（2013）磐民二初字第714号

裁判日期: 2013-11-15

公开日期: 2016-04-27

案件名称

王桂芝与曹凤和、磐石市鼎丰房屋开发有限公司、第三人黑河市经济合作区中联建设开发有限责任公司确认合同效力��纷一审民事判决书

法院

磐石市人民法院

所属地区

磐石市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王桂芝,磐石市鼎丰房屋开发有限公司,曹凤和,黑河市经济合作区中联建设开发有限责任公司

案由

确认合同效力纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

吉林省磐石市人民法院民事判决书（2013）磐民二初字第714号原告王桂芝。委托代理人齐志林。委托代理人杨福。被告磐石市鼎丰房屋开发有限公司（以下简称鼎丰公司）。法定代表人张铁军。被告曹凤和。第三人黑河市经济合作区中联建设开发有限责任公司（以下简称黑河公司）。法定代表人商佃玲。委托代理人颜世华。原告王桂芝与被告曹凤和、被告磐石市鼎丰房屋开发有限公司、第三人黑河市经济合作区中联建设开发有限责任公司确认合同效力纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人齐志林、杨福、第三人的委托代理人颜世华到庭参加诉讼。被告曹凤和、磐石市鼎丰房屋开发有限公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告王桂芝诉称：被告曹凤和挂靠原磐石市鑫宇房屋开发有限公司（现已更名为磐石市鼎丰房屋开发有限公司），开发建设磐石市世纪花园工程。2005年8月4日，原告向二被告购买磐石市世纪花园小区6号楼5单元4层东门，预售房屋面积为66.25平方米，每平方米价格为1，000.00元。双方签订了商品房预售合同书，同时原告向二被告一次性付清购楼款66，200.00元。2008年4月，被告开工建设世纪花园小区（该工程于2009年末竣工）。2009年6月26日，被告曹凤和经原告同意后，向原告出具承诺书，将原告购买的6号楼5单元4层东门变更为6号楼3单元6层601室进行安置，并与原告签订了商品房预售合同书。原告于2010年1月实际入住使用该房屋，但磐石市鑫宇房屋开发有限公司迟迟没有为原告办理房屋产权证。鑫宇公司的行为违反了与原告签订的商品房预售合同书中的约定，故原告为了维护自身合法权益，起诉至人民法院，请求判令：一、依法确认原告与被告磐石市鼎丰房屋开发有限公司签订的房屋买卖合同有效；二、二被告立即为原告办理房屋产权证。三、诉讼费由被告承担。被告曹凤和未到庭参加诉讼，但本院依法对其进行了询问��被告曹凤和的意见为：就本案争议房屋我与黑河公司之间没有约定，按照中级法院的调解协议，产权应当归我。我在2009年时承诺安置给原告了。磐石市钢管制品股份合作公司（以下简称小剪厂）起诉我、鑫宇公司、黑河公司、杜鹃、张立军房屋拆迁安置补偿纠纷的案件开庭时我也说安置给原告了。后来那个案件在没有我参与的情况下就形成了调解书。我也确实在黑河公司为小剪厂出具的收据上签字了。在收据上签字是在2012年1月30日，调解书是在2012年3月28日形成的。被告磐石市鼎丰房屋开发有限公司经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人黑河公司述称：原告的诉讼请求依法不应予以支持。理由为：一、原告称2005年8月4日购买了世纪花园小区6号楼5单元4层东门，自认购买的房屋并不是本案争议房屋，且2005年世纪花园既没有��迁，也没有开发建设，更没有预售资质，所签订的商品房预售合同应属无效合同。二、世纪花园6号楼原设计为5层。2009年9月4日变更为6层，原告称曹凤和于2009年6月26日为原告出具承诺书，与事实不符。世纪花园的开发建设项目于2006年已全部转让给黑河公司，曹凤和已无权变更合同标的物，出具的承诺书对黑河公司没有效力。三、本案争议楼房磐石市人民法院于2012年3月28日作出了（2011）磐民二初字第129号调解书，调解书已将本案争议房屋安置给回迁户磐石市钢管制品股份合作公司。2012年11月19日，磐石市人民法院作出（2012）磐民一初字第822号民事判决书，判决原告从本案争议房屋中迁出。