（2013）浙嘉民终字第556号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-06-18
案件名称
上海永升物业管理有限公司嘉兴分公司与上海金喆儿童用品有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海金喆儿童用品有限公司,上海永升物业管理有限公司嘉兴分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙嘉民终字第556号上诉人（原审被告）：上海金喆儿童用品有限公司。法定代表人：王红波。委托代理人：张光炤。被上诉人（原审原告）：上海永升物业管理有限公司嘉兴分公司。负责人：朱瑜。委托代理人：朱力勤。委托代理人：何晓蓉。上诉人上海金喆儿童用品有限公司（以下简称上海金喆公司）为与被上诉人上海永升物业管理有限公司嘉兴分公司（以下简称永升物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2013）嘉南民初字第1414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2011年8月18日，永升物业公司与上海金喆公司签订《物业服务协议》一份，约定因上海金喆公司承租了浙江旭辉置业有限公司（以下简称旭辉置业公司）开发的旭辉广场购物中心三层M3F-23（3043-3047）号商铺309平米经营，上海金喆公司委托永升物业公司进行物业服务，金额为每月每平方米38元，于签订协议之日起七日内交纳，并交纳相当于物业服务费一个月的物业服务保证金，滞纳金按每天千分之三计算，物业费起算日为商场开业日。2012年5月30日旭辉置业公司函告上海金喆公司商场开业日为2012年6月1日。合同签订后，上海金喆公司支付了物业服务保证金11742元和首月物业费11742元，此后上海金喆公司支付物业服务费至2013年1月，因上海金喆公司拖欠其后的物业费，永升物业公司四次发函向上海金喆公司催讨物业费，并最终于2013年5月22日函告上海金喆公司因其拖欠物业费双方物业服务合同于2013年5月31日。2013年6月25日，永升物业公司诉至原审法院，请求判令：一、上海金喆公司支付拖欠的物业费46968元及滞纳金13386元（按每日千分之三，暂计至2013年6月8日）、水费18.80元及滞纳金6元（按每日千分之三，暂计至2013年6月8日）；二、上海金喆公司支付违约金11742元。上海金喆公司在原审中答辩称，一、上海金喆公司作为被告主体不适格。二、永升物业公司起诉事实不清楚。三、上海金喆公司没有实际使用房屋，对具体情况不了解，不存在违约等情况。原审法院审理认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点在于上海金喆公司是否本案适格主体。《物业服务协议》基于双方签订的《租赁合同》，赵纯立基于加盟协议实际占有商铺，是上海金喆公司与赵纯立之间的内部约定，不能对抗永升物业公司，上海金喆公司仍是诉争商铺的承租人及物业服务的相对人。永升物业公司与上海金喆公司签订《物业服务协议》系双方真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。基于合同相对性原则，上海金喆公司应承担合同约定的相应义务。上海金喆公司拖欠物业费未付，经永升物业公司四次书面通知催告后仍未履行，其行为已构成根本违约，永升物业公司有权解除合同。永升物业公司自认上海金喆公司已支付至2013年1月的物业费，不加重上海金喆公司负担，依法予以认定。永升物业公司要求上海金喆公司按照合同约定支付2013年2月至5月的物业费46968元，于法有据，依法予以支持，上海金喆公司已支付的物业保证金可在其中抵扣，上海金喆公司实际应支付物业费为35226元。由于上海金喆公司拖欠物业费导致合同提前解除，永升物业公司要求上海金喆公司支付违约金11742元（相当于一个月的物业费）符合合同约定，依法予以支持。永升物业公司要求按照每日千分之三计算滞纳金，滞纳金是指超过规定的缴款期限，向缴款人征收的一种带有惩罚性质的款项，是一种公法概念。本案中的滞纳金约定实际是一种延迟支付的违约金，相当于利息损失，依法调整为同期银行贷款利率，其起算时间分别为每一期物业费应当支付的时间截止日，即2013年2月21日，3月21日，4月21日。永升物业公司主张的水费及滞纳金，无相应证据予以证明，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、上海金喆公司于判决生效之日起七日内支付永升物业公司物业费35226元及逾期付款利息（按照中国人民银行同期同档次贷款利率，以每笔11742元共分三段，分别从2013年2月21日、3月21日、4月21日起计算）；二、上海金喆公司于判决生效之日起七日内支付永升物业公司违约金11742元；三、驳回永升物业公司其他诉讼请求。如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取802元、财产保全费750元，共计1552元，由永升物业公司负担352元，由上海金喆公司负担1200元，于判决生效后七日内交纳。判决宣告后，上海金喆公司不服，向本院提起上诉称，业主与上海金喆公司之间签订的房屋租赁合同没有履行，实际履行的是与案外人赵纯立签订的房屋租赁合同，案外人实际取得房屋使用权并享受物业服务。上海金喆公司没有享受物业服务，故不需要承担物业服务费。原审中上海金喆公司已经申请追加案外人赵纯立为被告，原审没有支持违反了法律规定。原审判决上海金喆公司承担物业服务费缺乏事实依据，判决上海金喆公司承担违约金不符合合同法第一百一十三条规定。综上，请求二审撤销原判，依法驳回永升物业公司的诉讼请求。永升物业公司在二审中答辩称，双方签订有物业合同，上海金喆公司履行了部分义务，其拖欠物业费的事实清楚，违约事实成立，应当承担违约金。原审判决正确，请求二审予以维持。二审中，永升物业公司提供了以下证据：1、付款委托书两份，证明上海金喆公司曾委托王红波支付物业管理费等费用。2、物业服务费发票五份、租金发票两份，证明相关费用发票是开具给上海金喆公司。经质证，上海金喆公司对证据1的真实性没有异议，但认为是根据旭辉置业公司与永升物业公司的要求出具的；对证据2，认为并没有收到，租金款项系由赵纯立缴纳。本院认证意见，证据1，上海金喆公司认为是根据永升物业公司的要求出具并无证据证明；证据2可以证明旭辉置业公司与永升物业公司开具租金及物业费发票的情况，上海金喆公司对证据的真实性均没有提出异议，本院均予以认定。本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另认定：上海金喆公司于2012年5月21日、同年9月17日两次出具付款委托书，委托其法定代表人王红波向旭辉置业公司及永升物业公司支付保证金、物业保证金、物业管理费、租金等费用。旭辉置业公司与永升物业公司在收到部分租金及物业管理费后以上海金喆公司为付款单位开具发票。本院认为，上海金喆公司在签订房屋租赁合同与物业服务协议后，从旭辉置业公司处接收了租赁商铺，并两次委托公司的法定代表人王洪波支付保证金、租金及物业管理费，之后又向旭辉置业公司确认商铺的开业时间以及与永升物业公司签订关于电费缴纳账号变更的补充协议，上述系列事实足以证明房屋租赁合同、物业服务协议均已在实际履行之中，且上海金喆公司自始是以自己的名义在履行。故上海金喆公司认为两份协议未予履行与事实不符。赵纯立并非物业服务协议的当事人，即便其基于加盟协议从上海金喆公司处获得了商铺的实际使用权，依据合同相对性原则也应当由上海金喆公司支付物业服务费并按约定承担违约责任。基于此，本案无需追加赵纯立为被告参加本案诉讼，上海金喆公司认为原审程序违法亦不能成立。综上，上海金喆公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，二审予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1604元，由上诉人上海金喆儿童用品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 褚 翔代理审判员 毛 彦代理审判员 王世好二〇一三年十一月十五日书 记 员 苏 轶 更多数据：