（2013）南市民一终字第1348号

裁判日期: 2013-11-15

公开日期: 2014-10-31

案件名称

(2013)南市民一终字第1348号上诉人吴精善、梁月明与被上诉人周昌全、梁丽青，原审第三人广西玉柴物流投资有限公司、刘小礽租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

广西壮族自治区南宁市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吴精善,梁月明,周昌全,梁丽青,广西玉柴物流投资有限公司,刘小礽

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广西壮族自治区南宁市中级人民法院民事判决书（2013）南市民一终字第1348号上诉人（原审原告）：吴精善。上诉人（原审原告）：梁月明。委托代理人：黄飞。上诉人（原审被��）：周昌全。上诉人（原审被告）：梁丽青。委托代理人：甘友思。原审第三人：广西玉柴物流投资有限公司。原审第三人：刘小礽。上诉人吴精善、梁月明因与被上诉人周昌全、梁丽青，原审第三人广西玉柴物流投资有限公司（以下简称玉柴物流公司）、刘小礽租赁合同纠纷一案，不服南宁市宾阳县人民法院（2012）宾民一初字第1915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月26日受理后，依法组成合议庭，并于2013年10月24日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人吴精善、梁月明及其委托代理人黄飞，被上诉人周昌全、梁丽青及其委托代理人甘友思到庭参加诉讼，原审第三人玉柴物流公司和刘小礽未到庭。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：周昌全和梁丽青因搞家庭经营，由周昌全代表与刘小礽于2010年12月29日在玉柴物��公司见证下签订一份《物业租赁合同书》，约定由刘小礽将其承租玉柴物流公司的南宁物流基地东面物业铺面（面积137.8平方米）转租给周昌全，用作餐饮经营。租期自2011年2月11日至2016年2月10日止，共5年；交纳15000元押金，每月租金为3996.20元，年租金为47954.40元，每半年交存一次到刘小礽的农行帐户6228480831108318211；周昌全无权将租赁物转租第三方，否则承担违约责任。玉柴物流公司在该合同书上盖了公司公章。周昌全与刘小礽签订协议后，于2011年1月5日交给了刘小礽押金15000元和租金5000元共20000元。2011年2月16日，周昌全、梁丽青与吴精善、梁月明签订了一份《商辅转让协议书》，将其租赁南宁市秀厢大道东段89号的玉柴物流基地铺面转让给吴精善、梁月明，转让费（包括财产、设施）为70000元。转让后，吴精善、梁月明的承租期、租金、交款方式均按原周昌全与��小礽签订的合同办理。合同签订当天，吴精善、梁月明即付给周昌全、梁丽青转让费69000元，周昌全、梁丽青写了收条给吴精善、梁月明，还将与刘小礽签订的《物业租赁合同书》及其原交给刘小礽的15000元押金和5000元租金收据交给吴精善、梁月明。后吴精善、梁月明另外补付给周昌全、梁丽青转让费现款1000元。2011年4月10日，吴精善、梁月明通过刘小礽的农行帐户6228480831108318211支付了租金18978元。2012年3月政府通知拆除双方协议租赁场地，次月便予以拆除。吴精善、梁月明因此无法继续经营，自行变卖了转让的财产、设施。诉讼中，吴精善、梁月明主张双方转让的财产、设施的价值约为5200元，而周昌全、梁丽青则主张有60000-70000元。另查明，双方所租的建筑场地为未经有关部门批准准建的临时建筑物。