（2013）蓝民初字第00455号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2015-12-20
案件名称
景靳二组与靳国珍租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
蓝田县人民法院
所属地区
蓝田县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蓝田县普化镇景靳村第二村民小组,靳国珍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十八条第一款，第一百三十六条；《中华人民共和国合同法》：第六十二条，第二百一十五条，第二百三十六条
全文
陕西省蓝田县人民法院民 事 判 决 书（2013）蓝民初字第00455号原告蓝田县普化镇景靳村第二村民小组（以下至判决主文前简称景靳二组），住所地：西安市蓝田县普化镇景靳村*组。负责人靳锋波，系该组组长。委托代理人张仁杰，陕西省老法律工作者协会法律工作部法律工作者。被告靳国珍，男，1967年8月1日出生，汉族，农民。委托代理人李鸿昌，西安市鸿昌法律服务所法律工作者。原告景靳二组诉被告靳国珍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张仁杰、被告靳国珍及其委托代理人李鸿昌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告景靳二组诉称，1996年被告租赁原告四间房做生意，租期六年，2002年10月30日到期。2003年12月，原告要求收回房子／收取租金，被告向组上交了1996年10月至2003年12月的租金。后经原告多次催要，被告既不返还房屋也不给租金。故请求法院依法判令被告返还组上四间房屋，一次性支付拖欠原告房屋租金30840元，并由被告承担本案诉讼费用。被告靳国珍辩称，原、被告双方1996年所签合同属实，1998年双方将合同中四间房变更为六间。2008年，原告未经被告同意私自将被告所租房屋中的两间房卖了，导致被告浴池无法经营，所以房屋租赁费就没给。如果原告承担被告损失，被告才返还房屋。因租赁房屋漏雨，被告维修费用也应当顶扣租金。原告也没要过租金，被告现在也不欠原告的租金。另外，延付或者拒付租金的诉讼时效为1年，原告起诉支付租金已过时效，况且原告也无合同原件，所以应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1996年10月10日，时任原告景靳二组负责人周年敬代表原告与被告靳国珍签订房屋租赁合同，合同约定，自1996年10月1日开始，原告向被告提供景靳二组位于公路边座北面南砖混结构平房四间，使用期限为6年，每间每月租金为70元，被告每年六月、七月分两次付清全年租金；被告如对房屋有所损坏应当赔偿；原告只出租房屋收取房租，不承担其他任何责任。1998年，被告与原告景靳二组负责人周年敬协商后，原告在紧邻被告原来承租四间平房的西边又将本组两间平房出租给了被告，但双方并没有明确约定继续租赁的期限，原告仍按原合同标准继续收取房租，这样，被告从原告处承租房屋就从原来的四间变成了六间。2005年6月10日，被告向周年敬后任组长景满力交了2000元房租。现任组长靳锋波上任后，原告于2008年将被告承租六间平房中西边两间出卖，卖房时被告还主动给原告腾房。这样，被告现在租赁的仍然是1996年最初承租原告的那四间房屋。2008年9月18日，原告曾诉至本院，认为1996年，原告租给被告四间平房，1998年，在原来基础上又租给被告两间平房，被告共租原告六间平房，被告从租房到2003年底都交了房租（2003年被告欠原告租金40元），从2004年到2008年一直租用原告六间房，但一直未交租金，共欠原告房租22980元，经4次催要，被告一直推脱未付房租，审理中，原告经本院合法传唤，无当理由拒不到庭，本院遂按撤诉处理。2013年3月15日，原告诉至本院，请求如前所述。庭审中，被告主张：2007年2月16日，被告向村上交了2006年的房租1000元，世安是村长，村出纳是靳启民，村会计是世宽，但无村委会公章。庭审中，被告认为2003年12月以后还给原告交过房租，交到哪一年记不清了，除了2005年6月10日交给景满力2000元和2007年2月16日交给村干部1000元之外，其余的租金票据都给原告负责人靳锋波了，交了多少钱他也记不清了。原告认为，2003年12月以后租金票据没有给原告负责人靳锋波。原告主张：2003年以后被告一直未交房租，其曾多次向被告口头催要，主张权利，但并无证据佐证；被告2003年交了1996年到2003年房租后还欠了40元，但亦无证据佐证。被告认为，不欠原告40元，最后一次交房租是2007年2月16日，以后原告没要过房租，他就没交过钱，但还住在所承租房屋内。被告主张原告在合同期内私自处分被告两间租赁房屋给被告造成损失，应该以租金顶账，多余的损失由原告赔偿给被告；因房屋漏雨，被告自己请人维修房屋支付了相关费用，要求原告赔偿，法庭解释相关法律规定后，被告在指定期限内未能就其损失和维修费用未向法院提交反诉状，亦未交纳诉讼费用；经法庭行使释明权，被告对其要求原告赔偿损失及维修费用均同意另案起诉主张权利。最后陈述时，原告将其请求变更为：请求被告支付2003年12月至2013年3月共九年零三个月租金31080元，扣去景满力收取的2000元后应为29120元。经调解，双方当事人各执己见，未有结果。上述事实，有原告特别委托代理人、被告当庭陈述，村委会证明，租房合同书，收条，原告2008年起诉状，本院（2008）蓝民二初字第57号民事裁定书，出庭证人证言及庭审笔录在卷佐证。本院认为：原告将其房屋出租给被告使用，双方形成租赁合同关系，原告是出租人，被告是承租人。原、被告1996年签订4间房屋6年期限的租赁合同后，1998年双方在原合同基础上在原租赁房屋西边又增加租赁了2间，租金还按原标准执行，但未约定租赁期限，此举应当视为双方对1996年租赁合同的变更，所以，此6间房屋租赁合同应为不定期租赁合同。2008年，原告将1998年给被告增加租赁的那2间房屋出卖，被告当时主动腾房，视为双方又将租赁合同标的物变更恢复到1996年当初订立合同时的状态，此时，双方还没明确约定房屋租赁期限和房租标准，还应当属于不定期租赁合同，房租标准继续按以前约定收取。2008年原告曾诉至本院请求被告支付拖欠租金，被本院按撤诉处理。2013年3月原告再次诉至本院，请求被告返还承租四间房屋，一次性支付拖欠租金。因原、被告双方现在租赁关系为不定期租赁，按照合同法规定，出租人在不定期租赁情况下有权随时收回出租房屋，故对原告请求被告返还所租4间房屋的请求，依法应予支持。原告请求被告一次性支付2003年12月至2013年3月共4间房屋9年3个月的租金，现被告提出诉讼时效抗辩，原告亦无证据证明自2008诉讼后至今其一直向被告主张租金的权利，因法律规定延付或拒付租金的诉讼时效为一年，故对被告抗辩理由依法予以采信，对原告起诉时2013年3月以前一年的租金共3360元主张予以支持，对原告其他租金主张依法不予支持。被告主张的损失和维修费用，因其未在法庭指定期限内向法院提交反诉状，亦未交纳诉讼费用，其亦同意另案起诉，故本案依法不予处理，原告有权另案起诉主张相关权利。依照《民法通则》第八十八条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十二条、第二百一十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：被告靳国珍于本判决生效后十五日内，将其所承租的属于原告蓝田县普化镇景靳村二组位于本村公路边的四间座北面南砖混结构平房返还给原告。二、被告靳国珍于判决生效后十五日内支付原告房屋租金3360元。三、驳回原告其余诉讼请求案件受理费1071元（原告已预交），由被告承担100元，其余由原告承担。审 判 长 王军权人民陪审员 乔安绪人民陪审员 李润安二〇一三年十一月十五日书 记 员 薛晓梅