（2013）东南商初字第233号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-04-16
案件名称
张楠与许必龙、张蚕园房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东阳市人民法院
所属地区
东阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张楠,许必龙,张蚕园
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2013）东南商初字第233号原告：张楠。委托代理人：陈天天、王剑萍。被告：许必龙。被告：张蚕园。二被告委托代理人：陆大海、吕锦。张楠为与许必龙、张蚕园农村房屋买卖合同纠纷一案，于2013年5月20日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由代理审判员周力钢独任审判，分别于2013年6月21日、7月15日、7月30日、8月13日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案于2013年8月16日转为普通程序审理，组成合议庭于10月18日、10月31日、11月14日公开开庭进行了审理。张楠及其委托代理人陈天天、王剑萍；许必龙、张蚕园的委托代理人陆大海、吕锦到庭参加诉讼，许必龙、张蚕园经本院合法传唤未参加10月18日、11月14日的庭审。本案已审理终结。张楠起诉称，其与二被告于2012年4月7日签订房屋买卖合同一份，约定：二被告将坐落于东阳市南市街道大联村大田头的房屋（土地使用证号为东阳市集用（2005）第51-72号）出卖给原告，总价款为100万元。原告于2012年4月9日依约向二被告指定的账户交付购房款100万元。合同约定的交房日期届满后，二被告以种种理由拒不腾空交付房屋。二被告拒不按合同约定履行相应义务，属违约行为，依法应承担相应的违约责任。故请求法院判令：1、确认原、被告于2012年4月7日签订的房屋买卖合同有效；2、由二被告协助办理将本案合同所涉房屋过户至原告名下的手续；3、二被告立即腾空本案所涉房屋并交付给原告；4、由二被告支付违约金（2012年4月20日起按总房款100万元的1‰／天计算至实际交付房屋日止）。在庭审过程中，张楠变更了违约金部分的诉请，要求违约金计算从2012年5月13日开始。张楠向本院提供下列证据：1、房屋买卖合同及转账凭条一份，用以证明原告向二被告购买房屋，双方于2012年4月7日签订购房合同以及按合同约定于2012年4月9日通过中国建设银行转账100万元付清购房款的事实。2、东阳市集用（2005）第51-72号土地使用权证一份，用以证明本案所涉房屋系二被告所有的事实。3、张孝君汇款凭证一份，用以证明2012年4月21日许某所汇款项中的108万元，按案外人张建峰的指示汇给案外人杜王宇，用以归还许某欠张建峰的借款，因在借款中张楠是担保人，故通过张楠来进行还款。4、2013年7月9日大联村村委会出具证明一份、许必龙户1988年东阳市农村私人建房用地审批表一份（复印件），用以证明许必龙户2003年东阳市农村私人建房用地审批表中记录的许某97.8平方米使用权的宅基地是坐落于他处，而该处宅基地是1988年时许必龙、张蚕园、许某三人审批所得，已出售给案外人乔志法。5、东阳市吴宁国土所出具的证明一份，用以证明许必龙户儿子许某84.10生，农民，留一处97.8平方米宅基地，是建在别处的，与本案所涉房产不在同一处，并已于2005年出售给案外人乔志法，东阳市集用（2005）第51-72号房屋宅基地系许必龙、张蚕园审批所得的事实。6、中国邮政储蓄银行汇款单（转账凭单）一份，用以证明由张楠担保的许某向案外人张建峰借款100万元，是由杜王宇于2012年2月18日汇款给许某的。经张楠申请，本院准许证人马某出庭作证：证人马某在庭审中陈述称：2012年5月2日下午，许必龙陪同张楠来其处盖章，一看是有关出售房屋的内容，就问许必龙房屋怎么可以卖掉的，许必龙回答说卖掉卖掉。