（2013）渝四中法民终字第01116号
裁判日期: 2013-11-17
公开日期: 2014-02-18
案件名称
彭水县名君电器有限责任公司与重庆市盐业（集团）有限公司彭水分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭水县名君电器有限责任公司,重庆市盐业（集团）有限公司彭水分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝四中法民终字第01116号上诉人（原审原告）：彭水县名君电器有限责任公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道南门街4—*号。法定代表人：王明均，该公司经理。被上诉人（原审被告）：重庆市盐业（集团）有限公司彭水分公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道沙沱社区。负责人：郑光华，该分公司总经理。委托代理人：聂洪波，重庆渝东律师事务所律师。上诉人彭水县名君电器有限责任公司（以下简称名君电器公司）与被上诉人重庆市盐业（集团）有限公司彭水分公司（以下简称盐业彭水公司）房屋租赁合同纠纷一案，彭水苗族土家族自治县人民法院于2013年9月16日作出（2013）彭法民初字第02231号民事判决。上诉人名君电器公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2013年11月11日依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人名君电器公司的法定代表人王明均，被上诉人盐业彭水公司的委托代理人聂洪波到庭参加了诉讼。现已审理终结。彭水苗族土家族自治县人民法院审理查明：2009年7月24日，原告名君电器公司与被告盐业彭水公司签订了《房屋租赁合同》，被告将其所有的位于县城北大街的门面房屋租赁给原告做电器门市使用，租赁期限为12个月（2009年8月1日至2010年7月31日），约定的租金为“该房屋的每月租金为10833元，租金总额为13万元”，租金的支付方式为“8月3日之前现金全额交付到彭水盐业公司”，原告于2009年8月4日、9月2日通过银行汇款分别向被告支付了7万元、6万元的房租。2010年7月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，继续承租前述房屋做电器门市使用，租赁期限为12个月（2010年8月1日至2011年7月31日），约定的租金为“该房屋的每月租金为15000元，租金总额为18万元”，租金的支付方式为“于2010年8月20日前一次性交付给彭水盐业分公司”，原告于2010年9月2日通过银行汇款的方式向被告支付了16万元的房租。在2010年签订的租赁合同到期后，双方再次签订了《房屋租赁合同》（该合同未载明签订时间），由原告继续承租被告的前述房屋做电器门市使用，租赁期限为12个月（2011年8月1日至2012年7月31日），约定的租金为“该房屋的每月租金为15000元，租金总额为18万元”，租金的支付方式为“2011年7月31日前一次性交付给彭水盐业分公司”，原告于2011年7月27日通过银行汇款向被告支付了18万元房租。2012年8月1日，原、被告双方继续签订《房屋租赁合同》，原告继续承租被告的前述房屋做电器门市使用，租赁期限为12个月（2012年8月1日至2013年7月31日），约定的租金为“该房屋的每月租金为16667元，租金总额为20万元”，租金的支付方式为“于2012年7月31日前一次性交付给彭水盐业分公司”，原告于2012年9月10日通过网银转账向被告支付了20万元的房租。在2012年签订的《房屋租赁合同》期满之后，原告未继续承租被告的前述房屋。2009、2010、2011年签订的《房屋租赁合同》均载明房屋的面积是800平方米，2012年签订的《房屋租赁合同》载明的房屋的面积是1000平方米，四份《房屋租赁合同》均未指明房屋面积是建筑面积、使用面积、套内面积中的何种面积。原告方认为在与被告签订的《房屋租赁合同》中，约定的面积为800平方米（针对2012的1000平方米，原告当庭表示是按照800平方米主张的），与房屋的实际面积576.34平方米相差很大，原告实际上多支付了租金给被告，被告应当返还租金的差价。被告则认为，双方所签订的《房屋租赁合同》的房屋租金计价方式不是按照房屋的面积单价来计算，而是以房屋的整体现状出租，按房屋整体现状出租房屋也是整个彭水县城的一种交易习惯，并举示了相邻房屋承租人向安国、王道坤、李永生、张朝霞的证人证言，相邻房屋的租赁合同予以证明。名君电器公司一审诉称请求：依法判决被告因欺诈行为多收取的房屋租金192843元。盐业彭水公司一审辩称：双方的房屋租赁是以房屋的实际现状为准，而不是以房屋的单位面积约定租金。原告从2004年就开始承租答辩人的房屋，在承租前就已经知道了该房屋的状况，答辩人不存在欺诈行为，如果原告认为是欺诈，也只能行使合同的撤销权，但原告已超过撤销权期限。实际上是原告不诚信，原告起诉是因为2013年6月被告将门面进行竞租，原告自愿放弃优先权，其现以不诚信的诉讼方式欲获得非法利益，建议法院驳回原告的诉讼请求。