（2013）思民初字第11656号
裁判日期: 2013-11-16
公开日期: 2014-12-24
案件名称
林枫与纪家雍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林枫,纪家雍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第九十一条，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国物权法》：第二百四十五条第一款
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2013）思民初字第11656号原告林枫（反诉被告），男，1988年10月15日出生，汉族，住厦门市。委托代理人方磊，福建旭丰律师事务所律师。被告纪家雍（反诉原告），男，1975年3月3日出生，汉族，住福建省尤溪县。委托代理人许理想、梁敏，福建天衡律师事务所律师。原告林枫与被告纪家雍房屋租赁合同纠纷本反诉一案，本院于2012年12月24日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理，并于2013年4月25日作出（2013）思民初字第383号民事判决。原告不服该判决上诉至厦门市中级人民法院，该院于2013年8月12日作出（20130厦民终字第1747号民事裁定，裁定撤销本院（2013）思民初字第383号民事判决，发回重审。2013年8月29日本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员陈彤担任审判长，与审判员曾凯斌、人民陪审员林维组成合议庭，于2013年10月10日公开开庭进行审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林枫诉称，2011年8月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将址于厦门市新路街之2一楼及三楼、大同路18号一楼、新路街59号、63号、65号一楼的房屋，共计建筑面积3989平方米出租给原告作为旅馆及相关配套经营使用，期限为2011年9月1日至2020年8月30日；最初三个月为装修免租期；每月租金为220000元。双方还约定应于2011年9月1日办理房屋交接，并签订房屋移交确认单，局部交房、交房存在主体结构或配套设施与合同约定不一致的均不视为完全交房；被告未按合同约定时间全部交付该房屋，且延迟30日仍未交付的视为违约，原告可单方解除合同，被告须向原告支付1320000元作为违约赔偿金。签约当日还签订《补充协议》，约定房屋转让费、押金、三个月租金共计2300000元，原告分两次支付给被告。此后，原告依约向被告支付了2000000元，但在原告催促下，被告以种种理由至今未交付房屋。此外，讼争房屋面积实际与合同约定相差1700平方米，根本无法满足原告经营旅馆之需。更有甚者，讼争房屋经鉴定系危房，不符合经营酒店的需求。因此，原告诉诸法院，请求判令1、解除原、被告于2011年8月13日订立的《房屋租赁合同》和《补充协议》；2、被告退还原告已付的款项2000000元及利息（按银行同期贷款利率，从2011年8月24日计至实际还款日止）；3、被告向原告支付违约赔偿金1320000元；4、被告赔偿原告实际损失901154.5元。被告纪家雍辩称，讼争房产系被告向张小强转租得来。而张小强系向厦门顺承置业有限公司与厦门顺承资产管理有限公司承租的。在充分披露此事实后，原、被告才签订《房屋租赁合同》和《补充协议》。在《补充协议》中双方约定，需被告出示原租赁合同，且具有转租权或转租说明，并以其复印件作为该租赁合同附件后，还要在被告收到原告2000000元后，该租赁合同方能生效。由于前述条件未成就，故讼争租赁合同一直处于未生效状态。所以被告一直未与原告办理租赁房屋的交接手续，也未签订《房屋交接确认书》。然而，原告擅自进入租赁房屋内进行装修，严重破坏了房屋的主体结构，给被告造成巨大损失。并且，原告此举使得张小强拒不同意将讼争房屋转租给原告，而被告至今仍在向张小强缴纳191500元／月的房租。且合同中所载租赁面积是暂定面积，具体应以双方实际测量为准。鉴于此，被告并不存在违约，原告无权解除合同，也无权要求退还已付款项并支付违约金及赔偿损失，请求依法驳回原告诉求。反诉原告纪家雍诉称，基于前述辩称事实，由于反诉被告的行为致使反诉原告无法取得张小强的同意转租证明，且反诉被告的擅自进驻与整修给反诉原告造成巨大损失，因此，反诉原、被告所签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》已无法生效和继续履行，故反诉原告诉诸法院，请求判令1、解除反诉原、被告所签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；2、反诉被告将厦门市思明区新路街39号之2一楼、二楼、三楼和新路街59号、63号、65号一楼、大同路10号一楼、大同路18号一楼的房产恢复原状并交还反诉原告；3、反诉被告向反诉原告支付自反诉被告擅自占有、毁损讼争房屋之日至反诉被告将房屋恢复原告交还反诉原告之日止的房屋占有使用费（按220000元／月计，从2011年10月8日计至实际完整交还之日止）。