许必龙、张蚕园在庭审中口头答辩称，第一、本案涉及的房屋买卖合同应当认定为无效，本案所涉的房屋宅基地使用权系家庭共有，系许必龙家庭经过东阳市国土局的审批取得，家庭成员共同使用，根据我国的土地管理法及相关实施意见，都明确该宅基地应当属于家庭共同财产。第二、家庭成员在其宅基地上建造房屋也是家庭共有财产，自许必龙家庭成立以来，家庭成员一直共同生活与居住，对财产方面双方没有分家立户，有关财产也没有约定归谁所有，根据物权法第一百零三条、民法通则第八十五条，都可以确定该房屋属于家庭共同财产。第三、张楠不具有购买该宅基地及房屋的权利，他的主体是不合适的，国家规定一个人只能拥有一处宅基地，张楠已经拥有一处宅基地。第四、张楠明知本案所涉宅基地及房屋有其他共同所有人，张楠与许必龙之子年龄相仿，相互之间也认识，因此张楠应当知道本案所涉土地及房屋与许某有关，并且也应当知道其宅基地及房屋属于家庭共有。第五、本案合同签订时，共有人许某、包瑛瑛及许俊凯三人均不知情，从本案目前的证据上看，原告购买该房屋并没有经过以上三位共有人的同意，根据物权法第九十七条以及最高人民法院司法解释的相关规定，该房屋买卖未经过共有人的同意，该合同应认定为无效，且根据合同法第一百五十二条的规定也应认定本案所涉合同无效，应当按照无效合同进行处理。第六，即使本案所涉买卖合同认定为有效，本案也无法实际履行，因为本案所涉房屋是二被告的生活与居住的唯一的房屋，如果粗暴处理，则不利于家庭稳定，同时本案是原告违约在先，其没有支付购房款，第三点是双方如果履行合同，原告所持有使用的土地的将超过国家规定的份额，是违反国家法律规定的。关于违约金部分，即使2012年5月2日当天付款，也应从2012年5月13日开始计算，且约定过高。许必龙、张蚕园向本院提交了下列证据：1、许必龙户2003年东阳市农村私人建房用地审批表一份，用以证明本案所涉房屋的宅基地系集体土地，是家庭共有财产，其中许某名义占大部分，二被告不具有单独处分该房屋及宅基地的权利，本案所涉房屋买卖合同无效。2、张孝君户东阳市农村私人建房用地审批表一份，用以证明张楠按照国家规定已拥有自己的宅基地，不再拥有购买或拥有另一处宅基地的资格，张楠再购买宅基地及房屋不符合法律规定。3、不履行合同通知书以及中国邮政的邮寄凭证各一份，用以证明二被告曾经向张楠邮寄了不履行通知书，但张楠拒收，二被告已经告知张楠不履行本案涉合同，从而说明不管合同有效还是无效都不再履行合同，本案中即使合同有效，也因二被告单方行使解除权而予以解除，本合同已经解除的事实。4、许某提供的款项往来凭证共四份，用以证明许某于2012年4月21日通过自己及案外人罗群的账户向张楠及张楠父亲张孝君汇款224万元，用于归还许某于2012年4月8日和4月9日向所借的张楠200万元本金及利息。在原告2012年4月9日支付的100万元不是购房款，而是借款，并且许某已经将该款项归还原告，原告根本没有支付过购房款的事实。5、2013年6月20日由南市街道大联村民委员会证明一份，用以证明二被告家庭成员系许必龙、张蚕园、许某、包瑛瑛、许俊凯五人，共同居住、生活在本案所涉房屋之内，没有单独分家或立户，本案所涉房屋系家庭共同财产的事实。6、二被告户口本一份，用以证明许必龙系东阳市南市街道大联村大田头23号的户主以及妻张蚕园、子许某、儿媳包瑛瑛、孙许俊凯的身份情况，本案所涉房屋系家庭五人共有的财产，共同居住与生活，张楠要购买该房屋应经过五人的同意的事实。7、东阳市南市街道大联村村委会盖章记录表一份，用以证明本案所涉房屋买卖合同是在2012年5月2日签订。经二被告申请，本院准许证许某、包瑛瑛出庭作证。证人许某在庭审中作证称，2012年4月前分四次向张楠借款100万元，2012年4月8日、4月9日因做生意资金周转需要向张楠借款200万元。4月21日时要还钱给张楠，当时张楠问有没有多余的钱凑给他，就再凑了24万元给他。卖房子的事情许某不知道。另有借张建峰100万元，则张楠担保。本案所涉房屋是在许某18岁左右时建造，装修许某出过一部分钱，造房子的欠款，也一起归还过一部分。证人包瑛瑛在庭审中作证称，其不同意出卖房屋，本案所涉房屋其也有份，出卖房屋一事，其不知情。房子装修其也有出资。