（2013）一中民三终字第486号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-11-14
案件名称
杨冰诉天津市中恒物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨冰,天津市中恒物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民三终字第486号上诉人（原审原告）杨冰，男，1966年出生，回族，住天津市南开区。委托代理人孙敬怡（系杨冰之妻），女，无职业，住天津市南开区。被上诉人（原审被告）天津市中恒物业管理有限公司，住所地天津市南开区。法定代表人白永彪，总经理。委托代理人陈满合，该公司项目经理。委托代理人牛润海，天津英联律师事务所律师。上诉人杨冰因与被上诉人天津市中恒物业管理有限公司（以下简称中恒物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2013）南民初字第4575号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人杨冰及其委托代理人孙敬怡，被上诉人中恒物业公司的委托代理人陈满合、牛润海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2006年1月10日，案外人天津延丰置业有限公司（以下简称延丰置业公司）与中恒物业公司、天津市中铭物业管理有限公司（以下简称中铭物业公司）分别签订了《天津市前期物业管理服务合同》，委托中恒物业公司和中铭物业公司对杨冰居住的超英家园进行前期物业管理服务。2006年3月4日，案外人延丰置业公司出具变更说明，载明：“坐落在南开区红旗路的超英家园小区，开发建设单位：延丰置业公司委托的前期物业：中铭物业公司现变更为中恒物业公司”。中恒物业公司依据与案外人延丰置业公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》对超英家园实施物业管理服务。另查，2006年1月10日，案外人延丰置业公司为了便于出售房屋及日后的物业管理，与案外人中铭物业公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，但双方并未实际履行该合同。后案外人延丰置业公司又与中恒物业公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，委托中恒物业公司对超英家园进行前期物业管理服务，案外人延丰置业公司与案外人中铭物业公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》自动解除。再查，杨冰系天津市南开区红旗南路超英家园XXX号房屋业主，一直享受着中恒物业公司提供的物业管理服务，并向延丰置业公司交纳了2007年7月至2008年6月的物业管理服务费2984元，2008年11月至2009年10月的物业管理服务费566元共计3550元。对此事实，杨冰未提出异议。杨冰一审诉称，其于2007年6月29日入住超英家园并交纳物业费。事后得知开发商在同一时间内与两家物业服务公司签订了南开区超英家园前期物业服务合同，属于恶意串通，严重损害了其的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条的规定，要求确认延丰置业公司与中恒物业公司签订的前期物业管理合同无效并要求中恒物业公司退还其已交纳的物业费3550元；本案诉讼费由中恒物业公司承担。杨冰为支持其诉讼请求向一审法院提交如下证据：1、天津市前期物业管理服务合同复印件两份；2、变更说明复印件一份；3、补充协议书复印件一份；4、市场主体注册登记情况证明复印件两份；5、收据复印件一份。中恒物业公司一审辩称，自杨冰办理入住手续始至今，其公司依据与延丰置业公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》，对超英家园进行物业服务，且杨冰也向中恒物业公司交纳物业服务费，故不同意杨冰的诉讼请求。中恒物业公司为支持自己的抗辩理由向一审法院提交如下证据：1、资质证明复印件一份；2、民事判决书复印件两份；3、确认书复印件一份；4、变更说明复印件一份；5、回访表复印件一份。一审法院认为，虽然案外人延丰置业公司于2006年1月10日与中恒物业公司、案外人中铭物业公司分别签订了《天津市前期物业管理服务合同》，但经延丰置业公司变更确认的合同为与中恒物业公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》，其与案外人中铭物业公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》已自动解除。案外人延丰置业公司与中恒物业公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，故对于杨冰要求确认延丰置业公司与中恒物业公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》无效的诉讼请求，不予支持；另，中恒物业公司根据《天津市前期物业管理服务合同》规定对超英家园实施了物业管理服务，杨冰作为小区的业主在享受了中恒物业公司提供的物业管理服务后，理应向中恒物业公司交纳物业管理服务费，故对于杨冰要求中恒物业公司退还已交纳的物业管理服务费3550元的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：驳回原告杨冰的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取，由原告杨冰负担。上诉人杨冰不服上述判决，上诉至本院，请求：一、撤销一审判决；二、依法判令延丰置业公司与中恒物业公司签订的超英家园《天津市前期物业管理服务合同》无效；三、上诉案件受理费由被上诉人中恒物业公司承担。主要理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。因开发商延丰置业公司与中恒物业公司订立的补充协议在先，与中铭物业公司、中恒物业公司订立《天津市前期物业管理服务合同》在后，证明开发商延丰置业公司与物业服务有限公司恶意串通，严重损害了第三人的利益。现执行的开发商延丰置业公司与中恒物业公司订立《天津市前期物业管理服务合同》未经房管部门备案，故无效。被上诉人中恒物业公司答辩，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。主要理由：开发商延丰置业公司与中铭物业公司订立《天津市前期物业管理服务合同》且备案的目的是为出售房屋，事实上为超英家园提供物业服务的是中恒物业公司。经审理查明，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。另查，2006年1月9日开发商延丰置业公司与中恒物业公司因超英家园的前期物业管理事宜签订了补充协议书。该协议书约定了本协议的内容详见双方签订的《天津市前期物业管理服务合同》等内容。对该协议书的真实性双方当事人均无异议。本院认为，针对涉诉超英家园的物业管理服务，案外人即开发商延丰置业公司虽与中铭物业公司、中恒物业公司分别订立了《天津市前期物业管理服务合同》，其中对中铭物业公司的《天津市前期物业管理服务合同》在房管部门进行了备案登记，并在杨冰办理的入住手续载明由中铭物业公司为超英家园提供服务物业管理服务。但在事实上，为超英家园提供服务物业管理服务的是中恒物业公司，延丰置业公司虽与中铭物业公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，但并未实际履行。经本院审查，延丰置业公司与中恒物业公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》为合同双方真实意思表示，未违反国家禁止性法律规定，合法有效。杨冰对其接受了中恒物业公司提供的物业管理服务的事实无异议，理应相应物业费，对此一审判决正确，杨冰对此亦未提出上诉，本院应予维持。杨冰以该合同未经房管部门登记备案等由提起上诉，要求确认案外人延丰置业公司与中恒物业公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》无效的上诉主张，理由不足，且缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨冰负担。本判决为终审判决。审 判 长 董丽莲审 判 员 赵慧敏代理审判员 张振超二〇一三年十一月十五日书 记 员 姚 鹏附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；