反诉被告林枫辩称，反诉原告已向反诉被告出具张小强所签的租赁合同，该合同已明确反诉原告享有转租权，并且反诉被告也向反诉原告支付了2000000元。因此，反诉原、被告所签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》已生效。反诉被告是按合同约定进入讼争房屋并按规定进行拆装。是反诉被告在拆装讼争房屋时发现房屋存在安全隐患，故为了防止损失进一步扩大，反诉被告只得拒付房租。反诉原告提出的赔偿请求无事实和法律依据，请求依法驳回反诉原告全部诉求。经审理查明，2011年5月30日，张小强与厦门顺承置业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：张小强向厦门顺承置业有限公司承租厦门市新路街39号之2一楼及三楼、大同路18号一楼、新路街59号、63号65号一楼的房屋，建筑面积约为1618平方米，租期为2011年7月1日至2020年6月30日，其中2011年7月1日至2014年6月30日期间的月租金为24270元；租赁期间，张小强不得擅自拆改、扩建和增添，确需对房屋进行装修或增扩设备时，应征得出租方的书面同意，费用自理并承担全部安全责任，合同期满或终止时，装修或增扩设备全部归出租方所有；租赁期间，不得将本租赁房屋转租、转借、转让、抵押或变相买卖使用权，也不能改变房屋的使用用途，否则出租方可收回房屋，没收押金。同日，张小强还与厦门顺承资产管理有限公司就厦门市新路街39号之2一楼部分及二楼、大同路10号一楼的房屋（建筑面积约为628平方米）签订《房屋租赁合同》，并对租期、房屋装修拆改等、转租权等作了如前份合同同样的约定。2011年8月18日，张小强与被告纪家雍就前述房产签订《房屋租赁合同》，约定；期限为2011年9月1日至2020年6月30日，2011年9月1日至2014年11月30日的租金按191500元／月计。前述房产部分系厦门顺承置业有限公司和厦门顺承资产管理有限公司向厦门市公房管理中心承租的公房，还有一部分系自行管理的房产。厦门顺承置业有限公司和厦门顺承资产管理有限公司出具证明，同意张小强可将前述房产进行合作经营或转租，同时，厦门市公房管理中心在收到厦门顺承置业有限公司的申请后同意前述房屋可以转租。张小强与被告纪家雍就前述房产签订《房屋租赁意向书》明确约定：该物业现有建筑面积暂定为3800平方米，待张小强交房后按双方互测的实测面积为准，房屋最后租金的测算标准按双方最后实际测量的面积计算。在2011年8月18日所签订的《房屋租赁合同》中未具体约定承租面积而是直接确定月租金标准。张小强与被告纪家雍因前述房产的租赁合同纠纷诉诸法院。该案经过厦门市中级人民法院的审理，于2012年11月15日依法终审判决解除了被告纪家雍与张小强就前述房产所签订的房屋租赁合同关系，并将租赁房屋内的人员清空、物品搬出，将上述房屋返还给张小强；被告纪家雍于判决生效之日起十五日内向张小强支付房屋租金3000元及相应的房屋占用费（按191500元／月，从2012年6月13日计至实际归还房屋之日止）；被告纪家雍自判决生效之日起十五日内向张小强支付违约金1149000元。该终审判决中还认定，部分讼争房屋在出租给被告之前即已用于经营旅馆及休闲娱乐，已取得消防安全检查合格证。2011年8月13日，原、被告就讼争房屋厦门市新路街39号之2一楼及三楼，大同路18号一楼，新路街59号、63号65号一楼的房屋签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：建筑面积暂定为3989平方米，等被告全面清场交房后再以双方实测量的面积计算，如有超过4000平方米仍以4000平方米计租；租赁用途为作为旅店经营及相关配套经营使用；被告作为该房屋所有权人或产权所有人授权的合法转租人与原告建立租赁关系；租赁期间为2011年9月1日至2020年8月30日，被告给予原告免租金装修期为3个月，自2011年9月1日至2011年11月30日；2011年12月1日至2014年11月30日的月租金为220000元；双方应于2011年9月1日办理房屋交接，并签订房屋移交确认单（局部交房、交房存在主体结构或配套设施与合同约定不一致问题均不视为完全交房），原告同意被告按房屋现状交房；被告出租房屋现处于正常使用状态，原告可根据自身使用要求对租用房屋进行加固和改造，费用及房屋安全由原告自行承担；解除合同的条件中约定房屋在交接前