（2013）东三法民一初字第5026号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2015-06-21
案件名称
黄立平、段行等与东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄立平,段行,蒋勇,东莞市常平房地产开发实业公司,东莞市伟城物业管理有限公司,江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司,江西亚华建筑工程有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十五条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2013）东三法民一初字第5026号原告黄立平。原告段行。原告蒋勇。三原告共同委托代理人黎灼祺，广东常正律师事务所律师。三原告共同委托代理人肖文科，广东常正律师事务所律师。被告东莞市常平房地产开发实业公司，住所地：东莞市。法定代表人黎清志。委托代理人吴清海，男，汉族，1973年6月3日出生。委托代理人陈松荣，男，汉族，1986年5月28日出生。被告东莞市伟城物业管理有限公司，住所地：东莞市。法定代表人卢翟景。委托代理人庾国斌，广东章禹律师事务所律师。委托代理人袁玉婷，广东章禹律师事务所律师。被告江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司，住所地：广东省。法定代表人朱石金。委托代理人李惠江，广东名成律师事务所律师。委托代理人张保华。被告江西亚华建筑工程有限公司，住所地：江西省。法定代表人吴笑云。委托代理人李惠江，广东名成律师事务所律师。委托代理人张保华。原告黄立平、段行、蒋勇诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称“常平房地产公司”）、东莞市伟城物业管理有限公司（以下简称“伟城物业公司”）、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司（以下简称“亚华东莞分公司”）、江西亚华建筑工程有限公司（以下简称“亚华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月29日立案受理后，由代理审判员何毅适用简易程序进，公开开庭进行了审理。原告黄立平、段行、蒋勇的委托代理人黎灼祺、肖文科，被告常平房地产公司的委托代理人吴清海，被告伟城物业公司的委托代理人庾国斌，被告亚华东莞分公司及亚华公司的委托代理人李惠江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄立平、段行、蒋勇诉称，黄立平、段行、蒋勇与常平房地产公司、伟城物业公司签署《认购书》，约定由被告将位于东莞市常平镇木棆村明珠广场第某幢某单元某号房屋，以总价款为256335元预售给原告。原告签订合同后即支付了购房款66075元、装修款4196元、契税和维修基金8445元，而被告却违反约定，至起诉之日仍未与原告签订商品房买卖合同，原告虽曾多次催促被告，被告却置之不理。经了解，被告合作开发的涉案房地产项目因自身原因已停止开发，无法履行《认购书》并交房。为了维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《认购书》；2、四被告连带双倍返还原告购房定金款20000元、购楼款56075元、装修款4196元、契税、维修基金8445元；3、四被告连带支付购房定金款、购房款、装修款、契税、维修基金按银行同期逾期还贷利率支付上述款项利息，从2011年1月9日开始至实际清偿之日止，现暂计至起诉日为12733元（78716元×0.0656÷365天／年×900天）；4、四被告共同承担本案诉讼费。原告黄立平、段行、蒋勇提供的证据有：《认购书》、收款收据。被告常平房地产公司辩称，常平房地产公司原意返还房款。对于装修款，常平房地产公司并未收取，应由收取方返还。对于契税，应当由税务部门返还。维修基金是存在业主名下，不存在返还问题。对于利息，未约定解除时要退回利息，不应返还，至于退还时间，一方违约，另一方应发出解除通知书，常平房地产公司没有收到通知，因此利息应在判决后起算。常平房地产公司同意解除合同。被告常平房地产公司没有提交证据。被告伟城物业公司辩称，其答辩意见与常平房地产公司一致。被告伟城物业公司没有提交证据。被告亚华公司、亚华东莞分公司辩称，亚华公司和分公司不是认购书的当事人，不应承担责任。亚华公司、亚华公司东莞分公司与常平房地产公司、伟城物业公司的关系与本案没有关系。亚华公司和分公司只是进行了装修工程的施工，没有收取装修款，只是开具了收据，该装修款已经进入到了日明的账户。并且亚华公司和分公司已经对案涉商品房进行了装修，装修款与本案没有必然的联系。原告主张返还购买案涉商品房的所有款项，不同的费用的支付对象不同，所涉及的法律关系亦不同，原告要求所有费用合并返还是不合理的，应由收取方返还。被告亚华公司、亚华东莞分公司没有提交证据。经审理查明，（2013）东中法民一终字第1093号、1091号、1072号三份民事判决书已经查明：东莞市常平镇木棆村明珠广场的土地使用权证号为东府国用（1995）字第特217号，商品房预售许可证号为10东莞商房预证字第00156号。