一审法院认为：吴精善、梁月明和周昌全、梁丽青双方所转��的建筑场地是临时建筑，双方至今没有提供任何证据证明该建筑场地已取得了相关审批手续，况且，双方签订《商辅转让协议书》时也没有征得原出租人即第三人的同意，依照相关法律规定，双方因此所订立的《商辅转让协议书》无效。周昌全、梁丽青主张双方签订的协议是双方自愿，意思表示真实，协议合法有效，理由不成立，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，由于双方签订的协议无效，双方因此所取得的财产予以返还；不能返还的，应当折价补偿。周昌全、梁丽青收取了吴精善、梁月明转让费70000元，因转让期限为5年，每年转让费占比例为14000元，吴精善、梁月明已经使用经营的一年应予扣除，故周昌全、梁丽青应返还吴精善、梁月明转让费为56000元。吴精善、梁月明取得周昌全、梁丽青的财产、设施因其自行变卖无法退还，应当��价补偿。由于双方签订转让协议时没有确定所转让财产、设施的价值，一审法院参照吴精善、梁月明的评估意见，确定由吴精善、梁月明按5200元价格补偿给周昌全、梁丽青。吴精善、梁月明使用租赁场地已满一年，但其仅交了18978元租金，尚有28976.40元租金没有交付，该款应予返给周昌全、梁丽青。吴精善、梁月明主张其与周昌全、梁丽青签订协议后因政府原因并不得实际经营，但没有足够证据予以证明，不予采信。双方互返的财产相抵折后，周昌全、梁丽青尚应返还吴精善、梁月明21823.60元。吴精善、梁月明交付的18978元是其使用商铺期间的租金，故其请求返还，理由不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、吴精善、梁月明与周昌全、梁丽青于2011年2月16日签订的《商辅转让协议书》无效；二、周昌全、梁丽青返还吴精善、梁月明21823.60元；三、驳回吴精善、梁月明的其他诉讼请求。上诉人吴精善、梁月明上诉称：一、一审法院认定事实不清、证据不足。1、一审判决认定双方签订的《商铺转让协议书》无效，却又根据该协议书判决吴精善、梁月明向周昌全、梁丽青支付14000元转让费相互矛盾。双方签订的《商铺转让协议书》第八条规定：双方提供的信息及资料必须真实有效，否则算欺诈，被欺诈方的一切损失由欺诈方赔偿。周昌全、梁丽青与吴精善、梁月明签订协议书时隐瞒了不得转让商铺的事实，周昌全、梁丽青应当自行承担一切法律后果，所以吴精善、梁月明不应当向周昌全、梁丽青支付14000元的转让费。2、一审法院认��吴精善、梁月明已经使用商铺一年没有法律依据，同时违背了事实。2011年3月份政府部门对这一片的商铺发出整改通知，吴精善、梁月明即停止装修，并找周昌全、梁丽青解决问题。直到2012年4月2日政府依法强行将这一带的商铺拆除，吴精善、梁月明都没有正式使用经营商铺。这些事实在当时是众所周知的。综上所述，依据《合同法》规定吴精善、梁月明与周昌全、梁丽青签订的商铺转让协议书为无效协议，双方因此所取得的财产予以返还，不能返还的，应当折价补偿。再依据双方签订的《商铺转让协议书》第八条规定，周昌全、梁丽青隐瞒了其不得转让商铺的事实，所以吴精善、梁月明的一切损失由周昌全、梁丽青承担，故请求撤销一审判决第二、三项，改判支持吴精善、梁月明的一审诉讼请求。上诉人周昌全、梁丽青上诉称：一、双方于2011年2月16日签订的《商铺转让协议书》应包含两个协议内容，第一个内容是将租赁房屋壹间（共137.8平方米）转租给吴精善、梁月明，吴精善、梁月明以周昌全、梁丽青的名义将每年47954.4元租金交给原出租人。该内容合同性质是租赁合同纠纷。第二个内容是周昌全、梁丽青将重庆饭店内的所有财产、设施转让给吴精善、梁月明，转让价是70000元，该合同内容性质是买卖合同纠纷。第一个内容租赁合同纠纷，因未经原出租人同意，可以说是无效的，但第二项内容买卖合同纠纷应该是有效的。一审判决整个转让协议无效是错误的。