（2013）东三法民一初字第4819号

裁判日期: 2013-11-15

公开日期: 2014-03-25

案件名称

姚越、东莞市铭刻线材有限公司与东莞市横沥镇隔坑上车岗股份经济合作社租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第三人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

姚越,东莞市铭刻线材有限公司,东莞市横沥镇隔坑上车岗股份经济合作社

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第六十四条，第一百四十二条

全文

广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2013）东三法民一初字第4819号原告姚越（反诉被告），男，汉族，1971年7月29日出生。原告东莞市铭刻线材有限公司（反诉被告）。法定代表人姚越，总经理。二原告共同委托代理人闫国栋，广东砝码律师事务所律师。被告东莞市横沥镇隔坑上车岗股份经济合作社（反诉原告）。负责人刘镇华。委托代理人金朝阳，广东说文律师事务所律师。委托代理人杨敬波，广东说文律师事务所实习律师。原告姚越、东莞市铭刻线材有限公司（以下简称铭刻公司）诉被告东莞市横沥镇隔坑上车岗股份经济合作社（以下简称上车岗经济合作社），以及上车岗经济合作社反诉姚越、铭刻公司租赁合同纠纷一案，本院分别于2013年8月20日、2013年10月21日立案受理后，依法由代理审判员吉海燕适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚越、及其与原告铭刻公司的共同委托代理人闫国栋，被告上车岗经济合作社的委托代理人金朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚越、铭刻公司诉称，2006年2月14日，姚越、铭刻公司与上车岗经济合作社签订一份厂房租赁合同，约定：姚越、铭刻公司租赁上车岗经济合作社位于东莞市横沥镇上车岗工业区的厂房，租金为每月37000元，租赁期限从2006年5月1日起至2011年4月30日止。双方签订合同的同时由姚越、铭刻公司向上车岗经济合作社支付74000元作为押金，并约定于合同到期后返还；姚越、铭刻公司每年还应向上车岗经济合作社缴纳包括治安、卫生费用等在内的费用共计20000元。合同到期后，双方于2011年5月7日再次签订厂房租赁合同，约定：租赁期限从2011年5月1日至2012年10月30日止，租金每月38000元，押金也相应增加至76000元，由姚越、铭刻公司再补交2000元。另外姚越、铭刻公司再次向上车岗经济合作社缴纳一年半的包括治安、卫生管理费等在内的费用共15000元，除此无须向上车岗经济合作社缴纳任何费用。2012年10月双方约定合同到期后自然解除不再续签，同时约定以姚越、铭刻公司部分押金冲抵2012年10月份的租金。2012年10月25日，姚越、铭刻公司缴清了所有应交费用后，将案涉厂房交还上车岗经济合作社，上车岗经济合作社收回厂房后租赁给第三方使用，但上车岗经济合作社至今仍未能将姚越、铭刻公司的押金余额38000元退还。故姚越、铭刻公司诉至法院，请求依法判令：一、上车岗经济合作社向姚越、铭刻公司退还租赁押金余额38000元及逾期返还利息（从2012年11月1日起，按照商业银行同期逾期贷款利率标准计算利息至全部返还之日止，暂计至2013年8月10日为2655.74元）；二、本案诉讼费用由上车岗经济合作社负担。被告上车岗经济合作社答辩及反诉称，2006年2月14日，姚越、铭刻公司与上车岗经济合作社签订期限为2006年5月1日至2011年4月30日的厂房租赁合同。租赁期满，双方续签租赁合同，期限为2011年5月1日至2012年10月30日，约定：每月租金38000元，姚越、铭刻公司应于合同签订当日向上车岗经济合作社支付押金76000元（待合同期满双方结清有关手续后退回）、上期租金38000元。姚越、铭刻公司未依约缴纳上期拖欠的租金1个月38000元，同时，双方约定部分押金38000元冲抵了2012年10月份的租金。合同到期后姚越、铭刻公司拒不办理交接手续，导致上车岗经济合作社为其垫付了电梯年审保养费、化粪池垃圾清理费等，同时亦导致反诉人厂房两个月内不能继续使用，未能如期出租造成损失，故上车岗经济合作社诉至法院，请求依法判令：一、姚越、铭刻公司向上车岗经济合作社支付拖欠的房屋占有使用费38000元；二、姚越、铭刻公司赔偿上车岗经济合作社财产损失54630元；三、本案诉讼费用由姚越、铭刻公司负担。