（2013）长民三（民）初字第1028号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-05-17
案件名称
吕洋娟等与陆伟、第三人陈殷房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吕洋娟,吕正兰,黄琦曼,陆伟,陈殷
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）长民三（民）初字第1028号原告吕洋娟，女，住上海市。原告吕正兰，女，住上海市。原告黄琦曼，女，住上海市。上述三原告的共同委托代理人顾玉红，上海市银星律师事务所律师。上述三原告的共同委托代理人俞艳萍，上海市银星律师事务所律师。被告陆伟，男，住上海市。委托代理人孙菁（系夫妻关系），女，住上海市。第三人陈殷，女，住上海市。委托代理人浦泽幸，上海市新华律师事务所律师。委托代理人王祖德，上海市新华律师事务所律师。原告吕洋娟、吕正兰、黄琦曼诉被告陆伟、第三人陈殷房屋买卖合同纠纷一案，于2013年5月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张沁独任审判。因原告申请，本院于2013年6月3日追加陈殷作为本案第三人参与诉讼，并于2013年7月22日、8月1日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2013年9月10日依法转为普通程序，组成合议庭于2013年10月15日公开开庭进行了审理。原告吕正兰、黄琦曼及三原告的共同委托代理人俞艳萍、被告陆伟的委托代理人孙菁、第三人的委托代理人王祖德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕洋娟、吕正兰、黄琦曼共同诉称，三原告系姐妹关系，2009年10月中旬，三原告获悉被告欲出售202室房屋（以下简称“涉讼房屋”）。同月25日，原告黄琦曼与被告签订买卖居间协议，约定以人民币650，000元的价格购买涉讼房屋，并于当日向被告支付定金20，000元。2009年11月9日，三原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告以650，000元的价格将涉讼房屋出售给三原告。同月20日，三原告将房款615，800元转账支付给被告，被告出具了收到房款620，000元的收条。2009年12月4日，涉讼房屋变更登记为三原告所有。2009年12月14日，被告出具收到尾款10，000元的收条，并注明房款已全部结清。后因三原告发现涉讼房屋中有人居住，故于2010年7月2日起诉要求搬离，目前该案中止。因案件，三原告收到长宁法院参与诉讼通知，以第三人身份参与该案审理，三原告才知道被告与第三人陈殷之间就涉讼房屋存在权属纠纷。2011年4月25日，长宁法院作出一审判决，认定被告与第三人陈殷之间买卖合同无效，但因被告与三原告之间买卖合同是否有效尚未确认，故驳回了第三人陈殷要求返还房屋的请求。故三原告诉至法院，认为三原告与被告签订的买卖合同是当事人的真实意思表示，三原告对被告与第三人之间的纠纷毫不知情，三原告已经全额支付房款，并取得了涉讼房屋的产权登记，三原告与被告之间的买卖合同有效，三原告系善意取得涉讼房屋产权，故要求判令：1、确认三原告与被告就涉讼房屋签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效；2、被告依法交付涉讼房屋，第三人协助被告履行交房义务；3、本案诉讼费由被告承担。被告陆伟辩称，被告与三原告之间的买卖合同有效。在买卖过程中，第三人始终参与其中，是知晓的。被告已经将房屋产权过户给原告，因前案判决被告与第三人之间的买卖合同无效，房屋也实际由第三人控制，故原告要求交房应当由第三人完成，不应由被告完成。故被告同意第一项诉讼请求，不同意其余的诉讼请求。第三人陈殷述称，被告与第三人之间的买卖合同已经被判决无效，三原告与被告之间的买卖合同应属无效。三原告没有通过中介成交，证明与被告是认识的；三原告在合同约定的尾款支付条件尚未成就的情况下，就支付了尾款，造成全额付清的事实，三原告看房时应当看到房屋内有老人居住，合同约定的房屋总价也明显低于市场价，三原告在买房后，在房屋上设定了抵押，故第三人认为三原告不是善意的，是与被告恶意串通，买卖合同无效，故第三人不同意三原告的诉讼请求。经审理查明，涉讼房屋原为第三人所有。2008年12月23日，第三人与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定第三人以620，000元的价格将涉讼房屋出售给被告。2009年2月1日，涉讼房屋过户登记至被告名下。2009年10月25日，被告与原告黄琦曼签订《房地产买卖居间协议》，约定原告黄琦曼以650，000元的价格购买涉讼房屋，原告黄琦曼支付定金20，000元。2009年11月9日，三原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告以650，000元的价格将涉讼房屋出售给三原告，其中定金20，000元，产权过户当日支付620，000元，交房手续完毕后支付10，000元；房屋内如存有户口，应在送件后二十日内办理完结户口迁出手续。2009年11月20日，三原告将房款615，800元以转账方式支付给被告，被告出具的收到房款620，000元的收条。