本院依职权向东阳市国土局调取了以下证据：1、案外人乔志法与许必龙在2002年2月1日订立的卖房契约一份，约定许必龙将坐落于大联村大田头菜市场西侧二间三层楼房出卖给乔志法，房屋价格为12万元，一次性付清。2、地号为51171255（即本案所涉房屋之宅基地）的许必龙户土地使用权登记审批表、土地使用权登记申请表各一份，许必龙户土地为集体土地，用以住宅使用，家庭人口3人，包括户主许必龙、妻张蚕园、子许某。3、东阳市个人违法用地行政处罚表、2000年6月9日杜卖契各一份，许必龙户审批153.9平方米的宅基地中审批所得50平方米，许必龙向村购买82.5平方米、其余面积属超建面积的事实。4、东阳市国土局函一份，载明2003年12月该户以户主许必龙和妻子张蚕园名义申请批基并获批准，批基时儿子许某已留一处房产97.84平方米。2005年以户主许必龙名义申请登记的153.9平方米的宅基地使用权，其审批及处罚依据都与儿子无关，儿子无权享有该宅基地使用权。在办理土地登记过程，工作人员在土地登记审批表、土地登记申请表家庭人口一栏，根据户口簿情况反映人口数，只是工作人员惯性思维造成，对登记结果无影响。在庭审中，本院组织张楠与二被告进行举证，质证，现对证据认证如下：对张楠提供的证据一，二被告对合同的签字予以认可，但对合同签订的时间有异议，认为该合同签订时间是2012年5月2日，且4月9日张楠交付的100万元并非购房款，而是借款，另该100万元已归还张楠。本院认为，在庭审中张楠当庭陈述本案所涉房屋买卖合同系于2012年5月2日签订，4月9日交付的100万元是出借给许必龙之子许某的借款，在原、被告双方协商一致的情况下，将合同签订时间提前至2012年4月7日，并将借款转为购房款。张楠的陈述与二被告主张合同为5月2日签订，4月9日交付的100万元为借款相一致，故本院对该事实依法予以确认，即2012年5月2日张楠与二被告签订房屋买卖合同，合同落款时间为2012年4月7日，2012年4月9日张楠出借100万元给许必龙之子许某。张楠提供的证据二，二被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为土地使用权证是在2005年4月13日颁发，上面注明使用人为许必龙，依照规定使用权证一般登记在许必龙名下，但实际属于家庭共同。本院认为，本案所涉房屋的宅基地是农村集体土地，其所有权归农村集体组织所有，使用权依照相关规定为许必龙户所共有，并非属许必龙个人所有。故本案所涉房屋的宅基地使用权归许必龙户所共有。对张楠提供的证据三，二被告对真实性无异议，但对关联性有异议，认为该汇款凭证是张孝君（张楠之父）转入案外人杜王宇的户头，并非张楠所说的张建峰，此外许某欠张建峰的借款，通过张楠父张孝君转还张建峰，不符合常理。该证据将与张楠提供的证据六及二被告提供的证据四一同认定。对张楠提供的证据四，二被告认为大联村村委会出具的证明不合法，凭证明不能认定许某曾将宅基地出卖给案外人乔志法的事实。对于1988年许必龙户东阳市农村私人建房用地审批表的真实性无异议，但该审批表与许必龙2003年东阳市农村私人建房用地审批表相结合，它的构成就是许某名下的二间宅基地与许必龙名的一间宅基地构成了的三间宅基地，并因为村里进行房屋改造，村里进行异地安置，所以构成了本案的三间宅基地。本院认为，在庭审中二被告承认在2002年已将1988年审批所得的宅基地97.8平方米出售给了案外人乔志法，本案所涉房屋的宅基地一部分是审批所得，一部分为购买所得，与1988年审批的宅基地无关。故对许必龙户1988年审批所得的宅基地已出售给了案外人乔志法，本案所涉房屋的宅基地一部分是审批所得的事实，本院依法予以确认。对张楠提供的证据五，二被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据不能证明本案讼争房屋的宅基地中没有许某份额，或者说本案讼争房产许某没有份额。许必龙1988年审批所得的宅基地出售给乔志法时，许某还未满18周岁，出售所得款项必然由监护人许必龙保管和使用，并用于新房的建造、装修，从时间上看出售旧房子和建造新房子的时间基本吻合，而且也符合客观事实和农村思维习惯。