（2013）梧民三终字第77号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-10-31
案件名称
（2013）梧民三终字第77号黄靖彰诉梧州市京梧房地产开发总公司商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区梧州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区梧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄靖彰,梧州市京梧房地产开发总公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）梧民三终字第77号上诉人（一审被告）黄靖彰，男。委托代理人覃华源，男，1965年2月16日出生，汉族，住广西梧州市奥奇丽路*号**幢***房。委托代理人梁雄元，广西公力律师事务所律师。被上诉人（一审原告）梧州市京梧房地产开发总公司。法定代表人陈朝新，董事长。委托代理人甘彩频，广西正立律师事务所律师。上诉人黄靖彰因商品房买卖合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2013）长民初字第197号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年7月22日受理后，依法组成合议庭，并于2013年8月13日公开开庭审理了本案。上诉人黄靖彰的委托代理人覃华源、梁雄元，被上诉人梧州市京梧房地产开发总公司的委托代理人甘彩频到庭参加诉讼。在本案诉讼期间，上诉人黄靖彰、被上诉人梧州市京梧房地产开发总公司向本院申请给予一段时间（2013年9月20日至2013年10月18日）进行庭外和解，本院已予准许。庭外和解期间，双方当事人未能达成和解协议，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告梧州市京梧房地产开发总公司与被告黄靖彰于2006年12月21日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2006山庄B31）。合同主要约定，原告将梧州市新兴二路195号京梧山庄B31栋（以下简称京梧山庄B31栋，建筑面积336.13平方米）出售给被告。该商品房单价为1612.8元／平方米，总金额为人民币伍拾肆万贰仟壹佰壹拾元整，被告以分期付款方式支付房款（共分三期），其中2006年12月21日交付房款人民币拾万元整，2007年1月20日交付房款人民币贰拾万元整，2007年2月20日交付房款人民币贰拾肆万贰仟壹佰壹拾元。合同签订后，被告仅于2006年12月22日向原告交付了房款10万元，余款未按约定交付。2012年8月10日，原告向被告发出催款通知，要求被告在2012年8月31日前付清尚欠的房款442110元及违约利息442000元，否则原告将通过法律途径收回上述房屋。被告收到催款通知后仍未履行付款义务，原告遂诉至该院。一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原、被告双方自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且原告依法取得了《商品房预售许可证》，该合同依法成立，合法有效，应当受到法律保护，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。故被告应按合同约定向原告支付购房款。但被告在向原告支付了首付款100000元后，购房余款442110元被告一直未向原告支付。原告向被告发出催款通知，要求被告在2012年8月31日前付清尚欠的房款442110元及违约利息442000元，否则原告将通过法律途径收回上述房屋。但被告在三个月内仍未履行付款义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”之规定，原告要求解除合同的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。至于被告提出已经按合同约定交付50万元及本案超过诉讼时效的主张，与庭审查明的事实不符，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：解除原告梧州市京梧房地产开发总公司与被告黄靖彰于2006年12月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2006山庄B31）。案件受理费9220元，减半收取4610元，由被告黄靖彰负担（原告已预交，由被告直接退还给原告）。上诉人黄靖彰不服一审判决，向本院提起上诉称，一、上诉人基于与被上诉人签订的有效合同，在履行交付购房款及印花税、缴纳购房契税的情况下，对购买的涉案商品房所享有的占有权应当依法受到法律保护。二、被上诉人行使的合同解除权已超过法定期限，其提起本案诉讼已超过诉讼时效，其主张的民事权利不再受到法律保护。三、上诉人的哥哥黄活章向被上诉人购买梧州市新兴二路195号京梧山庄B27栋房屋（以下简称京梧山庄B27栋），该房屋的购房款由黄活章支付给涉案商品房建筑工程承包人陈辉（现已无法找到陈辉），被上诉人确认黄活章给付陈辉的房款冲抵被上诉人欠陈辉的工程款这一交易事实，并出具了收据。