实清楚，适用法律正确，仍应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人丁明清负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏维丽代理审判员 许 林代理审判员 陈 芹二〇一三年十一月十八日书 记 员 赵昱昱 来自