（2013）济民四终字第302号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-01-02
案件名称
魏忠忠与于吉延房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
魏忠忠,于吉延
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）济民四终字第302号上诉人（原审被告）魏忠忠，男，1987年5月6日出生，汉族，住济南市高新区。委托代理人梁茂卿，山东德衡（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）于吉延，女，1980年4月12日出生，汉族，住山东省章丘市。委托代理人马明刚，山东中强律师事务所律师。上诉人魏忠忠因与被上诉人于吉延房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2012）天民桥初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2011年3月26日，于吉延与殷继珍签订《房屋租赁合同》1份。双方约定于吉延承租殷继珍位于新生活家园37号楼1-104门头房，从事服装经营。房屋租赁期限：自2011年4月1日至2016年4月1日止，第一年租金为4万元整，以后每年递增10%，房屋押金5000元。2012年6月7日，于吉延将位于新生活家园37号楼1-104门头房转租给了魏忠忠。双方约定转让费及房租，共计48000元。2012年6月7日魏忠忠出具收到条一份，内容：“今收到魏忠忠新生活���园37号楼1-104门头房转让费及房租肆仟伍佰元整，4500元，总共肆万捌仟元整。于2012年6月15日之前支付伍仟伍佰元整，剩余叁万捌仟元于2012年8月底付清。2012年6月7日魏忠忠、于吉延”。同日魏忠忠给付于吉延4500元。2012年6月8日于吉延将济南市高新区新生活家园37号楼1-104门头房交付魏忠忠使用至今。2012年6月9日魏忠忠出具借条一份，内容：“于吉延帮魏忠忠交房屋押金叁仟元整。2012年6月9日魏忠忠”。2012年6月底前，魏忠忠给付于吉延1500元。2012年11月6日济南市新生活家园37号楼1-104门头房房东殷继珍出具证明一份，内容：“于吉延租用我位于济南市高新区新生活家园37号楼1-104门头房。租用期限为2011年4月1日至2016年3月31日，租期为5年，租金年40000元，每年10%递增，2012年房租交到9月底，租金22000元，经我同意，于吉延于2012年6月7日转给魏忠忠。2012、11、6殷继珍”。为���，于吉延诉来法院，要求魏忠忠偿还欠款4.5万元及经济损失2048.5元。原审法院认为，于吉延将济南市高新区新生活家园37号楼1-104门头房转租交付魏忠忠使用至今，且转租行为经房东殷继珍同意，其行为符合法律规定，受法律保护。于吉延要求魏忠忠偿还欠款及经济损失，事实清楚，证据充分，原审法院予以支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、魏忠忠于判决生效后10日内向于吉延支付45000元。二、魏忠忠于判决生效后10日内向于吉延支付利息，以5500元为基数，自2012年6月16日起至2013年4月15日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。以39500元为基数，自2012年9月1日起至2013年4月15日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。如果被告未按本判决指定的期间履行给��金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费935元，由魏忠忠负担。上诉人魏忠忠不服原审判决上诉称：一、原审程序违法。1、本案应专属房屋所在地法院管辖，原审法院没有管辖权。最高人民法院《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》规定：“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合两便原则的，也可由被告户籍地或者居所地法院管辖。”本案中，我居住在本案涉案房屋内，原审法院审理本案并不符合两便原则，违反了上述批复精神。我在原审中已经提出了管辖权异议，但原审法院对此置之不理，未依法裁定管辖权问题，程序违法。2、原审审理本案用时近十个月，超审限。二、原审认定��实不清，判决错误。1、原审判决错误理解了我的答辩意见。原审中，我主张，本案双方当事人在转让费的组成及金额上存有重大误解，或者说，于吉延有欺诈行为。按照于吉延的说法，房租一年一交，第一年4万元，每年递增10%，第二年她已经交给房东了。我自然认为于吉延已经交了第二年全年的房租44000元，考虑到房屋的装修（非常简单的装修）及空调，双方商定转让费共48000元。