（2013）鼓民初字第5389号
裁判日期: 2013-11-16
公开日期: 2014-09-22
案件名称
原告吴晓娟与被告盛振敏房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴晓娟,盛振敏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第5389号原告：吴晓娟，女，汉族。委托代理人：倪广权，杨丽，江苏长三角律师事务所律师。被告：盛振敏，女，汉族。委托代理人：曹春华，北京市中银（南京）律师事务所律师。原告吴晓娟与被告盛振敏房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员周力文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴晓娟及其委托代理人倪广权，杨丽、被告盛振敏及其委托代理人曹春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴晓娟诉称：2013年6月2日原告通过江苏链家房地产经纪有限公司居间介绍，与被告签订房屋买卖合同，由原告购买位于南京市鼓楼区清河新寓一村XX幢XX单元XX室房屋。原告向被告支付定金20000元。2013年7月14日被告通知原告，拒绝将房屋出售给原告。按合同约定，拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的属于根本违约行为，甲方应在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%支付违约金。该合同的签订是双方真实意思表示，并且该合同对双方权利义务约定相同。故原告诉至法院，请求判令被告承担违约金357000元并返还定金20000元，合计377000元；被告承担诉讼费用。被告盛振敏辩称：被告为了给78岁的丈夫治病，未与家人商量，在江苏链家房地产经纪有限公司的促成下将房屋卖给原告，原告已支付定金20000元。后被告及家人发现，房屋买卖合同极度不利于被告；且原告为买房不惜假离婚，规避国家税收，为了避免导致后续矛盾，被告告知原告不再卖房。后被告主动请求原告谅解，愿意返还20000元定金，并承担相应的违约责任，赔偿原告20000元，这足以弥补原告的损失。原告主张的违约金过分高于及实际的损失，应予调整。综上，请求法院依法判决。经审理查明：2013年1月19日原告吴晓娟（乙方）通过江苏链家房地产经纪有限公司（丙方，以下简称链家公司）居间介绍，与被告盛振敏（甲方）签订《南京市存量房交易合同》，与被告盛振敏及链家公司签订《居间服务合同》，由原告购买被告南京市鼓楼区清河新寓一村XX幢XX单元XX室房屋一套，建筑面积为61.21平方米，价款为1785000元。原、被告双方约定：乙方于2013年6月2日向甲方支付定金20000元；乙方贷款审批通过并且甲方解押事宜办理完后五个工作日将首付款360000元，以监管的方式支付给甲方；甲方若拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，等等。2013年6月2日原告吴晓娟支付被告盛振敏定金20000元。同时吴晓娟支付链家公司中介费用42840元。后吴晓娟向银行申请贷款，并于2013年7月11日通过了贷款审批。2013年8月2日原、被告在链家公司处签了一份说明，内容为盛振敏提出不将房屋出售给吴晓娟，终止合同，盛振敏同意退还定金并赔偿吴晓娟损失20000元；吴晓娟要求盛振敏按合同约定以房价的20%支付违约金。庭审中，吴晓娟认为上述房屋价格已经上涨了约10%。后原、被告因被告是否违约以及是否支付违约金等产生纠纷，原告诉至本院。经本院多次主持调解，因当事人分歧较大，致调解无效。上述事实，有双方当事人陈述、《南京市存量房交易合同》、《说明》等证据以及本院开庭笔录予以证实。本院认为：原告吴晓娟与被告盛振敏签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行义务。被告盛振敏明确告知原告吴晓娟不再将房屋售予原告吴晓娟，终止双方之间的房屋买卖合同，同时愿意返还原告定金并赔偿损失20000元。被告拒绝出卖房屋，并不是因不可抗力导致合同的目的不能实现，而且仅仅出于个人原因不愿将房屋出售原告，要求解除合同，是一种根本违约的行为，应当赔偿造成原告相应的损失。因此原告选择适用被告支付违约金形式来赔偿损失是符合法律规定的，应予支持。对于原告主张的违约金，综合本案被告违约原因及程度等，并结合当时当地房地产市场的价格波动因素，根据公平及诚信原则，酌定被告赔偿原告损失150000元。对于原告已经支付的定金，双方已经无法继续履行合同，被告应予返还。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条以及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、被告盛振敏返还原告吴晓娟购房定金20000元，于本判决生效之日起十日内付清。二、被告盛振敏支付原告吴晓娟违约金150000元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告吴晓娟的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6955元，减半收取3477.5元，由被告盛振敏负担2000元，原告吴晓娟负担1477.5元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（上诉费交纳户名为南京市中级人民法院，开户银行为农行鼓楼分理处，账号为10×××76）代理审判员 周力文二〇一三年十一月十六日见习书记员 庄 妮 微信公众号“”