（2013）浙甬民二终字第736号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-06-16
案件名称
慈溪市洁士物业管理有限公司与邹佳妹、杨小华物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙甬民二终字第736号上诉人（原审被告）：邹佳妹。上诉人（原审被告）：杨小华。委托代理人：邹佳妹，女，1977年9月24日出生，企业员工，住慈溪市浒山街道经济开发区明州楼***室。被上诉人（原审原告）：慈溪市洁士物业管理有限公司。法定代表人：黄成城。委托代理人：孙佰军。委托代理人：张明。上诉人邹佳妹、杨小华因与被上诉人慈溪市洁士物业管理有限公司（以下简称洁士物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2013年10月15日作出的（2013）甬慈浒民初字第596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2010年11月15日，慈溪市浒山街道寺山路社区富丽湾景苑业主委员会与原告洁士物业公司签订了富丽湾景苑小区物业服务合同，约定：原告洁士物业公司对富丽湾景苑小区实施物业管理服务，委托管理服务期限自2010年11月15日至2013年11月14日；原告按1.75元每平方米每月的收费标准，向业主收取高层住宅物业管理服务费，车位的物业管理服务费按照20元每月每只收取；原告的物业管理服务委托事项为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备运行、维护、使用、养护和管理；公共绿化养护和管理；共用部位和相关场地的日常保洁、管道疏通；安全防范服务；档案、资料管理等。该合同同时约定：物业管理服务费按每年度交纳一次，每次交纳费用时间为每年度的第一个月内；业主逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告按物业服务合同的约定对富丽湾景苑小区提供了物业管理服务。两被告系富丽湾景苑2号楼302室高层住宅（该住宅的建筑面积为152.40平方米）的业主。经原告书面催交（落款时间为2013年6月9日），两被告至今拖欠自2011年11月15日至2012年11月14日的住宅物业管理服务费3200元尚未支付。原审原告洁士物业公司于2013年9月2日诉至原审法院，请求判令：两原审被告邹佳妹、杨小华即时支付原审原告物业管理服务费3200元，并支付原审原告自2011年12月15日起至生效判决确定的履行日止以3200元为基数、按每日3‰计算的滞纳金。原审法院经审理认为：物业管理服务费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。原告与慈溪市浒山街道寺山路社区富丽湾景苑业主委员会签订的富丽湾景苑小区物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。原告根据物业服务合同的约定为富丽湾景苑小区提供了物业管理服务，两被告作为该小区的业主，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业管理服务费用。两被告对物业管理收费有异议，但未提供证据证明原告存在收费不合理情况，且本案所涉物业服务合同与前期物业服务合同相对独立，其收费也不受前期物业服务合同的影响，故对两被告的该异议不予采信。两被告对物业管理企业的管理方式、服务水平和质量等存有异议的，可以业主的身份通过合法的途径依法维护自身的合法权益，必要时也可以通过业主大会根据法律、法规的规定和程序解聘物业服务企业。两被告拒付物业管理费用，对于其他已缴纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主自身的利益。两被告主张称因原告管理瑕疵导致其损失以及商品房存在质量问题等，可以另行主张。现原告要求两被告支付物业管理服务费3200元，符合法律规定，应予支持。因两被告未按合同约定及时履行付款义务，故原告关于要求两被告支付滞纳金的主张合理，但按照每日3‰计算滞纳金过高，可酌情降低至按照每日1‰计算。原告落款时间为2013年6月9日的物业费催讨通知书上载明要求两被告在7日内交纳所欠物业管理服务费3440元，应视为自愿将上述款项的支付期限延期至2013年6月16日，故该院认为滞纳金应自2013年6月17日开始计算。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条之规定，作出如下判决：一、被告邹佳妹、杨小华应于本判决生效后七日内支付原告慈溪市洁士物业管理有限公司物业管理服务费3200元，并支付原告慈溪市洁士物业管理有限公司该款自2013年6月17日起至本判决确定的履行日止按日1‰计算的滞纳金；二、驳回原告慈溪市洁士物业管理有限公司的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费50元，减半收取25元，由被告邹佳妹、杨小华负担。宣判后，原审被告邹佳妹、杨小华不服，上诉至本院称：1.《富丽湾景苑小区物业服务合同》无签订日期，也无业主委员会代表人签字，其中有9页的合同未加盖骑缝章，有关收费标准等合同内容是事后补充的。原审认定合同成立且生效是错误的。2.被上诉人的物业收费标准过高，并且普通住宅小区的物业服务费需报政府价格主管部门备案，但被上诉人洁士物业公司未进行备案。3.至本案诉讼前，上诉人从未见过《物业费催款通知书》和相关照片，且照片也不能反映催讨时间以及被上诉人作过催讨的事实。被上诉人未经书面催讨，不能迳行起诉。3.被上诉人未尽到相应的物业管理义务，无权要求上诉人缴纳物业费。因此，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人洁士物业公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审审理期间均无新的证据提交。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：被上诉人洁士物业公司与慈溪市浒山街道寺山路社区富丽湾景苑业主委员会签订的《富丽湾景苑小区物业服务合同》是双方真实意思表示，内容合法有效。该物业服务合同对全体业主具有约束力，上诉人邹佳妹、杨小华理应向被上诉人支付欠缴的物业管理服务费用及相应滞纳金。上诉人主张该物业服务合同存在无签订日期、骑缝章不齐等形式上的瑕疵，并非影响合同成立或生效的要件，故对上诉人提出的合同不成立或无效的主张不予支持。上诉人在原审中对被上诉人提供的证据《物业费催讨通知书》并无异议，现认为被上诉人在诉讼前未向上诉人催讨过物业费，理由不足，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人邹佳妹、杨小华负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波代理审判员 莫爱萍代理审判员 张颖璐二〇一三年十一月十五日代书 记员 陆 琼 搜索“”