或原告交接房屋后尚未进行装修改造前，原告知晓当地政府部门有拆迁意向的，原告可单方解除合同，双方互不承担违约责任；被告未按合同约定的时间向原告全部交付该房屋，且延迟30日仍未交付的，属于违约；被告交付的房屋不能实现租赁目的，被告未按进度缴纳本合同内约定的或法律规定的本应由被告缴纳的费用，属于违约；因原告原因造成房屋主体结构损坏无法修复的，属于违约；若被告有违约行为，原告可单方解除合同，被告须向原告支付1320000元作为违约赔偿金，若原告违约，被告可单方解除合同，原告须向被告赔偿相当于当年房屋6个月租金的违约赔偿金并完全付清后方可解除合同；房屋返还时的状态约定为：原告返还房屋应符合正常使用的自然状态，期间原告所做的装修无需复原，返还时，应经被告验收认可，并互相结清各自承担的费用，原告装修所添置的可以分离的设施、设备和器具等，原告有自由处置权。原、被告在《补充协议》中还约定：原告需分两期交付2300000元（转让费1200000元、房屋租赁押金440000元、三个月租金660000元），第一期于合同签订起5日内支付2000000元，第二期为完成交接后5日内一次性支付300000元；被告需出示原租赁合同，并且合同中应具转租权或转租说明，以上具复印件作为该租赁合同附件后，且被告收到原告支付的2000000元，该租赁合同方能生效。同年8月19日，原、被告另再签订《补充协议》一份，约定：增加厦门市新路街39号之2一楼部分及二楼，大同路10号一楼，一并为原合同内4000平方米面积出租给原告，不再计算房租。2011年8月19日，原告支付给被告200000元，2011年8月23日，原告支付给被告1800000元。2011年9月，原告在双方未签订交房确认书的情况下进入讼争房屋进行装修。2011年10月15日，原告单方以“大同路酒店”的名义委托厦门市宏业工程建设技术有限公司对址于大同路新路街39号的“大同路酒店”进行安全性的鉴定。该司于2011年10月17日至19日进行相应检测，于10月31日作出JG第2011-47号鉴定报告，结论为：该建筑主体结构鉴定单元安全性等级综合评定为Dsu级，即该建筑的安全性严重不符合本标准对Asu级的要求，严重影响建筑的整体承载能力，必须立即采取措施。2013年7月1日，厦门市宏业工程建设技术有限公司第一次更改，重新作出鉴定报告，报告编号为JG第（2011-047G1）号，并备注原JG第2011-47号鉴定报告作废。该份鉴定报告结论同前一份。此后，原告即诉诸法院。上述事实，有原告提供的原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、被告收取2000000元的收条、厦门市宏业工程建设技术有限公司的鉴定报告、张小强与厦门顺承置业有限公司签订《房屋租赁合同》、张小强与厦门顺承资产管理有限公司《房屋租赁合同》、厦门市中级人民法院（2012）厦民终字第2674号民事判决书及本案的庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本案争议焦点：原、被告于2011年8月13日所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是否生效。据本案查明之事实，原、被告共同确认于2011年8月13日所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。据《房屋租赁合同》约定：原、被告应于2011年9月1日办理房屋交接，并签订房屋移交确认单。双方在《补充协议》中约定：被告需出示原租赁合同，并且合同中应具有转租权或转租说明，以出具复印件作为该租赁合同附件后，且被告收到原告支付2000000元，该租赁合同方能生效。由此可见，讼争房屋的交接需办理书面移交确认单；合同虽已成立，但生效的条件是“被告需出示原租赁合同，并且合同中应具有转租权或转租说明，以出具复印件作为该租赁合同附件”，及“被告收到原告支付2000000元”。本案租赁合同所涉房屋面积较大，且原告承租该房屋用于经营，原、被告关于转租权确定的生效条件设定，以及房屋交付书面确认的约定均属慎重而必要的考量。庭审中，原、被告均确认：原告虽进驻讼争房屋，但未签订房屋移交确认单；被告虽已收到原告所支付的2000000元，但被告与陈小强的租赁合同复印件并未作为原、被告合同附件附于其后。据此可以认定，原、被告在合同中所约定的合同生效条件尚未成就。原、被告于2011年8月13日所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》尚未生效。据此，本院认为，原、被告于2011年8月13日所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》尚未生效，故被告并无义务协助原告办理讼争房屋交接手续。原告以此认定被告拒不交房，并认为被告违约，理由不成立，本院不予确认。