伟城物业公司挂靠常平房地产公司对案涉的房地产项目进行开发，后亚华公司参与合作开发。2010年11月17日，黄立平、段行、蒋勇作为买受人、常平房地产公司、伟城物业公司作为出卖人，共同签订了一份《认购书》，编号为NO：01036，约定黄立平、段行、蒋勇购买位于东莞市常平镇木棆明珠广场第某幢某单元某号商品房（下称“案涉商品房”）；该商品房为预售商品房，总房款金额为256335元，付款方式为黄立平、段行、蒋勇于2010年12月3日前付清总房款的30%即77335元，剩余房款179000元由黄立平、段行、蒋勇通过银行按揭方式予以支付。《认购书》第四条约定，黄立平、段行、蒋勇认购该物业时应预先缴付人民币10000元整作为购房定金；《认购书》第八条约定，如黄立平、段行、蒋勇在签订正式《商品房买卖合同》之前，因不可抗力导致黄立平、段行、蒋勇认购的物业结构被破坏而不能出售，则常平房地产公司、伟城物业公司应返还已付定金；《认购书》第十三条约定，本认购书生效后，若黄立平、段行、蒋勇提出退房，黄立平、段行、蒋勇已付常平房地产公司、伟城物业公司的购房定金不予退还。黄立平、段行、蒋勇于2010年11月8日交付案涉商品房购房款定金250元，2011年1月9日交付首期楼款55575元，伟城物业公司和亚华公司共同出具收款收据予以确认；另在2011年1月9日伟城物业公司和亚华公司出具的收款收据中注明：已交定金10000元。2011年1月9日，黄立平、段行、蒋勇向亚华东莞分公司支付案涉商品房装修款4195.5元、契税6557元、住宅维修专项基金1888元。黄立平、段行、蒋勇举证的一份收款收据中，该收据注明收到的楼房购楼定金款为明珠广场第三幢一单元215号房的购楼定金款。庭审中，原、被告均确认案涉商品房至庭审之日止尚未交付，案涉商品房交付标准为毛坯房。因被告至起诉之日仍未交付案涉商品房，黄立平、段行、蒋勇遂于2013年8月28日向本院提起诉讼，本院于2013年10月17日向常平房地产公司、亚华公司及东莞分公司送达了包括起诉状副本在内的应诉材料，于2013年10月22日向伟城物业公司送达了包括起诉状副本在内的应诉材料。以上事实，有《认购书》、收款收据、（2013）东中法民一终字第1093号、1091号、1072号民事判决书及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议焦点有五个：一、常平房地产公司、伟城物业公司、亚华东莞分公司、亚华公司的法律责任；二、应否解除《认购书》；三、购房定金的返还问题；四、装修款、契税、维修基金退还问题。关于焦点一。（2013）东中法民一终字第1093号、1091号、1072号三份民事判决书已经查明，案涉房地产项目是伟城物业公司挂靠常平房地产公司进行开发的，后亚华公司加入共同合作开发，即伟城物业公司是案涉房地产项目的实际开发商，常平房地产公司是被挂靠方，亚华公司与伟城物业公司是共同的开发商，则上述三被告均应就《认购书》共同对黄立平、段行、蒋勇承担法律责任。黄立平、段行、蒋勇没有证据证明亚华东莞分公司应承担《认购书》约定的义务，且案涉房地产项目的开发商是亚华公司而非亚华东莞分公司，故本院对黄立平、段行、蒋勇关于亚华东莞分公司退还购房款、双倍返还定金的诉讼请求不予支持。关于焦点二。黄立平、段行、蒋勇与常平房地产公司、伟城物业公司签订的《认购书》是双方真实意思的表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效之合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。黄立平、段行、蒋勇向常平房地产公司、伟城物业公司认购案涉商品房，并支付了定金10250元和部分购房款55575元，则常平房地产公司、伟城物业公司应当与黄立平、段行、蒋勇签订正式的《商品房买卖合同》并向黄立平、段行、蒋勇交付案涉商品房，但常平房地产公司、伟城物业公司至庭审之日仍未依约签订《商品房买卖合同》或交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。常平房地产公司、伟城物业公司迟迟未与黄立平、段行、蒋勇签订《商品房买卖合同》或交付案涉房屋，导致黄立平、段行、蒋勇无法继续履行《认购书》并购买案涉商品房，事实清楚；作为解除权人的黄立平、段行、蒋勇诉求解除《认购书》证据充分、于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，常平房地产公司、伟城物业公司应当自黄立平、段行、蒋勇解除合同通知到达之后退还全部已付的购房款。关于焦点三购房定金的返还问题。根据《认购书》第四条约定，黄立平、段行、蒋勇认购该物业时应预先缴付人民币10000元整作为购房定金；与第十三条约定，本认购书生效后，若黄立平、段行、蒋勇提出退房，黄立平、段行、蒋勇已付常平房地产公司、伟城物业公司的购房定金不予退还，认购书的双方将黄立平、段行、蒋勇支付的10000元明确定义为“定金”，并约定了黄立平、段行、蒋勇提出退房的情形下定金不予退还的内容，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于定金的法律规定，即“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因此，常平房地产公司、亚华公司与伟城物业公司应就《认购书》共同对黄立平、段行、蒋勇承担双倍返还定金的法律责任。