于吉延承租期间经营内衣，转让给我后，我经营礼品，除了租金、装修、空调，转让费不可能再包括其他内容，如此，48000元的转让费是公平合理的。但是，我接手房屋后才知道于吉延只交了半年的房租22000元，因此双方产生争议。我同意按照于吉延实际交付的房租向其支付转让费，不同意按48000元交转让费。于吉延的欺诈行为非常明确，不应得到法院的保护。3、我不应支付利息。我从未��绝支付转让费，只要于吉延承认欺诈，我同意按照实际的房租支付转让费。因此，原审判决我支付利息没有事实依据及法律依据。因此，提起上诉，请求二审依法撤销原审判决，驳回于吉延的诉讼请求。被上诉人于吉延答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，2012年5月6日，经审批，本案原审延长审限6个月。二审中，魏忠忠并未提交证据证实其在答辩期内向原审法院提出了管辖权异议。2012年6月底前，魏忠忠支付给于吉延的1500元，但双方均不能说清该款系支付转让费还是偿还借款。原审中，于吉延主张的经济损失2048.5元的计算方式为：以45000元为基数，自2012年6月15日起计算至2013年4月15日，按照中国人民银行同期贷款利率计算。本院认为，魏忠忠并���提交证据证实其在答辩期内向原审法院提出了管辖权异议，因此，应视为原审法院有管辖权。本案系普通程序民事案件，审理期限为6个月，本案审理过程中，经批准，本案原审审限延长6个月，故本案审限为12个月，原审并未超审限。魏忠忠、于吉延虽然未就店面转让及转租事宜签订书面合同，但双方于2012年6月7日共同签署的收条对转让费的数额及其支付时间进行了约定，该约定系双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。魏忠忠上诉主张于吉延在转让店面过程中存有欺诈行为，但未提交证据予以证实，本院不予采纳。魏忠忠应当按照双方于2012年6月7日共同签署的收条约定的付款时间及时支付转让费。魏忠忠已于2012年6月7日支付转让费4500元，尚欠转让费43500元。按照约定，魏忠忠应于2012年6月15日前支付5500元，于2012年8月31日前支付38000元。魏忠忠于2012年6月9日向于吉延借款3000元。2012年6月底前，魏忠忠又支付了1500元，但双方均不能说清该款系支付转让费还是偿还借款。由于双方未约定还款期限，故本院认定上述1500元系魏忠忠支付的应于2012年6月15日前支付的部分转让费。因此，魏忠忠应于2012年6月15日前支付的转让费尚余4000元。综上所述，魏忠忠应支付于吉延转让费42000元。由于魏忠忠迟延支付，应当支付迟延支付期间的利息，以4000元为基数，自2012年6月16日起计算至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以38000元为基数，自2012年9月1日起计算至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。由于于吉延主张计算至2013年4月15日，在本院计算的上述范围内，本院予以支持。关于魏忠忠的借款3000元，由于未约定还款时间，于吉延可以随时要求魏忠忠偿还。但由于于吉延未提交有效证据���实其催要过该款，故利息应当自其起诉之日（2012年11月8日）开始计算至本判决生效之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算。由于于吉延主张计算至2013年4月15日，在本院计算的上述范围内，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销济南市天桥区人民法院（2012）天民桥初字第150号民事判决。二、上诉人魏忠忠于本判决生效之日起十日内支付被上诉人于吉延转让费42000元。三、上诉人魏忠忠于本判决生效之日起十日内支付被上诉人于吉延迟延支付转让费的利息，以4000元为基数，自2012年6月16日起计算至2013年4月15日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以38000元为基数，自2012年9月1日起计算至2013年4月15日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。三、上诉人魏忠忠于本判决生效之日起十日���偿还被上诉人于吉延借款3000元。四、上诉人魏忠忠于本判决生效之日起十日内偿还被上诉人于吉延借款利息，以3000元为基数，自2012年11月8日起计算至2013年4月15日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。五、驳回被上诉人于吉延的其他诉讼请求。如果上诉人魏忠忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费980元，由上诉人魏忠忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 明审 判 员 王云春代理审判员 曹 强二〇一三年十一月十五日书 记 员 吴秀婷 微信公众号“”