彭水苗族土家族自治县人民法院认为，本案争议的焦点在于原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的租金计价方式，即是原告方主张的按照房屋的面积计算租金，还是被告方主张的以房屋的整体现状计算租金。首先，从双方2009—2012年签订的四份房屋租赁合同来看，2009、2010、2011年的房屋面积均载明为800平方米，2012年签订的合同却载明为1000平方米，在租赁的房屋没有任何增加的情况下，2012年的面积却陡增了200平方米，而原告还是签订合同并履行了支付租金的义务。如果双方确是如原告所主张的按照房屋面积来计算租金，那么房屋的面积则是非常重要的一个合同内容，原告不可能无视房屋面积无端而重大的变动。其次，从四份合同约定的房屋的租金来看，均是约定的“该房屋的每月租金”以及“租金总额”，从该约定不能得出双方是按照房屋面积来计算租金的结论，其表述的内容所含的“该房屋”，反而强调了租赁合同所涉房屋的整体性。再次，原告从2009年8月1日起至2013年7月31日止，整整租赁了被告的房屋4年时间，如房屋的实际面积仅为576.34平方米，而合同的面积记载为800平方米（前三年）或者1000平方米（最后一年），二者分别相差了223.66平方米、423.66平方米，原告在租赁使用房屋的过程中不可能不知道，而面对如此大的差异，原告却是以每年一签合同的方式租赁被告的房屋。所以，双方签订《房屋租赁合同》时，真实的意思表示应是以房屋的整体现状出租，以整体约定租金，而不是以房屋的面积来计算租金。另根据被告方举示的相邻房屋承租人的证人证言与房屋租赁合同，其内容能够证明在当地的房屋租赁市场中，是以房屋的整体现状出租，并以房屋的整体约定租金，而不是以房屋面积出租并以房屋面积来计算租金。综上所述，双方签订的《房屋租赁合同》是以房屋的整体现状作为房屋的租赁方式，并以房屋整体约定租金。原告主张双方签订的《房屋租赁合同》是以房屋面积为租赁方式出租，并以房屋面积来计算租金，其主张不是双方当事人签订《房屋租赁合同》时的真实意思表示，也不符合当地的客观实际，其所主张的事实及理由均不成立。故原告要求被告返还租金的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百一十三条之规定判决：驳回原告彭水县名君电器有限责任公司的诉讼请求。案件受理费4626元，减半收取为2313元，由原告彭水县名君电器有限责任公司负担。名君电器公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判盐业彭水公司退还因欺诈多收名君电器公司房租192843元。主要事实和理由：原判认定双方以房屋现状计算租金错误，应当是以房屋租赁面积计算房屋租金。首先，双方于2009年签订合同时盐业彭水公司表明租赁的房屋面积为800平方米，上诉人有理由相信该事实，实际上租赁的房屋面积只有576平方米，盐业彭水公司欺诈了名君电器公司224平方米的租金；其次，合同中约定的租金与出租房屋的面积密不可分；第三，盐业彭水公司举示的证人证言和租赁合同与本案的情况不具有可比性；最后，本案合同是盐业彭水公司提供的格式合同，根据合同法第四十一条的规定，对于格式条款当存在两种以上的解释时，应当作出有利于名君电器公司的解释。被上诉人盐业彭水公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，建议二审法院维持原判。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点为：本案合同中的房屋租金是以房屋现状计算还是以房屋租赁面积计算。首先，从双方提供的租赁合同内容看，虽2009年至2012年四份租赁合同中均记载有出租房屋的面积，但该面积均记载于租赁房屋的坐落、面积、专修、设施情况条款下，而在租金及支付方式条款上记载“该房屋每月租金为元”、“租金总额为万元”，强调了租赁房屋的整体性，不能认定合同约定以房屋面积计算租金的事实；其次，从实际履行合同情况上看，双方签订的2012年的房租租赁合同中对租赁房屋的面积记载为1000平方米，但事实上租赁房屋并没有实际增加，名君电器公司亦按照该合同约定的租金支付给了盐业彭水公司；第三，从当地的交易习惯上看，根据盐业彭水公司一审提供的向安国、王道坤、张朝霞等人的调查笔录和房屋租赁合同，可以证明相邻房屋租赁合同均按照房屋整体现状收取租金，并不是以房屋面积计算租金的交易习惯。综上，原判认定本案中是以房屋现状计算租金并无不当，名君电器公司上诉主张以房屋租赁面积计算租金没有事实依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。名君电器公司的上诉事实和理由不成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4626元，由上诉人彭水县名君电器有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 飞审 判 员 何洪波代理审判员 李世超二〇一三年十一月十七日书 记 员 彭婧婕 微信公众号“”