此外，原、被告签订的租赁合同约定的讼争房屋面积暂定为3989平方米，实际租赁面积以实测面积为准。由于合同尚未生效，原、被告始终未办理房屋交接手续，故至今未予测量实租面积。且原告在签订租赁合同前也到现场对讼争房屋进行初步考察。故原告以双方所签合同约定的讼争房屋总面积为3989平方米，但实际面积仅为2246平方米，无法满足其承租目的，故而主张被告违约，因证据不足，本院不予采纳。原告在未与被告办理房屋交接手续的情况下就于2011年9月进驻讼争房屋进行装修，且在2011年10月15日自行委托厦门市宏业工程建设技术有限公司对讼争房屋安全等级进行鉴定。而据生效判决认定的事实：讼争房屋在被告承租时即已部分用于经营旅馆及休闲娱乐，已取得消防安全检查合格证。原告自委托所作出的鉴定结论是在原告进驻装修后得出，并且，原告进驻讼争房屋时又未与被告办理正式交接手续，故原告以其单方委托所作出的房屋安全鉴定结论来主张被告所交付的讼争房屋系危房，从而认为被告违约，理由不成立，本院不予采纳。据此，原告请求依法判令被告支付违约赔偿金1320000元及赔偿实际损失901154.5元，无事实和法律依据，本院不予支持。由于张小强与被告就讼争房屋所签订的《房屋租赁合同》已经法院生效判决解除。故作为次承租合同的原、被告间的租赁关系失去存在的基础，现原、被告均同意解除双方就讼争房屋所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，本院予以照准。原告要求被告退还第一期付款2000000元，符合法律规定，本院予以支持。由于原告擅自进入讼争房屋，并对讼争房屋进行了拆改，现讼争房屋处于拆改后尚未装修的闲置状态。但张小强与被告的租赁纠纷的生效判决中，关于被告应返还给张小强的房屋的判项是“将租赁房屋内的人员清空、物品搬出，将上述房屋返还给张小强”，且被告也无法证明讼争房屋原状，故原告应将厦门市思明区新路街39号之2一楼、二楼、三楼和新路街59号、63号65号一楼、大同路10一楼、大同路18号一楼的房屋内的人员清空、物品搬出，将上述房屋返还给被告。被告反诉请求恢复原状，本院不予支持。原告于2011年9月进驻讼争房屋进行装修，在2011年10月15日自行委托厦门市宏业工程建设技术有限公司作出鉴定报告后即停止拆装，但原告并未与被告办理房屋交还手续，存在过错。另，据本案所查明之事实，原、被告签订租赁合同时间为2011年8月13日，张小强与被告所签订的租赁合同时间为2011年8月18日。因此，被告在未取得承租权的情况下就与原告签约，滥用了原告订立合同时所给予被告的信赖，有违诚实信用原则。此外，本案的最初立案时间是2012年12月24日，被告与张小强的租赁纠纷的终审判决时间是2012年11月15日，故被告明知须将讼争房产返还张小强，仍未积极主动采取有效措施防止损失扩大，因此，被告也存在过错。据此，本院认为，由于原、被告均未及时有效地对讼争房屋作出返还处理，从而致使讼争房屋在长达两年多的时间里一直处于荒置的状态，原、被告均应对此承担相应责任。因此，原告应按110000元／月，向被告支付房屋使用费，从2011年10月8日计至实际返还之日止。被告反诉请求中超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）林枫与被告（反诉原告）纪家雍于2011年8月13日所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。二、原告（反诉被告）林枫应于本判决生效之日起七日内将厦门市思明区新路街39号之2一楼、二楼、三楼和新路街59号、63号65号一楼、大同路10一楼、大同路18号一楼的房屋内的人员清空、物品搬出，将上述房屋返还给被告（反诉原告）纪家雍。三、被告（反诉原告）纪家雍应返还给原告（反诉被告）林枫第一期付款2000000元。四、原告（反诉被告）林枫应按110000元／月向被告（反诉原告）纪家雍支付房屋占用费（从2011年10月8日计至实际返还房屋之日止）五、驳回原告林枫的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告纪家雍的其他反诉请求。原、被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费41871元，原告林枫负担19071元，被告纪家雍负担22800元。本案反诉诉讼费31440元，反诉原告纪家雍负担2640元，反诉被告林枫负担28800元。原、被告应自本判决生效之日七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 陈 彤审 判 员 曾凯斌人民陪审员 林 雄二〇一三年十一月十六日书 记 员 孙 蕾附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：