庭审中，被告明确反诉请求“一、姚越、铭刻公司向上车岗经济合作社支付拖欠的房屋占有使用费38000元”中的房屋占有使用费38000元为2006年5月份的占有使用费，其中37000元为租金，1000元为逾期违约金。原告姚越、铭刻公司针对反诉辩称，一、双方租赁合同约定2012年10月30日合同到期，铭刻公司于2012年10月25日即交清费用并搬离案涉厂房，双方同意2012年10月份的租金可于76000元的押金中扣除，故姚越、铭刻公司不存在拖欠租金的情况；二、双方于铭刻公司搬离厂房时进行了交接，上车岗经济合作社未提出任何异议。2013年上车岗经济合作社将案涉厂房租给第三人使用，而上车岗经济合作社提交的证明损失的证据均发生在2013年1月1日之后，故与姚越、铭刻公司无关；三、上车岗经济合作社提交的收据和支出凭单并非正式票据，对其真实性合法性均不予确认；四、双方签订的租赁合同是无效合同，故押金应当返还。经审理查明，原告铭刻公司于2006年3月22日登记成立，原告铭刻公司的法定代表人姚越与被告上车岗经济合作社于2006年2月14日签订厂房租赁合同。租赁合同约定：甲方（上车岗经济合作社）将属于自己所建有的坐落于上车岗工业区的厂房（建筑总面积为5196.60平方米）租给乙方（东莞市铭刻电工材料有限公司）使用，租赁时间为2006年5月1日至2011年4月30日；租金于2006年5月1日起计，每月租金为37000元（不含税金）。双方还约定签订合约之同时，乙方即向甲方支付两个月押金和一个月租金（五月份的），共计111000元交予甲方，并由甲方开付收据。同时，乙方还要每年向甲方上缴治安、卫生、管理费等共计20000元。该合同落款甲方处盖有“东莞市横沥镇隔坑上车岗经济合作社”印章，签约人为刘柱光；乙方处盖有“东莞市铭刻电工材料有限公司”印章，签约人为姚越。上述合同到期后，铭刻公司与上车岗经济合作社于2011年5月7日再次签订厂房租赁合同，租赁合同约定：出租方（上车岗经济合作社）将位于东莞市横沥镇隔坑上车岗上龙东路的厂房一幢（框架三层，建筑总面积为5200平方米）租给乙方（东莞市铭刻电工材料有限公司）使用，租赁时间为2011年5月1日至2012年10月30日；租金于2011年5月1日起计，每月租金为38000元（不含税）。双方还约定乙方应于本合同签订当日向甲方支付两个月按金76000元（此按金待合同期满双方结清有关手续后退回），和上期租金1个月38000元，合计114000元。同时，乙方每年向甲方支付工业区治安、卫生综合管理费10000元。该合同落款甲方处盖有“东莞市横沥镇隔坑上车岗股份经济合作社”印章，签约人为刘镇华；乙方处盖有“东莞市铭刻线材有限公司”印章，签约人为姚越。经过开庭和质证，本院另查明以下事实：（一）案涉主体。双方确认案涉厂房的实际承租人为铭刻公司。姚越主张因2006年2月14日铭刻公司尚未成立，由姚越以铭刻公司的出资人和法定代表人身份与上车岗经济合作社签订了厂房租赁合同，并在厂房租赁合同中注明乙方为“东莞市铭刻电工材料有限公司”，东莞市铭刻电工材料有限公司为铭刻公司筹备阶段的名称。因此，姚越作为本案主体参加诉讼，享有债权。铭刻公司于2006年3月22日进行了工商注册登记成立。（二）双方确认案涉出租厂房一审庭审辩论终结前尚未办理建设工程规划许可证。（三）案涉厂房各项费用缴付情况。双方确认铭刻公司向上车岗经济合作社已交付案涉押金76000元，且双方同意从押金中抵扣铭刻公司2012年10月应缴租金38000元。上车岗经济合作社主张铭刻公司至今尚未付清2006年5月份租金，故其无须返还铭刻公司剩余押金38000元。上车岗经济合作社表示铭刻公司已付清案涉其他租金及治安、卫生综合管理费等。铭刻公司提交2006年5月交付租金的内部结算票据证实其已交清2006年5月份占有使用费37000元。上车岗经济合作社对2006年5月交付租金的内部结算票据予以确认。（四）损失。上车岗经济合作社提交2013年1月16日至2013年7月23日期间的收款收据六张、支出凭单一张、唐四仔证明，证实厂房租赁合同到期后，因铭刻公司拒不办理交接手续，导致上车岗经济合作社为其垫付电梯年审保养费、地面人为损坏维修费、化粪池垃圾清理费等；另提交其与案外人东莞市兆成塑胶制品有限公司于2013年1月1日签订的厂房租赁合同、东莞市兆成塑胶制品有限公司的营业执照，证实因铭刻公司的原因导致案涉厂房两个月不能继续使用，给上车岗经济合作社造成租金损失。铭刻公司对此不予确认，提交唐细仔证明、陈端桃证明、刘国良证明，证实其已按照上车岗经济合作社的要求办妥案涉厂房移交手续。以上事实，有原告提交的营业执照、厂房租赁合同、内部结算票据、唐细仔证明、陈端桃证明、刘国良证明，被告提交的收款收据、支出凭单、唐四仔证明、厂房租赁合同、营业执照，及本院的庭审笔录附卷证实。本院认为，本案案涉争议焦点问题如下：（一）姚越是否为本案权利义务的主体。