（2013）蓝民初字第00455号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-09-15
案件名称
景靳二组与靳国珍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
蓝田县人民法院
所属地区
蓝田县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蓝田县普化镇景靳村第二村民小组,靳国珍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十八条第一款，第一百三十六条；《中华人民共和国合同法》：第六十二条，第二百一十五条，第二百三十二条，第二百三十六条
全文
陕西省蓝田县人民法院民 事 判 决 书（2013）蓝民初字第00455号原告蓝田县普化镇景靳村第二村民小组（以下至判决主文前简称景靳二组），住所地：西安市蓝田县普化镇景靳村*组。负责人靳锋波，系该组组长。委托代理人张仁杰，陕西省老法律工作者协会法律工作部法律工作者。被告靳国珍，男，1967年8月1日出生，汉族，农民。委托代理人李鸿昌，西安市鸿昌法律服务所法律工作者。原告景靳二组诉被告靳国珍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张仁杰、被告靳国珍及其委托代理人李鸿昌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告景靳二组诉称，1996年被告租赁原告四间房做生意，租期六年，2002年10月30日到期。2003年12月，原告要求收回房子、收取租金，被告向组上交了1996年10月至2003年12月的租金（下欠40元租金）。后经原告多次催要，被告既不返还房屋也不给租金。故请求法院依法判令被告返还组上四间房屋，一次性支付拖欠原告房屋租金30840元，并由被告承担本案诉讼费用。被告靳国珍辩称，原、被告双方1996年所签合同属实，1998年双方将合同中四间房变更为六间。2008年，原告未经被告同意私自将被告所租房屋中的两间房卖了，导致被告浴池无法经营，被告就未向原告支付房屋租赁费。由于原告违约给被告造成了巨大的经济损失，如果原告承担被告损失，被告愿返还房屋；否则，被告以房作抵押。因租赁房屋漏雨，被告维修费用也应当顶扣租金。原告也没要过租金，被告现在也不欠原告的租金。另外，延付或者拒付租金的诉讼时效为1年，原告起诉支付租金已过时效，况且原告也无合同原件，所以应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1996年10月10日，时任原告景靳二组负责人周年敬代表原告与被告靳国珍经靳茂生等人签订房屋租赁合同，合同约定：自1996年10月1日开始，原告向被告提供景靳二组位于公路边座北面南砖混结构平房四间，使用期限为6年；每间每月租金为70元，被告每年六月、七月分两次付清全年租金，并在逐年使用期间原告有权调整租金；被告在使用期间无论人为、意外对房屋有所损坏则由被告负责赔偿；原告只出租房屋收取房租，不承担其他任何责任；此合同自1996年10月1日生效。1998年，原告在紧邻被告承租的四间平房的西边又将其两间平房出租给被告，双方没有明确约定租赁的期限，原告仍按原合同标准继续收取房租。2005年6月10日，被告向周年敬之后二组组长景满力交了2000元房租。现任组长靳锋波上任后于2008年将被告承租六间平房中西边两间出卖，原告出卖房屋让被告腾房时，被告主动腾出其承租的西边两间房。2008年9月18日，原告曾诉至本院诉称：1996年10月30日，经协商原告租给被告四间平房，每月每间租金70元，1998年，在原来基础上又租给被告两间平房，被告共租原告六间平房，被告从租房到2003年底都交了房租（2003年被告欠原告租金40元），从2004年到2008年被告一直租用原告六间房，未付租金，共欠原告房租22980元，原告催要四次，被告以种种理由推托未付。审理中，原告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院遂按撤诉处理。2013年3月15日，原告诉至本院，请求如前所述。庭审中，被告主张：2003年12月以后，其还向原告交过房租，但交到哪一年，记不清了；除了2005年6月10日交给景满力2000元和2007年2月16日交给村上1000元两张收款收据之外，其余支付租金的票据都交给了现任组长靳锋波，交了多少钱他记不清。原告主张：被告于2003年交纳了1996年至2003年的房租后，尚欠组上房租40元；2003年以后被告一直未交房租，其曾多次向被告口头催要过房租。被告当庭提供了两张收款票据，一张记载：收到国珍房租费贰仟元整，收款人景满力，2005.6.10。一张记载：靳国珍交来06年房租款1000元，主管西安、会计世宽、出纳靳启民。对于2000元票据，原告认可，对于1000元票据，原告不认可。被告坚持；原告在合同期内私自处分被告两间租赁房屋给被告造成损失，应该以租金顶账，多余的损失由原告赔偿给被告；因房屋漏雨，被告自己请人维修房屋支付了相关费用，要求原告赔偿。后被告又表示就自己主张的赔偿损失及维修费用一节另案主张。原告最后意见为：请求被告返还组上四间房屋，支付2003年12月至2013年3月租金29120元（已扣除2000元）。经调解，双方当事人各执己见，未有结果。上述事实，有原、被告当庭陈述，村委会证明，租房合同书，收条，原告2008年起诉状，本院（2008）蓝民二初字第57号民事裁定书，出庭证人证言及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告将其房屋出租给被告使用，双方形成租赁合同关系，原告是出租人，被告是承租人。原、被告1996年签订4间房屋6年期限的租赁合同后，1998年双方在原合同基础上在原租赁房屋西边又增加租赁了2间，租金还按原标准执行，但未约定租赁期限，此举应当视为双方对1996年租赁合同的变更，所以，此6间房屋租赁合同应为不定期租赁合同。2008年，原告将1998年给被告增加租赁的那2间房屋出卖，被告当时主动腾房，视为双方又将租赁合同标的物变更恢复到1996年当初订立合同时的状态，此时，双方还没明确约定房屋租赁期限和房租标准，还应当属于不定期租赁合同，房租标准继续按以前约定收取。2008年原告曾诉至本院请求被告支付拖欠租金，被本院按撤诉处理。2013年3月原告再次诉至本院，请求被告返还承租四间房屋，一次性支付拖欠租金。因原、被告双方现在租赁关系为不定期租赁，按照合同法规定，出租人在不定期租赁情况下有权随时收回出租房屋，故对原告请求被告返还所租4间房屋的请求，依法应予支持。原告请求被告一次性支付2003年12月至2013年3月共4间房屋9年3个月的租金，现被告提出诉讼时效抗辩，原告亦无证据证明自2008诉讼后至今其一直向被告主张租金的权利，因法律规定延付或拒付租金的诉讼时效为一年，故对被告抗辩理由依法予以采信，对原告起诉时2013年3月以前一年的租金共3360元主张予以支持，对原告其他租金主张依法不予支持。被告主张的赔偿损失和维修费用一节，被告表示另案主张，本案不作处理。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：被告靳国珍于本判决生效后十五日内，将其所承租的属于原告蓝田县普化镇景靳村二组位于本村公路边的四间座北面南砖混结构平房返还给原告。二、被告靳国珍于判决生效后十五日内支付原告房屋租金3360元。驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1071元（原告已预交），由被告负担100元，其余由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 王军权人民陪审员 乔安绪人民陪审员 李润安二〇一三年十一月十五日书 记 员 薛小梅 微信公众号“”