2009年12月4日，涉讼房屋产权登记至三原告名下。同年12月14日，被告出具收条，收到尾款10，000元，并注明房款已全部结清。2010年1月，三原告因发现第三人之母殷夏娟居住在涉讼房屋内，遂于2010年7月2日起诉，要求殷夏娟搬离，后该案移送公安机关处理。2010年8月5日，第三人起诉被告及某某公司（以下简称“某某公司”），认为被告与某某公司恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，采取欺诈和胁迫手段订立买卖合同，第三人的本意是签订抵押借款合同，故要求确认第三人与被告之间的买卖合同无效，被告返还涉讼房屋。本案三原告作为第三人参与该次诉讼。本院于2011年4月25日作出民事判决，查明，2009年10月25日，本案第三人陈殷向被告陆伟写下承诺书（该份证据系被告陆伟提供），“本人系实际产权人。在本次交易（房屋）中及物业移交过程中所发生的任何事由均无（与）产权证上的陆伟无任何关系，并由本人承担由此引起的任何法律后果”。原告黄琦曼到场后，第三人向原告黄琦曼出具书面承诺，表示“放弃优先购买202室房屋，租赁期至2010年3月31日止”。判决认为，被告未能出具支付首付款的凭证，也未实际占有涉讼房屋，并非真实的购买人，故判决被告与第三人就涉讼房屋签订的买卖合同无效，因产权已登记在三原告名下，故对返还房屋的请求未予支持。该判决现已生效。后三原告提起本案诉讼。审理中，被告、第三人确认，被告与三原告交易时，未将涉讼房屋真实产权情况告知三原告。三原告与被告确认，三原告转账支付的款项因扣除了三原告代为支付的税费，故实际转账金额略低于收条显示的金额。三方一致确认，涉讼房屋交易时的市场价格为745，000元。三原告表示，因三原告以全额现金方式一次性付款，故交易价格略低于市场价，属于合理对价。另查明，涉讼房屋内尚有第三人母亲殷夏娟的户口，涉讼房屋现由第三人母亲殷夏娟居住使用。涉讼房屋于2010年4月13日设定抵押，债权金额为1，000，000元。上述事实，有《房地产买卖居间协议》、定金收据、《上海市房地产买卖合同》、房款收据、转账凭条、上海市房地产权证、民事判决书、房地产登记信息等证据及当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，原、被告的争议焦点在于：三原告与被告之间的房屋买卖合同是否有效。三原告及被告认为，合同合法有效。第三人认为，该合同为三原告与被告恶意串通，且被告与第三人之间的合同已经被确认无效，故三原告与被告之间的买卖合同无效。首先，依据最高院关于买卖合同的司法解释，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被告与第三人之间的买卖合同经法院判决确认无效，被告向三原告出售涉讼房屋时没有所有权，构成无权处分。三原告及被告作为后手买卖合同当事人，均确认合同有效。第三人认为前手合同无效，后手合同亦无效的主张，缺乏法律依据。其次，三原告与被告是否存在恶意串通问题。被告在与三原告交易时是涉讼房屋登记的产权人，该产权登记具有公信力，三原告系基于对公示登记的信赖而与被告缔结买卖合同；第三人及被告与原告方曾有面谈，但均未如实告知涉讼房屋的真实权利情况，第三人反以承租人的身份向原告方出具承诺，放弃承租人的优先购买权，并确认了搬离时间，第三人未能利用与原告方面谈的机会，采取积极有效措施保护自身合法权益，三原告亦无从知晓涉讼房屋的真实权利人；三原告按照正常交易程序，查看了涉讼房屋，支付了全额房款，履行了作为购房人的全部合同义务；房屋价格与市场价格存在一定差距，但并未达到明显不合理对价的程度，考虑到三原告基本系一次性现金付款，双方在交易时适当降低房屋总价，符合一般人的交易心理，故交易价格应属合理范围。故，现有证据尚不足以证明三原告在取得涉讼房屋产权之时知晓被告系无权处分，应当认为三原告构成善意取得。第三人主张三原告与被告恶意串通，缺乏事实依据。第三人提出的质疑，即三原告未通过中介成交、提前支付尾款等，以此认为三原告为恶意的观点，均为个人主观推测，缺乏证据佐证，本院无法采信。综上，三原告与被告就涉讼房屋签订的房屋买卖合同有效，三原告的该项诉讼请求，本院予以支持。二、涉讼房屋的交付。依据合同法的规定，守约方可以要求违约方继续履行合同。三原告要求被告继续履行交房义务，具有事实和法律依据，本院予以支持。依前文所述，三原告取得涉讼房屋产权系善意取得，产权登记具有公示公信力，第三人作为交易时涉讼房屋的未登记的实际权利人，应当协助被告履行交房义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、原告吕洋娟、吕正兰、黄琦曼与被告陆伟就202室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》有效；二、被告陆伟应于本判决生效之日起十日内向原告吕洋娟、吕正兰、黄琦曼交付202室房屋，第三人陈殷协助被告陆伟履行交付房屋义务。案件受理费人民币10，300元，由被告陆伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 章晨煜代理审判员 张 沁人民陪审员 王伟芬二〇一三年十一月十五日书 记 员 袁黎蓓附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 来源：