双方确认姚越于2006年2月14日以即将成立的铭刻公司的名义，与上车岗经济合作社签订了厂房租赁合同，合同中明确了姚越身份仅为“签约人”，承租方实际为铭刻公司。铭刻公司于2006年3月22日登记成立，成立后其实际享有了合同权利并履行了合同义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条第一款规定“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，故本案实际的权利义务的主体应为铭刻公司与上车岗经济合作社。因此，对于姚越要求上车岗经济合作社退还租赁押金及返还利息的诉讼请求，无事实法律依据，本院依法不予支持。（二）案涉合同是否有效，若无效，如何处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”上车岗经济合作社未能提供案涉租赁物的建设工程规划许可证，故应认定原、被告双方签订的两份租赁合同无效，上车岗经济合作社收取铭刻公司的押金76000元应予以返还；但因铭刻公司实际占有使用了案涉租赁物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，双方约定的“租金”转化成了因铭刻公司占有使用上车岗经济合作社的租赁物而需向其支付的“占有使用费”.双方同意从铭刻公司交付的押金76000元中抵扣2012年10月占有使用费38000元，本院对此予以确认。故上车岗经济合作社还应向铭刻公司返还收取的押金76000元-38000元=38000元。对于铭刻公司主张的逾期返还利息，无事实和法律依据，本院依法不予支持。（三）2006年5月份占有使用费问题。上车岗经济合作社对铭刻公司提交的2006年5月交付租金的内部结算票据的真实性予以确认，根据该票据显示，铭刻公司已向上车岗经济合作社支付2006年5月份占有使用费37000元。故上车岗经济合作社要求姚越、铭刻公司向其支付2006年5月份的占有使用费37000元及逾期违约金1000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。（四）损失的问题。上车岗经济合作社提交的收款收据、支出凭单、厂房租赁合同、唐四仔的证明等证据均不足以证实因铭刻公司的过错给其造成了损失。因此，上车岗经济合作社要求姚越、铭刻公司向其赔偿损失54630元的诉讼请求，无事实法律依据，本院依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法﹤javascript：SLC（98761，0）﹥》第六十四条、第一百四十二条﹤javascript：SLC（98761,130）﹥，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、限被告东莞市横沥镇隔坑上车岗股份经济合作社于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市铭刻线材有限公司返还押金38000元；二、驳回原告姚越的全部诉讼请求；三、驳回原告东莞市铭刻线材有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告东莞市横沥镇隔坑上车岗股份经济合作社的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法﹤javascript：SLC（98761，0）﹥》第二百五十三条﹤javascript：SLC（98761,229）﹥之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费408元，反诉案件受理费1058元，合计1466元。由原告东莞市铭刻线材有限公司负担27元，被告东莞市横沥镇隔坑上车岗股份经济合作社负担1439元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。（本页无正文）代理审判员　　吉海燕二〇一三年十一月十五日书　记　员　　程　露附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条第一款：发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。6.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。7.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 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