本院认为，在庭审中二被告已明确承认1988年审批所得的宅基地已出售给案外人乔志法，与吴宁国土所出具的证明一致，故本院对该证据依法予以认定。对张楠提供的证据六，二被告对汇款真实性无异议，认为从汇款单中可以看出借款是案外人张建峰是直接汇给许某的，没有通过张楠，对张楠主张其归还案外人张建峰的钱是代许某归还一事不认可。该证据将与张楠提供的证据三及二被告提供的证据四一同认定。对证人马某的证言，张楠用以证明二被告出售房屋系真实意思表示，张楠没有胁迫的事实。二被告对合同订立时间为2012年5月2日无异议，但证人在这么久的时间后能将当时问话记得这么清楚，认为不符合实际。本院认为，证人马某在作证时证词陈述思路清晰，证人身为中共党员及大联村村委会主任，与原、被告双方无利害关系，其证词可信度高，且二被告也无相反证据来证明自己签订合同时受人胁迫，故本院对马某的证言依法予以采信。对二被告提供的证据一，张楠有异议，认为在该审批表中明确建房人口为二人，即二被告，与儿子许某无关，且留子许某97.8平方米，只是说明许某留有97.8平方米宅基地，不能证明本案所涉房屋宅基地中包含有许某97.8平方米的份额。本院认为，在庭审中二被告承认在2003年审批表中所写留子97.8平方米的宅基地已出售给案外人乔志法，故1988年许必龙户审批所得的97.8平方米宅基地与本案所涉房屋宅基地无关。在该审批表中明确写明建房人口为二人，即本案二被告，并无儿子许某的名字，因此该审批表中审批所得的宅基地使用权归二被告所有。综上，本院对2003年审批表中审批所得的50平方米宅基地使用权归二被告所有一事，依法予以确认。对二被告提供的证据二，张楠对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为依照《土地管理法》第六十二条之规定，该证据不能证明二被告的主张。本院认为，依法相关法律规定，并未禁止农村集体组织成员在有一处宅基地的基础上不能再获得另一处宅基地，故二被告的主张无法律依据，无法达到其证明目的。本院对该证据依法不予认定。对二被告提供的证据三，张楠有异议，认为不能达到证明目的，且张楠未收到通知书，本合同中没有单方解除合同的理由，如果合同无效也不存在单方解除的事情。本院认为，如果本案所涉合同无效，则自始无效，不需要二被告单方解除，二被告主张因张楠未支付房款，要单方解除合同，也未提供充足证据来证明其主张，故本院对该证据依法不予认可。对二被告提供的证据四，张楠对真实性无异议，但对关联性有异议，认为除购房款100万元外，张楠另外借给许某200万元，及为许某担保向案外人张建峰借款100万元，许某4月21日支付的224万元中，112万元用于归还张建峰借款，其余部分用于归还200万借款的本金及利息。结合张楠提供的证据三、六，本院认为，在庭审中张楠与二被告对下列事实表示认可：即在张楠与许某二人之间有300万元的债务（包括本案所涉的2012年4月9日100万元），以及许某向张建峰借款100万元，由张楠提供担保，共计400万元；案外人张建峰100元借款通过杜王宇于2012年2月18日汇款给许某，许某于2012年4月21日向张楠交付224万元，张楠父亲张孝君于当日将108万元汇给案外人杜王宇。对上述事本院依法予以确认。对二被告提供证据五、六，张楠对大联村村委会证明的真实性、合法性有异议，认为形式不合法，二份证据均不能达到二被告的证明目的。本院认为，大联村村委会证明盖有村委会公章其真实性可以认定，但村委会证明和许必龙户的户口本只能证明许必龙户家庭成员情况，即有许必龙、张蚕园、许某、包瑛瑛、许俊凯五人，并不能直接证明本案所涉房产系家庭共有财产，由五人共有。故本院对许必龙户家庭成员，有许必龙、张蚕园、许某、包瑛瑛、许俊凯五人的事实，依法予以确认。二被告提供的证据七，张楠无异议，本院依法予以确认。证人许某、包瑛瑛的证言，二被告用以证明2012年4月9日交付的100万元系借款，二人共同生活居住在本案所涉房屋之内，许某与张楠之间是借款关系，买卖房屋一事二人毫不知情，房屋系家庭共有的事实。张楠对证人许某证言有异议，认为许某系二被告之子，陈述对房屋买卖不知情、曾归还装修款均不真实。