（2013）舟普民初字第789号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-04-07
案件名称
浙江仁恒物业管理有限公司与周雪亚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
舟山市普陀区人民法院
所属地区
舟山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江仁恒物业管理有限公司,周雪亚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2013）舟普民初字第789号原告浙江仁恒物业管理有限公司。法定代表人祝凤人。委托代理人（特别授权）李良宏。被告周雪亚。原告浙江仁恒物业管理有限公司诉被告周雪亚物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月24日立案受理后，依法由代理审判员黄诗乔适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李良宏到庭参加诉讼，被告周雪亚经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理，现已审理终结。原告诉称，2007年7月5日，原告与舟山浩耀置业有限公司签订了滨海星城前期物业管理服务合同，合同约定舟山浩耀置业有限公司将滨海星城物业委托原告实行前期物业管理，委托管理期限自2007年7月5日起至滨海星城物业业主委员会与选聘的物业管理公司签订的《物业管理服务合同》生效时止。2010年5月4日，被告向舟山浩耀置业有限公司购买了位于舟山市普陀区勾山街道滨海星城A15幢606室的房屋一套，原告与被告签订了《舟山滨海星城前期物业管理服务协议》。原告按上述服务合同与协议对该小区进行了全面的前期物业管理。被告的房屋面积131.15平方米，每月每平方米应缴物业费1.3元。被告交付了2010年5月4日至2011年3月31日的物业管理费，对此后的物业管理费却以种种理由拖欠，并拖欠公共照明能耗费200.06元，经原告多次催缴未果。原告认为被告拖欠物业管理的相关费用，不但损害原告的利益，也损害了其他业主的利益。为此，原告向法院提起诉讼，请求判令被告支付原告从2011年4月1日起至2013年3月31日止的物业管理费4091.88元及公共照明能耗费200.06元。为了证明自己的诉讼主张，原告主要向本院提供了如下证据：1、组织机构代码证、资质证书，拟证明原告的主体资格；2、被告公民身份证（复印件）一份，拟证明被告主体身份；3、《滨海星城前期物业管理委托服务合同》一份，拟证明原告以合同约定对该小区实施前期物业服务管理；4、《舟山滨海星城前期物业管理服务协议》一份，拟证明原告与被告签订过物业服务协议；5、滨海星城房屋移交单，拟证明被告购买的滨海星城A15幢606室的房屋已经交付被告使用；6、催款通知书与通知邮寄凭证各一份，拟证明原告曾向被告催讨物业费；7、公共照明分摊一览表一份，拟证明被告拖欠公共照明能耗费的事实。被告未向本院递交书面答辩及证据材料，也未到庭参加诉讼，视为被告放弃答辩权利和质证权利。对原告提供的上述证据予以认定。经审理查明的事实与原告诉称的基本一致。另查明，滨海星城建设工程项目曾因建设单位工期进度影响导致交房迟延，交房初期开发商遗留的工程建设问题较多，比如房屋质量、局部绿化、楼道工程、配套设施等，业主对此意见很大，曾多次投诉、上访，给原告进行前期物业管理带来较大压力。2013年3月31日，原告浙江仁恒物业管理有限公司撤出滨海星城小区。本院认为，物业管理服务是一项复杂的工作，在管理服务过程中不仅要承担合同义务，还担负着小区的公共利益和秩序的维护。实践中很多纠纷本质不属于物业服务纠纷，属于开发商履行房屋买卖合同过程中的问题，就应按照房屋买卖合同解决；属于保修期维保的问题，就应按照建设工程质量管理的相关规定解决；属于第三者侵权的问题，可按照侵权法的相关规定解决。物业服务合同关系不能涵盖上述种种法律关系。从实际情况看，物业服务质量的高低也受业主素质、当地物业管理水准、收费高低等多方面因素的影响。目前，舟山市普陀区物业公司普遍处于经营困难的尴尬境地，在管理服务过程中也难免存在一些瑕疵，各业主不应因物业公司在管理服务过程中存在一些瑕疵而径自以拒缴物业费的方式进行抗辩，应通过其他合理渠道予以沟通、协调解决，否则小区的整体秩序难以维系、公共利益难以保障，最终会损害每个业主的根本利益。在物业公司基本实施了对该小区的物业管理服务的前提下，业主也应依照物业服务合同的约定及时履行支付物业费等基本义务，以促使小区物业服务良性循环。本案中，原告浙江仁恒物业管理有限公司与舟山浩耀置业有限公司之间订立的《滨海星城前期物业管理服务合同》以及与被告签订的《舟山滨海星城前期物业管理服务协议》，不违反法律规定，属合法有效。被告作为该小区业主，上述合同效力均应及于被告，故原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告在原告基本履行了对小区实施物业服务管理的相关义务后未按合同约定履行支付物业服务费用的义务，已属违约，被告应及时支付原告自2011年4月1日起至2013年3月31日止的物业管理费4091.88元及公共照明能耗费200.06元。被告未到庭应诉，视为放弃抗辩权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：限被告周雪亚在本判决生效之日起十日内支付给原告浙江仁恒物业管理有限公司自2011年4月1日起至2013年3月31日止的物业管理费4091.88元及公共照明能耗费200.06元，共计4291.94元。如果未按指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周雪亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。代理审判员 黄诗乔二〇一三年十一月十五日书 记 员 蒋 维《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。