（2013）漳民终字第1092号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2017-12-28
案件名称
曾瑛、漳州高力房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾瑛,漳州高力房地产发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）漳民终字第1092号上诉人（原审原告）曾瑛，女，1979年1月26日出生，汉族，居民，住漳州市芗城区世纪广场**幢***号，现住厦门市湖里区。委托代理人林少辉，福建南州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）漳州高力房地产发展有限公司（以下简称“漳州高力公司”），住所地漳州市芗城区元光南路5－2幢3楼，组织机构代码61101018-7。法定代表人付彤彤，董事长。上诉人曾瑛因与被上诉人漳州高力公司商品房销售合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院(2010)芗民初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判查明：曾瑛与漳州高力公司于2007年9月22日签订一份《商品房购销合同》，购买漳州高力公司开发的址在漳州市芗城区店面，总价214432元。《商品房购销合同》第八条约定“曾瑛在2007年9月22日前支付20000元，2007年10月10日前支付194432元整”，第十条约定“曾瑛如未按合同第八条规定的时间付款，漳州高力公司对曾瑛的逾期应付款有权追究违约利息。月利息按0.05％计算，逾期超过30天后，即视为曾瑛不履行本合同。届时漳州高力公司有权按下述第三种约定，追究曾瑛的违约责任：3.曾瑛之前所交的定金归漳州高力公司所有，合同自行终止”。曾瑛当日依合同约定向漳州高力公司缴纳20000元定金，之后曾瑛未再交纳房价款，漳州高力公司因此于2007年11月16日向曾瑛发出“解除商品房购销合同通知书”，通知书载明“根据双方合同之约定，双方签订的合同终止，所交的定金归本公司所有……您所交的20000元定金归本公司所有，所定购新华东商贸广场15幢A17号房，本公司将另行出售”。该解除合同通知书经漳州市公证处公证，并出具（2007）漳证民内字第3261号公证书，并以国内特快专递邮件的形式送达曾瑛处。原判另查明，漳州高力公司在双方签订《商品房购销合同》之前，于2007年5月28日与漳州市凌丰商贸有限公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定将本案讼争房屋出租给该公司，租赁期限2年，从2007年6月21日至2009年6月20日止。讼争房屋已出售给案外人陈文彪。原判认为：本案双方签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。曾瑛没有按照合同的约定，即未能继续依约付清剩余房款194432元，超过30天，双方合同约定的解除合同的条件成就。因此漳州高力公司取得了解除该合同的权利，并在解除合同时，以公证书、国内特快专递邮件的形式向曾瑛送达了该解除书，合同自通知到达对方时解除，漳州高力公司的解除合同是符合法律规定的。另曾瑛如对该通知书有异议，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，而曾瑛并没有在合理的期限内履行该权利。综上双方签订的《商品房购销合同》已解除，根据该合同约定，曾瑛交纳的20000元定金归漳州高力公司所有，故曾瑛的诉讼请求，本院不予支持。关于曾瑛认为是漳州高力公司将讼争房屋租赁于第三方，因此没有按时交纳余下房款的主张，本院认为，曾瑛在签订《商品房购销合同》时负有核对有关该商品房的信息，而曾瑛存在一定的疏忽，漳州高力公司在与曾瑛签订合同之前就已经把讼争房屋租赁给漳州凌丰商贸有限公司，根据买卖不破租赁的原理，这并不影响双方之间的买卖行为，另曾瑛提供租赁合同等证据也证实了讼争房屋是在签订买卖合同之前就已经租给了漳州凌丰商贸有限公司，对这一事实，曾瑛在买卖房屋到现场看房时应该是知晓的，曾瑛以此作为不履行付清房款义务的抗辩是没有法律依据的。故曾瑛的该抗辩主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十五条的规定，判决如下：驳回原告曾瑛的诉讼请求。本案受理费400元，由原告曾瑛负担。宣判后，原审原告曾瑛不服，向本院提起上诉。上诉人曾瑛上诉称：（1）本案《商品房购销合同》属双务合同，合同约定买受人支付剩余购房款的时间与出卖人交房时间均为2007年10月10日，但合同第十四条又约定曾瑛应在接到漳州高力公司书面办理交房通知的7天内付清合同第九条约定的应付款项，故在漳州高力公司未履行发出书面通知及同时交房义务的情况下，曾瑛有权行使同时履行抗辩权和后履行抗辩权，故原判认定漳州高力公司享有合同解除权系属错误；（2）原判认定曾瑛缔约前有去现场看房并据此认定其缔约时知晓讼涉房屋有出租、其缔约时存在疏忽的事实没有依据；（3）漳州高力公司在缔约时隐瞒讼涉房屋已出租的事实，致使该房屋无法依约交付，故漳州高力公司违约在先，应依法承担违约责任，现讼涉房屋已经出卖他人，本案合同已无法履行，故曾瑛要求其双倍返还定金于法有据。