以上调解书及判决书均为生效法律文书，具有法律效力。原告现占有本案争议房屋既没有事实依据也没有法律依据。综上，应当驳回原告的诉讼请求。本案争议焦点问��为：原告与被告曹凤和、鼎丰公司于2009年6月26日订立的商品房买卖合同是否合法有效？庭审中，原告王桂芝为了证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、2005年8月4日收据及商品房预售合同书原件各一份。证明被告曹凤和开发建造世纪花园，原告当时向被告曹凤和一次性付清购楼款66，200.00元，从被告曹凤和处购买世纪花园6号楼5单元4层东门。被告曹凤和应为原告办理房屋产权证。2、承诺书一份。证明2009年6月26日，曹凤和经原告同意后向原告出具的承诺书。将原告购买的6号楼5单元4层东门变更为6号楼3单元6层601室进行了安置。3、预售合同书及收据原件各一份。证明依据上述承诺书原告与二被告签订了新的合同，并且原告早在2005年8月4日就已经付清购楼款66，200.00元且于2010年1月已实际入住使用6号楼3单元6层601室。原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。4、2006年6月5日吉林中院协议书复印件一份。证明黑河公司放弃6号楼5、6、7单元（现在变更为1、2、3单元），曹凤和有权处理。黑河公司没有权利处置这三个单元的房屋。5、动迁回迁协议书复印件四份。证明小剪厂与曹凤和、原鑫宇公司签订的回迁协议中约定的回迁标的物是第五层楼不是第六层楼，更不是原告所入住的601室。6、黑河公司、杜鹃等人与原鑫宇公司、曹凤和签订的关于世纪花园6、7、8号楼回迁户安置调换协议书复印件一份。证明将小剪厂安置到7号楼13单元601、602、603、604室。7、世纪花园拆迁区回迁安置证明明细表（6、7号楼）复印件一份。证明黑河公司报请城建局已经安置完小剪厂，城建局已调查完毕且有工作人员签字，安置的位置是6号楼3单元302、303、401、402、403、503。8、（2012）磐民一初字第822号民事判决书一份。证明曹凤和同意本案争议房屋应该归原告所有，因为原告已经安置入住。以上证据经庭审质证，因被告曹凤和、鼎丰公司未到庭参加诉讼，无质证意见。第三人黑河公司对原告提供的第1份证据真实性无异议，但认为争议的房屋是6号楼3单元6层601室，原告购买的是6号楼5单元4层东门，与本案争议房屋不是同一标的物。对原告提供的第2份证据有异议，认为世纪花园整个项目已于2006年转让给黑河公司开发建设，这个承诺书不具有效力。并且2009年9月4日，楼层才由原设计的五层变更为六层。对原告提供的第3份证据真实性有异议，理由为：1、在以前的诉讼中原告从来没有举证证明2009年重新签定合同；2、原告当庭已经讲过楼款已交给曹凤和，原鑫宇公司没收到钱，不可能2009年又给出的新的合同，原鑫宇公司��有权利签订这个合同，是原告为了打官司又弄的这个合同和收据，真实性有异议，此前开庭时原鑫宇公司也说过真实性有异议，公章不是他们单位的。对原告提供的第4份证据有真实性无异议，但认为协议书是2006年6月5日达成的，当时留出5、6、7单元用以安置回迁户，实际建设中动拆户和没有处理的拆迁户都不同意入住这几个单元，2008年5月4日曹凤和与黑河公司重新签订的置换协议，后期是黑河公司安置的这些回迁户，并且2005年原告购买的也不是现在争议的楼房，要安置也不能安置到这个楼。对原告提供的第5份证据真实性无异议，但认为回迁协议书是2005年签订的，那个时期是曹凤和靠挂鑫宇公司，2006年开发权转让给黑河公司，由黑河公司重新协商安置问题，黑河公司有权安排。对原告提供的第6份证据真实性无异议，置换协议书能证明原来的5、6、7单元已经归黑��公司所有出售，原告买房也应由黑河公司出售。对原告提供的第7份证据真实性无异议，但认为没有按照明细表进行实际安置。对原告提供的第8份证据真实性无异议，但认为该部分内容是曹凤和本人的陈述，法院并没有采信。经本院审查，原告提供的第1份、第2份证据能够证明其主张的事实，本院予以采信。虽然第三人黑河公司对原告提供的第3份证据真实性有异议，但其以书面形式放弃要求对合同中加盖的公章真实性进行鉴定的申请，根据《证据规则》的规定，应当视为对其抗辩主张没能提供证据加以证明，故本院对原告提供的第3份证据予以采信。