二、一审判决“被告收取了原告转让费70000元，因转让期限为5年，每年转让费占比例为14000元，原告已经使用经营的一年应予扣除，故被告应返还原告转让费为56000元。”也是错误的。周昌全、梁丽青收取吴精善、梁月明70000元包括三方面财产：一是押金15000元，二是周昌全、梁丽青已交的租金5000元，三是饭店内的各项动产50000元。（饭店内的各项动产包括5个冰箱、30多张吃饭台、130多张凳子、不锈钢炒菜炉一个、消毒柜一个、酒柜一个、各类餐饮用具等，价值约50000元。）三、吴精善、梁月明主张转让的财产、设施价值5200元没有依据。吴精善、梁月明取得周昌全、梁丽青转让的财产原则上应返还，吴精善、梁月明未经周昌全、梁丽青同意处理了转让财产，因此吴精善、梁月明丧失了要求周昌全、梁丽青返还转让款50000元的权利。综上所述，双方的转让财产协议是有效的，周昌全、梁丽青不应该返还21823．60元财产转让款给吴精善、梁月明。吴精善、梁月明尚欠28976．40元租金，扣除15000元押金，吴精善、梁月明尚应支付已使用房屋租金13976．40元，特提起上诉，请求撤销一审判决第一、二项，判决驳回吴精善、梁月明的诉讼请求。周昌全、梁丽青对吴精善、梁月明的上诉答辩称：答辩意见与上诉状的意见一致。吴精善、梁月明不承认已使用铺面是不符合事实的，吴精善、梁月明接手铺面后即使用铺面经营，其在一审诉状中也承认使用了铺面。吴精善、梁月明对周昌全、梁丽青的上诉答辩称：一、一审法院认定2011年2月16日签订的《商铺转让协议书》无效有法律依据；二、《商铺转让协议书》无效，双方应该把取得的财产予以返还，不能返还的就应该折价补偿。商铺内的财产价值5200元，周昌全、梁丽青应该返还吴精善、梁月明转让费及租金共计88978元，扣除折价补偿给对方的5200元，还应支付83778元；三、《商铺转让协议书》第八点可以证实对方存在隐瞒行为，导致合同不能履行，所以合同不能履行的责任应该由对方承担。当事人争议的焦点是：一、周昌全、梁丽青和吴精善、梁月明于2011��2月16日签订的《商铺转让协议书》效力如何？二、周昌全、梁丽青和吴精善、梁月明因《商铺转让协议书》取得的财物如何返还或者补偿？吴精善、梁月明二审期间提交了以下证据：证据1相片两张，证据2交水电费的《收据》，证据3证明三份，证明吴精善、梁月明签订《商铺转让协议书》后并没有得使用铺面。周昌全、梁丽青对吴精善、梁月明提交的以上证据的真实性均不予认可。周昌全、梁丽青二审期间提交一份财产清单，证明其转让给吴精善、梁月明的财产和室内装修价值90000元。吴精善、梁月明对该证据的真实性不予认可。对双方提交的以上证据，本院认为，吴精善、梁月明提交的证据1相片无法证明显示的是诉争铺面，证据2《收据》恰好证明诉争铺面由吴精善、梁月明占有使用，证据3属证人证言，因证人未出庭作证，对方对证人证言又不予认可，本院��三份证明不予采信，而且吴精善、梁月明是否在别处工作与本案无关。周昌全、梁丽青提交的财产清单系其自行书写，对方不予认可，故本院对该财产清单亦不予采信。双方当事人对一审查明的事实亦无异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：二审审理过程中，周昌全、梁丽青主张70000元的转让费包括周昌全交给刘小礽的15000元押金和5000元租金以及50000元财产转让费，同地段类似铺面的空铺转租费约为100000元一间。吴精善、梁月明则主张70000元的转让费包括周昌全交给刘小礽的15000元押金和5000元租金、5200元财产转让费以及44800元铺面转租费，同地段类似铺面的空铺转租费约为50000元一间。本院认为：关于合同效力问题。涉案铺面因未取得建设工程规划许可证，被城市规划行政主管部门认定为违法建筑，并进行强制拆除，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故周昌全与刘小礽签订的《物业租赁合同书》以及周昌全、梁丽青与吴精善、梁月明签订的《商铺转让协议书》因违反法律的强制性规定，为无效合同。