常平房地产公司、亚华公司与伟城物业公司对黄立平、段行、蒋勇承担双倍返还定金的违约责任后，黄立平、段行、蒋勇再诉求被告支付购房定金款、购房款利息的违约责任，本院不予支持。另在2010年11月8日，黄立平、段行、蒋勇支付了250元购房定金款，因黄立平、段行、蒋勇对此数额的购房定金款未主张被告承担双倍返还的法律责任，应视为对自身权利的合理处分，故常平房地产公司、亚华公司与伟城物业公司应将该款项与黄立平、段行、蒋勇已支付的购房款55575元一并返还。黄立平、段行、蒋勇举证的编号为00564的收款收据中，注明收到的是第三幢一单元215号房的购楼定金款，并非案涉房屋的购楼定金款，因此，对于该项证据本院不予采纳。关于焦点四。亚华东莞分公司收取了黄立平、段行、蒋勇装修款4195.5元、契税6557元、维修基金1888元。亚华东莞分公司收取装修款、契税、维修基金附随于《认购书》，《认购书》被解除，且案涉商品房尚未交付给黄立平、段行、蒋勇，故应将装修款、契税、维修基金退还给黄立平、段行、蒋勇。因黄立平、段行、蒋勇没有举证证明其与亚华东莞分公司之间就变更案涉商品房的交付标准与收取契税、维修基金的问题得到常平房地产公司、伟城物业公司认可，在常平房地产公司、伟城物业公司对装修款、契税、维修基金的退还责任予以否认的情况下，黄立平、段行、蒋勇诉求常平房地产公司、伟城物业公司承担退还装修款、契税、维修基金的责任证据不足、理由不充分，本院不予支持。因亚华东莞分公司是亚华公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，亚华东莞分公司、亚华公司应共同承担向黄立平、段行、蒋勇退还装修款、契税、维修基金的法律责任。虽亚华公司、亚华东莞分公司辩称该装修款由黄立平、段行、蒋勇缴纳进入东莞市日明实业投资有限公司帐户，但装修款收据是由亚华东莞分公司出具，且黄立平、段行、蒋勇作为买受人是在亚华东莞分公司的指定下进行缴款，至于东莞市日明实业投资有限公司与亚华公司、亚华东莞分公司的关系作为买受人的黄立平、段行、蒋勇是无法知道的，故对被告亚华公司、亚华东莞分公司的辩解，本院不予采信。另，黄立平、段行、蒋勇诉求装修款、契税、维修基金的利息，并无不当。关于《认购书》解除时间。黄立平、段行、蒋勇主张曾经到过相关部门进行反映，但是未能举证证实其主张，故对合同解除的时间应以黄立平、段行、蒋勇向法院起诉主张解除合同，应诉材料送达至各被告时为准。常平房地产公司于2013年10月17日收到应诉材料，因此《认购书》的解除时间是2013年10月17日。由于案涉《认购书》在2013年10月17日解除，亚华东莞分公司、亚华公司即开始有返还上述款项的义务，黄立平、段行、蒋勇诉求从2011年1月9日起计算上述款项的利息不合理，本院认为应从该合同解除之日起即2013年10月17日起计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告黄立平、段行、蒋勇与被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司签订的编号为NO：01036的《认购书》于2013年10月17日解除；二、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄立平、段行、蒋勇退还购房款55825元；三、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄立平、段行、蒋勇双倍返还定金，即共返还20000元；四、限被告江西亚华建筑工程有限公司、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄立平、段行、蒋勇退还装修款4195.5元、契税6557元、维修基金1888元及支付利息（从2013年10月17日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定清偿之日止）；五、驳回原告黄立平、段行、蒋勇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1164元，由被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司、江西亚华建筑工程有限公司承担1015元，原告黄立平、段行、蒋勇承担149元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。代理审判员 何 毅二〇一三年十一月十五日书 记 员 黎秀轩附相关法律法规条文（节选）：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。3、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。6、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。7、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。8、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。9、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第13页共14页 关注微信公众号“”