因被告曹凤和与黑河公司在2008年5月4日就执行和解协议书中约定的在6号楼5、6、7三个单元安置曹凤和及原鑫宇公司的回迁户及鑫宇公司盖章答应的、曹凤和答应的预售住户的内容进行了调换。因此，原告提供的第4份证据无法证明其诉讼主张，本院不予采信。原告提供的第5、6、7份证据能够证明其诉讼主张，本院予以采信。对原告提供的第8份证据欲证明被告曹凤和同意将本案争议房屋出售给原告的事实予以确认。被告曹凤和、鼎丰公司未向本院提供证据。第三人黑河公司向本院提供了如下证据：1、（2011）磐民一初字第129号民事调解书、（2012）磐民一初字第822号民事判决书各一份。证明本案争议楼房屋已经安置给小剪厂。判决书判决本案原告从房屋中迁出。2、收据一张。证明2012年1月30日本案争议房屋已经安置小剪厂，被告曹凤和签字同意。3、磐石法院执行局曹凤和谈话笔录复印件一份。证明本案争议房屋是抢占的。4、2011年3月28日执行笔录一份。证明原告代理人齐志林承诺自动履行判决书内容，2013年4月末��出所占房屋。5、建设规化许可证两份。证明本案争议6号楼在2008年设计为5层，2009年9月4日变更为6层。所以说曹凤和不可能在2009年6月将6楼预售给原告。6、2012年8月24日，磐石法院执行局对曹凤和等人的询问笔录一份。证明曹凤和在该笔录中说明原告几个人是抢占房子，不是安置给他们的。以上证据因被告曹凤和、鼎丰公司未到庭参加诉讼，无质证意见。原告对第三人提供的第1份证据有异议，认为原告对调解书及判决书不服，现申请再审。调解书在调解期间侵害了原告的权利，原告没有到场参与调解，漏列主体。对第2份证据有异议，认为原告是善意第三人并且先取得的房屋，曹凤和签字不属实，开庭时没有曹凤和签字，发票应是三联，这个复写的，签字也应该是复写的，不应是钢笔写的。对第3份证据有异议，认为该笔录不能作为证��使用，没有证据效力。对第4份证据真实性无异议，但后来因故原告没有迁出。对第5份证据真实性无异议，但认为补盖的六层曹凤和有权处理，整个六层是用来偿还曹凤和预售房屋的债务。对第6份证据有异议，认为这份笔录形成日期是2012年8月24日，曹凤和向原告作出承诺是在2009年6月26日，承诺效力早于这份询问笔录，2010年原告已实际入住。再者，这份询问笔录上没具体说是原告抢占，与原告无关。经本院审查，第三人提供的第1份证据为本院作出的已生效判决，本院予以采信。被告曹凤和本人自认收据中签字为其本人所签，故本院对第三人提供的第2份证据予以采信。对第三人提供的第3、6份证据，由于没有被询问人签字，本院不予采信。对第4、5份证据，能够证明第三人主张的事实，本院予以采信。通过以上分析，本院确认如下案件事实：2005年8月4日，原告王桂芝与被告曹凤和、原磐石市鑫宇房屋开发有限公司（现已更名为磐石市鼎丰房屋开发有限公司）签订商品房预售合同，购买磐石市世纪花园小区6号楼5单元4层东门房屋，并依据合同约定交付了全部购房款66，200.00元。2009年6月26日，经被告曹凤和承诺，将原告王桂芝购买的房屋变更为6号楼3单元601室，并重新与被告曹凤和及原鑫宇公司签订了商品房预售合同。2005年5月25日，磐石市钢管制品股份合作公司（小剪厂）与曹凤和、原鑫宇公司签订四份动迁回迁协议，约定曹凤和、原鑫宇公司提供四栋房屋对小剪厂进行安置，分别为：6号楼1单元5楼2号、7号楼4单元5楼2号、7号楼3单元5楼1、2号、7号楼4单元5楼1号。后因被告曹凤和与杜鹃等人存在债务纠纷，经吉林市中级人民法院主持调解，2006年6月5日，曹凤和、原鑫宇公司与杜鹃等人达成执行和解协议，约定：曹凤和、原鑫宇公司同意将磐石市世纪花园6、7、8号楼开发权转让给杜鹃等人靠挂的有房地产开发资质的黑河公司以抵偿所有欠款。协议第五条约定：“申请执行人三方经研究一致同意放弃吉林市中级法院（2006）吉中民再字第59号民事调解书第二项用世纪花园6号楼已开工的5、6、7三个单元抵偿欠款的权利。被执行人曹凤和用6号楼已开工的5、6、7三个单元安置前期订立回迁合同的所有回迁户及鑫宇公司加盖公章答应的、曹凤和答应预售的所有住户、门市及抵押部分。