2006年3月至2007年6月期间，黄活章代上诉人向陈辉支付六笔京梧山庄B31栋房款共40万元，有陈辉出具的收条为证。被上诉人在2012年8月10日之前都没有向上诉人追收房款，上诉人一直认为交付给陈辉的房款就是支付给被上诉人的。因此，应认定被上诉人收到上诉人给付陈辉房款40万元的事实，一审判决不予确认该事实是错误的。四、一审判决认定上诉人已支付房款10万元给被上诉人，在判决解除合同的同时又不作处理，对上诉人是不公平的。综上，一审判决违背客观事实，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人梧州市京梧房地产开发总公司辩称，一审判决正确，请求二审法院予以维持。二审期间，上诉人提供被上诉人收取印花税的收据、上诉人缴纳购房契税的《契税完税证》各一份，拟证明上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》有效。被上诉人提供《建设工程质量竣工验收意见书》一份，拟证明京梧山庄B31栋于2007年2月5日竣工验收，达到交房条件。经本院审理查明，2006年9月28日，黄活章（与上诉人是兄弟关系）与被上诉人签订一份《商品房买卖合同》，约定被上诉人将京梧山庄B27栋出售给黄活章，总房款为500162元。黄活章所交纳的500162元总房款中，有45万元房款以冲抵被上诉人欠陈辉工程款的形式交纳，被上诉人认可其于2006年12月22日、2007年1月17日出具了收取房款金额分别为25万元、20万元，合计45万元的二张收据给黄活章，并在收据中注明抵陈辉工程款，余下50162元房款则由黄活章直接支付给被上诉人。2012年8月27日，被上诉人出具一张金额为500162元的销售不动产统一发票交给黄活章。诉讼中，上诉人主张黄活章已代其向陈辉支付京梧山庄B31栋房款共40万元，被上诉人已收取该款；被上诉人已将京梧山庄B31栋交付上诉人使用，上诉人尚未入住，现该房屋由被上诉人锁住。被上诉人则否认收到上诉人通过陈辉支付的房款40万元，并主张因上诉人未付清房款，京梧山庄B31栋尚未交付上诉人使用。上诉人为证明其已支付余下房款40万元给被上诉人，提供了收款人为陈辉的收条为证。从上诉人提供的收款人为陈辉的收条记载的内容来看，陈辉分别于2006年3月8日、2006年11月12日、2007年3月27日收到黄活章交来京梧山庄B31栋房款金额为5万元、10万元、10万元，合计25万元；于2007年5－6月间分三次收到黄活章交来京梧山庄B27栋房款合计15万元。本院二审查明的其他事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，上诉人黄靖彰与被上诉人梧州市京梧房地产开发总公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应依约全面履行各自的义务。根据合同第六条约定，上诉人应于2007年1月20日支付第二期房款20万元、于2007年2月20日支付第三期房款242110元，合计442110元给被上诉人。本案中，被上诉人认可其公司只收取了上诉人支付的房款10万元（该款由上诉人直接支付给被上诉人），对余下的房款442110元，上诉人一直都未支付。而上诉人则主张黄活章已代其向陈辉支付房款共40万元，该款已由被上诉人收取。对于上诉人是否已支付余下房款40万元给被上诉人的问题，本院认为，第一，上诉人承认该40万元房款是交给陈辉的，并非直接支付给被上诉人。第二，从上诉人提供的收款人为陈辉的收条内容看，黄活章代上诉人向陈辉支付的京梧山庄B31栋房款只有25万元，同时，上诉人未能提供被上诉人授权陈辉收取京梧山庄B31栋房款的证据，而被上诉人以房款冲抵工程款的形式收取京梧山庄B27栋房款45万元的行为亦不能证明被上诉人授权陈辉收取京梧山庄B31栋房款。第三，上诉人虽然主张其2006年－2007年间支付了余下房款40万元给陈辉，但至今并没有取得被上诉人出具的收取房款40万元的收据，也没有提供其已实际占有使用京梧山庄B31栋的证据。综上理由，上诉人主张已支付余下房款40万元给被上诉人的证据不足，一审判决对上诉人的这一主张不予采信是正确的。上诉人没有按照合同约定履行支付房款的主要义务，且经被上诉人催告后在合理期限内仍未履行，上诉人迟延支付房款的行为已构成根本违约，据此，被上诉人有权解除合同。被上诉人请求解除其与上诉人签订的《商品房买卖合同》，符合本案的事实及相关的法律规定，本院予以支持。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》依法解除后，对于上诉人已支付给被上诉人的房款10万元，可另案处理。本案是基于物权产生的纠纷，上诉人主张被上诉人提起本案诉讼已超过诉讼时效，理据不足，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9220元（上诉人已预交），由上诉人黄靖彰负担。本判决为终审判决。审 判 长 李晖萍审 判 员 覃 祥代理审判员 朱卓慧二〇一三年十一月十五日书 记 员 梁金玲相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：