周昌全、梁丽青主张《商铺转让协议》包括转租铺面和转让财产两方面内容，其中财产转让部分的约定应该是有效的。依据该协议书内容，涉案铺面的租赁权及铺面内的附属设施是作为一个整体转让的，根本无法区分哪部分属租赁权转让哪部分属附属设施转让。故周昌全、梁丽青的关于合同部分有效的主张，缺乏充足��事实和法律依据，本院不予支持。关于财产返还、补偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方签订的协议书无效的，因该无效合同而取得的财产应当予以返还，不具备返还条件的应当折价补偿。周昌全、梁丽青收取吴精善、梁月明支付的转让费70000元应该返还给吴精善、梁月明。吴精善、梁月明收执了周昌全与刘小礽签订的《物业租赁合同书》及周昌全交给刘小礽的15000元押金和5000元租金收据，应当退还给周昌全、梁丽青。吴精善、梁月明于2011年4月10日支付了18978元租金给刘小礽，吴精善、梁月明要求周昌全、梁丽青返还该笔租金，基于合同相对性，吴精善、梁月明18978元的租金损失应向刘小礽主张权利。虽然双方签订的《商铺转让协议书》无效，但是吴精善、梁月明实际占有使用涉案商铺已满一年，吴精善、梁月明应向周昌全、梁丽青��付商铺占用费。关于占用费的数额，《商铺转让协议》无效，吴精善、梁月明和周昌全、梁丽青双方均有过错，本院参照该协议约定的年租金47954.4元，酌定占用费为年租金的二分之一即23977元。周昌全、梁丽青在转租铺面的同时也转让了财产给吴精善、梁月明，转让的财产已被后者自行变卖，后者应当折价补偿前者。双方对转让的财产的价值各执一词，均无证据证实自己的主张。周昌全、梁丽青上诉称同地段类似铺面的空铺转租费约为100000元一间，而其未收取吴精善、梁月明的铺面转租费，无充分事由令人信服，故本案对该主张不予采信。吴精善、梁月明主张合同无效但又自行变卖财产，又未能提供证据证实转让的财产价值5200元，因此本院对吴精善、梁月明的该主张亦不予采信。综合本案双方的陈述，本院酌定吴精善、梁月明补偿周昌全、梁丽青财产损失10000元。双方互付返还、补偿义务相折抵后，周昌全、梁丽青尚应返还36023元给吴精善、梁月明。综上所述，一审判决除对占用费及返还财产数额处理欠妥外，认定事实清楚，适用法律正确，本院对一审判决正确部分予以维持，对错误部分依法予以纠正。上诉人周昌全、梁丽青的上诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。上诉人吴精善、梁月明的上诉请求部分有事实和法律依据，本院对有理部分的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项的规定，判决如下：一、维持南宁市宾阳县人民法院（2012）宾民一初字第1915号民事判决第一、三项；二、变更南宁市宾阳县人民法院（2012）宾民一初字第1915号民事判决第二项为：上诉人周昌全、梁丽青返还上诉人吴精善、梁月明36023元。二审案件受理费4048元（上诉人吴精善、��月明和上诉人周昌全、梁丽青已各预交2024元），由上诉人吴精善、梁月明负担1205元，上诉人周昌全、梁丽青负担2843元。一审案件受理费的负担按一审判决执行。上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审　判　长　　黄敏俊审　判　员　　邓　杰代理审判员　　卢玉梅二〇一三年十一月十五日书　记　员　　梁志洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情��，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。来源：百度搜索“”