被执行人鑫宇公司不负责安置6、7、8号楼前期订立回迁合同和回迁户及鑫宇公司加盖公章答应的、曹凤和答应预售的所有住户。”此后，由于多数回迁户部同意安置在6号楼5、6、7三个单元，要求按照与原鑫宇公司、曹凤和原签订的位置进行回迁安置。加之建设局要求不安置好回迁��不给施工放线。在此情况下，黑河公司、杜鹃等人又于2008年5月4日与原鑫宇公司、曹凤和签订了“关于世纪花园6、7、8号楼回迁户安置调换协议书。该协议书中约定将小剪厂回迁位置调换为7号楼13单元601、602、603、604室。2010年1月6日，黑河公司向磐石市建设局报送的世纪花园拆迁区回迁安置证明明细表（6、7号楼）中记载小剪厂的回迁位置为6号楼3单元302、303、401、402、403、503号。因故此后并未对小剪厂进行实际安置。故小剪厂于2011年1月25日向我院起诉原鑫宇公司、曹凤和、黑河公司、杜鹃、张立军，要求对其进行回迁安置。2012年3月28日，小剪厂撤回对被告原鑫宇公司、曹凤和、杜鹃的起诉，并与黑河公司、张立军达成调解协议，调解书中认定原磐石市鑫宇房屋开发公司、曹凤和已将世纪花园开发经营权转让给黑河公司、张立军。协议内容为：黑河公司、张立军��意将世纪花园6号楼3单元601、602、603号楼房回迁安置给磐石市钢管制品股份合作公司；磐石市钢管制品股份合作公司不再向黑河公司、张立军、杜鹃主张回迁安置权利。协议达成后，小剪厂向我院申请强制执行，我院在强制执行过程中本案原告王桂芝及另案原告齐丽梅、曹泽于2012年6月11日，向我院提出案外人执行异议，后于同年9月5日撤回异议申请。小剪厂又于2012年9月7日，向我院分别起诉王桂芝、王桂芝、曹泽要求其腾迁出房屋。磐石市人民法院于2012年11月16日作出（2012）磐民一初字第821号民事判决书、于2012年11月19日分别作出（2012）磐民一初字第820号、（2012）磐民一初字第822号民事判决书，判决王桂芝、王桂芝、曹泽于判决生效后30日内从世纪花园6号楼3单元601、602、603号房屋中迁出。王桂芝、王桂芝、曹泽未履行判决内容，磐石市钢管制品股份合作公司依法��请强制执行。齐志林代表王桂芝、王桂芝、曹泽于2013年6月25日以曹凤和、原磐石市鑫宇房屋开发有限公司为被告向我院提起诉讼，要求确认2009年6月26日签订的三份商品房预售合同有效，被告磐石市鼎丰房屋开发有限公司为原告办理房屋产权证。本院依法追加黑河市经济合作区中联建设开发有限责任公司为本案第三人参加诉讼。另查明，一、磐石市鑫宇房屋开发有限公司已于2010年1月22日将公司名称变更为磐石市鼎丰房屋开发有限公司。二、执行和解协议中约定的6号楼5、6、7单元，即建成后的3、2、1单元。也即本案争议6号楼3单元601、602、603号应为原5单元601、602、603号。三、磐石市建设局于2008年7月3日向黑河公司颁发的建设工程规划许可证表明世纪花园6号设计为5层。磐石市建设局于2009年9月4日向黑河公司颁发的建设工程规划许可证表明世纪花园6号设计变更为6层。四、磐石市世纪花园6号楼始终未办理商品房预售许可证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”原告王桂芝与被告曹凤和、鼎丰公司在订立商品房预售合同时至原告起诉前，本案诉争商品房并未取得预售许可证。因此，应当认定原告王桂芝与被告曹凤和、鼎丰公司订立的商品房预售合同无效。此外，原告与曹凤和、鼎丰公司签订商品房预售合同的时间是2009年6月26日，而世纪花园6楼的规划设计于2009年9月4日才由原来的5层变更为6层。因此，从客观事实上看，被告曹凤和、鼎丰公司在2009年6月26日与原告签订了在规划设计中并不存在的房屋��明显存在瑕疵。综上，原告要求确认其与曹凤和、鼎丰公司于2009年6月26日签订的房屋买卖合同有效，并要求被告鼎丰公司为原告办理房屋产权证的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王桂芝的诉讼请求。案件受理费1，460.00元，由原告王桂芝承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审　判　长　汤　丹人民陪审员　张　龙人民陪审员　褚世威二〇一三年十一月十五日书　记　员　金　帅来源：