（2013）新民初字第4459号

裁判日期: 2013-11-16

公开日期: 2014-02-08

案件名称

刘彩芳与连云港市晶都房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

连云港市海州区人民法院

所属地区

连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘彩芳,连云港市晶都房地产开发有限公司,连云港香江商业发展有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

连云港市新浦区人民法院民事判决书（2013）新民初字第4459号原告刘彩芳，女，1961年7月28日生。被告连云港市晶都房地产开发有限公司。第三人连云港香江商业发展有限公司。原告刘彩芳与被告连云港市晶都房地产开发有限公司（以下简称晶都公司）、第三人连云港香江商业发展有限公司（以下简称香江公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员宋世安适用简易程序公开开庭审理。原告刘彩芳及其委托代理人、被告晶都公司委托代理人、第三人香江公司委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘彩芳诉称，2007年3月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买新浦区海连路南侧通灌南路东侧的商品房（商品房名称为连云港国际贸易中心的房产），建筑面积共计41.98平方米，购房款为178666元。依照合同约定，被告应于2007年11月30日前交付原告所购买的商品房。现原告早已支付合同约定的购房款，但被告至今未向原告交付该房产，没有履行合同约定的交房义务。现诉至法院，请求依法判令被告履行合同并承担违约金141146.14元（2007年12月1日至2012年3月28日）。被告晶都公司辩称，被告已经将涉案房屋交由原告的委托代理人（第三人），并且双方办理了交接手续，同时涉案房屋已经实际使用，被告不存在逾期交房的问题。假定被告存在逾期交房，违约金过高，请求依法予以调整。第三人香江公司述称，被告房屋未验收，经营委托管理合同应为无效。经审理查明，2007年3月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》共3份（合同编号为GMZXS-0194、GMZXS-0195、GMZXS-0196），约定原告购买被告开发的国际贸易中心3B-88、3B-89、3B-90号房，建筑面积合计为41.98平方米，金额为178666元。合同约定交付期限：出卖人应当在2007年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，原告如约将购房款交付给被告，但至今涉案房屋未经验收合格。另查明，2007年2月28日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订连云港国际购物中心商铺委托经营管理合同一份，约定原告将其所购置的连云港国际购物中心3B-88、3B-89、3B-90号房屋委托第三人经营。合同第四条约定委托期限为十年，自2008年1月1日起至2017年12月31日止；合同第六条约定租金支付：第一年至第三年为商铺预热经营期，甲方不收取租金，以保证商铺持续经营；第四年租金为回报基准价78900元的8%，第五年至第十年每年在8%的基础上净递增0.3%，即第五年为8.3%，第六年为8.6%，第七年为8.9%，第八年为9.2%，第九年为9.5%，第十年为9.8%。乙方按年度向甲方支付租金，第四年至第十年租金于每年度最后1个月内支付，乙方应将当年租金汇入甲方指定银行。合同还就其他内容进行了约定。2007年12月31日，被告与第三人签订房屋验收交接单，被告将国际购物中心裙楼1-5层商铺（包括原告所购买的房屋在内）移交给第三人经营管理。交接房屋时，被告及第三人均未通知原告。之后，第三人将上述商铺出租给连云港东方和盛百货有限公司。2009年8月1日，连云港东方和盛百货有限公司于苍梧晚报上发表敬告，为商场品牌调整，装修升级，我司定于2009年8月1日至2009年9月30日进行装修，即日起停止对外营业。此后，涉案商铺一直处于停止经营状态至今。原告未从第三人处获得任何租金，原告表示主张被告给付违约金，不要求第三人给付租金。上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及原告提供的商品房买卖合同、购房发票、委托经营管理合同，被告举证的委托经营管理合同、房屋验收交接单、苍梧晚报公告在案予以证实。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。合同双方当事人均应按合同约定履行义务。被告未按合同约定期限将验收合格的房屋交付给原告，已构成违约，应承担违约责任。被告辩称已经将房屋交付给第三人，因原告与第三人之间签订的委托经营管理合同中并未约定由第三人接收房屋，且被告与第三人接收房屋的行为原告亦不认可，因此第三人接收房屋的行为应属无效。本案原告要求被告支付至2012年3月28日止的违约金符合法律规定，本院予以支持。违约金数额为141146.14元（178666×1580×5÷10000）。对于被告辩称日万分之五违约金过高的观点，本院认为涉案房屋为商品经营用房，会产生较大商业利益，双方约定的违约金为日万分之五属于适当范畴，故被告请求调整违约金的抗辩，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告连云港市晶都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘彩芳逾期交房违约金141146.14元。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3120元（原告已预交），由被告连云港市晶都房地产开发有限公司负担，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3120元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：440301040009094。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员　　宋世安二〇一三年十一月十六日书　记　员　　李　红法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。（二）最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：440301040009094开户行：连云港市农业银行苍梧支行来源：百度“”