张楠对包瑛瑛的证言真实性有异议，认为包瑛瑛系二被告儿媳，且关于是否出资装修款一事二人证言存在矛盾。本院认为，许某、包瑛瑛与二被告存有直接利害关系，对出售房屋不知情的陈述无相关证据证明，且引起本案的事由借款问题，所借款项均由许某支配使用，故本院对其证言不予认定。本院依职权调取的证据一，张楠对真实性无异议，但认为卖房契约中双方未约定付款时间，而过户是在2005年，相对应的房款也应在2005年付清。二被告对真实性无异议，认为2002年出售的房屋属于许某的宅基地，虽出卖人是许必龙，但售房所得的财产应归许某所有，出售的宅基地属于家庭共同财产，所得的12万元许必龙也是用于新的宅基地使用，购房款是分期分批支付，最后一笔是在2005年过户时付清。本院认为，卖房契约是本院从东阳市土地局所调取，契约中的约定的相关条款均已履行完毕，所涉土地许必龙户1988年审批所得的97.8平方米的宅基地业已过户，原、被告双方此均无异议，故对该证据本院依法予以确认。对本院调取的证据二，张楠与二被告均无异议，本院依法予以确认。对本院调取的证据三，张楠无异议，二被告认为，从处罚表和杜卖契中，都表明本案所涉土使用权属于许必龙户所有，该户从户口本上看有五口人。本院认为，处罚表与杜卖契系本院从东阳市国土局所提取，故本院对处罚表、杜卖契中记载的事实，依法予以确认。对本院调取的证据四，张楠无异议，本院认为该证据系东阳市国土局为本案所涉土地使用权专门出具的文件，符合法律的相关规定，本院对该证据中记载的内容依法予以确认。据此认证，并结合当事人在庭审中陈述，本院认定事实如下：2012年4月前二被告之子许某向张楠借款100万元，2012年4月8日许某向张楠借款100万元，2012年4月9日许某向张楠借款100万元。2012年2月18日许某向案外人张建峰借款100万元，由张楠提供担保，该款由案外人杜王宇汇款给许某。许某于2012年4月21日向张楠交付224万元，张楠父亲张孝君于当日将108万元汇给案外人杜王宇。2012年5月2日张楠与二被告签订房屋买卖合同一份，约定：二被告将坐落于东阳市南市街道大联村大田头的房屋（土地使用证号为东阳市集用（2005）第51-72号）出卖给原告，总价款为100万元，合同落款时间为2012年4月7日。本案所涉房屋宅基地面积为153.9平方米，其中二被告审批所得50平方米，许必龙向村购买82.5平方米、其余21.4平方米属超建面积。2005年以户主许必龙名义申请登记153.9平方米的宅基地使用权。另查明，1988年许必龙户以许必龙、张蚕园、许某三人审批得宅基地66平方米，实际占地97.8平方米。该处宅基地在2002年2月1日，由许必龙以12万元的价格出售给案外人乔志法，并于2005年办理了过户手续。许必龙户户口簿记载人口为：许必龙、张蚕园、许某、包瑛瑛、许俊凯五人。本案争议焦点如下，一、本案所涉房屋买卖合同是否有效；二、本案所涉房屋购房款张楠有否交付。对于争议焦点一：张楠认为，本案所涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效。本案所涉房屋为二被告所有，房屋产权形成是原始取得，是二被告自己审批宅基地后建造。在许必龙2003年私人建房审批表中，登记的申请人只有二被告，建房时许必龙之子许某刚成年，不可能有收入来投入家里建房，且二被告也未提供任何有效证据证明其子出资建房的事实。本案所涉买卖合同签订时，二被告之子是知晓的，且卖房所得款项也是二被告之子许某所用，在本案起诉之前也未提出异议。二被告认为本案所涉房屋买卖合同应认定为无效。一、本案所涉房屋系许必龙户五人共有，家庭成员共同创造的财产，依照法律规定，家庭共有财产未经家庭成员同意，擅自处置，应认定无效可。二、即使本案所涉房屋属于许必龙所有，但许某居住在该房屋内，对该房屋有优先购买权，且该房屋中有一部分系超标建设，不能进行买卖。本院认为，本案所涉房屋宅基地（地号为51171255）土地使用权属二被告所有，理由一：审批时以二被告报批，批得50平方米，二被告向村里购买82.5平方米，违建21.4平方米，在办证时已由土管部门向许必龙处罚过。