（2013）浙温民终字第1532号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-05-01
案件名称
林华陆与林诗宠、林仲虎等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林诗宠,林仲虎,林仲山,林洪洲,林华陆
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙温民终字第1532号上诉人（原审被告）：林诗宠。上诉人（原审被告）：林仲虎。上诉人（原审被告）：林仲山。上诉人（原审被告）：林洪洲。上述四上诉人共同委托代理人：林上幸。被上诉人（原审原告）：林华陆。委托代理人：周光治。上诉人林诗宠、林仲虎、林仲山、林洪洲因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2013）温苍金民初字第339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，原告林华陆的户籍所在地为苍南县金乡镇城北新村，被告林诗宠、林仲虎、林仲山、林洪洲的户籍所在地为苍南县金乡镇林家硐村。2013年5月16日，原、被告签订《协议书》一份，内容约定：1、被告将其所有的坐落于苍南县金乡镇林家硐村三间半房屋以总价945000元卖给原告；2、原告当日付定金10万元，如买方不买，定金不能归还，卖方不卖，定金加倍归还；3、如今后办证需买方办证手续等，卖方一定要无条件的帮忙（转证只能转给原告）。同日，原告支付被告定金10万元，剩余房款至今未付。原判认为，农村房屋买卖在处分房屋的同时，也处分了该房屋上的宅基地使用权，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案原、被告不属于同一集体经济组织成员，虽然原、被告之间签订的农村房屋买卖协议意思表示真实，但根据目前的有关法律法规规定，原告无法办理该房屋上的土地使用权过户手续，无法取得该房屋上的宅基地使用权，不能实现房屋买卖合同目的。因此，原告请求解除该协议，应予以支持。协议解除后，尚未履行的，终止履行，故被告已收取原告定金10万元应当返还。至于原告主张的利息损失，因原告在签订房屋买卖协议时，没有充分注意到不能取得该房屋所占的宅基地使用权的情形，存在过失，故利息损失应由原告自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除林华陆与林诗宠、林仲虎、林仲山、林洪洲于2013年5月16日签订的关于坐落于苍南县金乡镇林家硐村的买卖协议；二、林诗宠、林仲虎、林仲山、林洪洲于判决生效后十日内返还林华陆10万元；三、驳回林华陆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，由林华陆负担。宣判后，林诗宠、林仲虎、林仲山、林洪洲不服，提起上诉称：一、《中华人民共和国土地管理法》的相关规定属管理性的规定而非效力性的规定，如果适用该规定，则涉案房屋买卖合同应认定为无效。二、《协议书》合法有效，单方无权解除。上诉人在订立合同时对涉案房屋所占土地的性质是明知的，至于是否办理权属证件，是购房者与房管部门之间的关系，且属其应当预见的交易风险，可待政策允许时再行过户。上诉人不存在任何其他违约行为致使不能实现合同目的，本案不存在法定解除权的情形。三、被上诉人的行为已经构成违约，应承担违约责任。上诉人拒绝在约定期限内支付剩余房款，构成违约，应承担违约责任，无权要求上诉人返还定金。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或改判解除合同并驳回被上诉人其他诉讼请求，案件一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人林华陆辩称：涉案房屋无法过户导致合同无法履行，被上诉人请求解除合同符合法律规定，被上诉人应返还定金。至于上诉人主张被上诉人构成违约，属另一法律关系。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，当事人均无新的证据提供。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，涉案协议书意思表示真实，内容亦未违反法律法规效力性强制性规定，其效力应予以确认。被上诉人林华陆签订协议书的目的除了取得上诉人林诗宠、林仲虎、林仲山、林洪洲交付涉案房屋外，另还要取得该房屋所有权证及所占土地的使用权证，此系被上诉人签订该协议的目的。现因双方非同一集体经济组织成员，根据目前相关法律法规及政策的规定，涉案房屋的土地使用权无法办理过户手续，导致被上诉人基于该合同的目的无法实现。被上诉人据此主张解除合同，于法有据，应予支持。双方对该合同目的无法实现均无过错，故在解除后，合同已经履行的部分，依法可恢复原状，即被上诉人向上诉人支付的定金，上诉人应予以返还。双方在协议书中未约定房款余额的支付期限，被上诉人基于合同目的无法实现主张解除合同而未支付该余额，并不构成违约。综上，上诉人的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人林诗宠、林仲虎、林仲山、林洪洲负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 郑文平二〇一三年十一月十五日代书记员 蔡瑞洁 更多数据：搜索“”来源：