理由二：许某、包瑛瑛、许俊凯三人与二被告登记在同一户中，但在2003年二被告在报批本案讼争房屋宅基地时，有特别注明留子许某97.8平方米。关于本案所涉房屋所有权，二被告主张房屋建造资金来源于家庭共同资金，本院认为讼争房产始建于2004年，许某刚成年，无经济来源，且许某在庭审作证中陈述，其只是在房屋装修和归还建房欠款时，有过出资。故二被告主张本案所涉房屋所有权属家庭共同有依据不足。二被告主张许某作为房屋居住者，有优先购买权，无法律依据，许某既非房屋的按份共有人也非房屋租赁者。本案所涉房屋违建部分已经相关部门处罚，并经东阳市国土局登记发证。综上，本案所涉房屋的所有权及宅基地的使用权归二被告共同所有。本案所涉合同系二被告与张楠签订，是双方真实意思表示，应认定有效。关于争议焦点二，张楠认为，本案所涉购买房款，是由二被告之子许某于2012年4月9日向其所借100万元，经原、被告双方合意，将该笔借款转换为本案的购房款。许某于2012年4月21日归还的224万元中，已用于归还张建峰借款和许某欠张楠个人的200万借款的本金及利息。二被告认为，张楠未按合同约定履行付款义务，二被告从未有将许某的借款转为购房款的意向，2012年4月9日许某所借100万元，只能认定为许某个人借款。许某在2012年4月21日已归还了4月9日所借款的100万元。本院认为，本案所涉房屋买卖合同，实际签订时间为2012年5月2日，而在合同约定付款方式为2012年4月25日前将房款汇至许某的账户中，合同落款时间为2012年4月7日，说明本案所涉合同系原、被告双方在事后进行的追认，落款时间提前，是为了从文字上与实际已发生的事实相吻合，说明是双方的共同意思表示。案外人张建峰100万元借款通过杜王宇于2012年2月18日汇款给许某；许某于2012年4月21日向张楠交付224万元，张楠父亲张孝君于当日将108万元汇给案外人杜王宇，从时间关系和汇款数量上看，许某于2012年4月21日所支付的款项用于归还张建峰的借款，更符合常理。且这些事情在双方订立房屋买卖合同时，均已发生，双方均未对此提出异议。结合在庭审中二被告承认在合同签订前就借款抵扣一事与原告进行过协商，原、被告双方在2012年5月2日订立合同，及许某欠张楠借款未还清，可以认定张楠已与二被告达成合意，将许某于4月9日所借100万元，转为购房款抵扣，张楠实质已履行了付款义务。本院认为，张楠与二被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，符合法律规定，双方应按合同约定履行各自义务。在张楠已履行付款义务的前提下，二被告未依约履行交房和过户义务，属违约行为，依法应承担相应的民事责任。张楠要求从2012年5月13日起按约定总房款100万元的1‰／天计算违约金，二被告认为违约金过高，该计算标准虽是双方合同约定，但考虑本案实际情况，依法本院将违约金计算标准降低为以本金100万元从2012年5月13日起按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率四倍计算。综上，张楠合理的诉请，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条第一百一十四条之规定，判决如下：一、张楠与许必龙、张蚕园签订的2012年4月7日的房屋买卖合同有效。二、许必龙、张蚕园应在于判决生效后三十日内向张楠交付坐落于东阳市南市街道大联村大田头的房屋（土地使用证号为东阳市集用（2005）第51-72号），并协助办理过户手续。三、许必龙、张蚕园应向张楠支付逾期违约金，按本金100万元从2012年5月13日起按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率四倍计算至判决确定的履行之日。四、驳回张楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由许必龙、张蚕园负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长 周力钢人民陪审员 虞宝兴人民陪审员 胡文豪二〇一三年十一月十五日代书 记员 杜 珊 关注微信公众号“”