据此，请求二审依法撤销原判，改判漳州高力公司双倍返还定金。被上诉人漳州高力公司无答辩。经审理查明：2007年9月22日，曾瑛与漳州高力公司签订《商品房购销合同》，购买漳州高力公司开发的址在漳州市芗城区新华东商贸广场（案名世纪广场）15幢一层A17号店面现房，建筑面积共42.58平方米（其中店面建筑面积26.01平方米，夹层16.57平方米），总价214432元。《商品房购销合同》第八条关于付款时间约定，曾瑛应当在2007年9月22日前支付购房款20000元，在2007年10月10日前支付购房款194432元，并约定该20000元为定金。《商品房购销合同》第九条关于交接商品房时的付款额约定，在双方交接该商品房时，曾瑛累计支付的款额应当占全部房价款的100％。《商品房购销合同》第十条关于买受人逾期付款的违约责任约定，曾瑛如未按合同第八条规定的时间付款，逾期超过30天后，即视为曾瑛不履行本合同，届时曾瑛之前所交的定金归漳州高力公司所有，合同自行终止。《商品房购销合同》第十一条关于交付期限，约定漳州高力公司须于2007年10月10日前依约交付讼涉商品房。《商品房购销合同》第十四条关于交接通知与买受人责任约定，预售商品房竣工验收合格后，出卖人应当通知买受人办理交付该商品房手续，买受人应当在收到该通知之日起7天内到出卖人指定地点付清合同第九条规定的应付款项，若在规定期限内买受人仍未付清全部应付款，出卖人有权按照本合同第十条规定向买受人追究违约责任。2007年9月22日，曾瑛依约向漳州高力公司缴纳20000元定金，之后未再依约交纳购房款。2007年11月22日，漳州高力公司经公证，通过国内特快专递向曾瑛发出《解除商品房购销合同通知书》，该通知书载明，曾瑛于签订合同时交纳20000元定金后，未能继续依约付清剩余房款194432元超过30天，双方合同约定的解除合同的条件成就，特通知双方签订的《合同》予以解除，曾瑛所交的20000元定金归漳州高力公司所有，曾瑛所定购的新华东商贸广场15幢A17号房，漳州高力公司将另行出售。2007年5月28日，漳州高力公司与漳州市凌丰商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，将讼涉商品房出租给该公司，租赁期限从2007年6月21日至2009年6月20日止。讼涉商品房于2009年5月出售给案外人陈文彪。2009年12月25日，曾瑛诉至原审法院，请求判决漳州高力公司双倍返还定金。还查明，漳州市芗城区新华东商贸广场售房处位于第9幢，讼争房屋位于第15幢，两幢之间仅相隔第12幢，售房处与讼争房屋两处相距150米。上述事实有2007年9月22日曾瑛与漳州高力公司签订的《商品房购销合同》、2007年11月22日漳州市公证处（2007）漳证民内字第3261号公证书（内附《解除商品房购销合同通知书》、EP430725358CN国内特快专递邮件详情单）、2007年5月28日漳州高力公司与漳州市凌丰商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》、注明原审法院收件时间的曾瑛的起诉状、2013年11月11日现场勘验图，双方当事人一审庭审中的一致陈述等为据，可以认定。本院认为：根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，民事诉讼中所认定的案件事实是审判人员依照法定程序，运用逻辑推理和日常生活经验法则所认定的达到法律规定的证明要求的法律事实。关于曾瑛与漳州高力公司签订《商品房购销合同》之前是否看过现场、其缔约时是否知晓讼涉房屋出租他人使用、漳州高力公司是否隐瞒讼涉房屋已出租的事实认定，尽管没有直接证据可以证明，但从合同标的看，双方买卖的是“现房”，有实物可见；从合同价款看，金额较大；从现场情况看，漳州市芗城区新华东商贸广场售房处位于第9幢，讼争房屋位于第15幢，两幢之间仅相隔第12幢，两处之间相距150米，因此，从日常生活经验判断，原判认定买受人曾瑛在缔约前有到现场看房并据此推定其缔约时已知晓讼涉房屋出租他人使用的事实并无不当。故曾瑛有关原判认定其缔约时有去现场看房、其缔约时知晓讼涉房屋有出租、其缔约时存在疏忽没有依据，以及漳州高力公司隐瞒讼涉房屋出租他人使用的上诉主张，没有事实和法律依据，不予采纳。本案《商品房购销合同》是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，双方虽然所约定的付清剩余购房款、交房时间均为2007年10月10日前，但根据《商品房购销合同》第九条有关双方交接该商品房时曾瑛累计支付的款额应当占全部房价款的100％的约定，可以看出讼涉商品房的交付前提是买受人曾瑛已全部付清购房款，此即，本案当事人互负债务，但有买受人先付清购房款、出卖人后交付商品房的先后履行顺序。此外，曾瑛援引该合同第十四条的约定上诉主张其可在漳州高力公司通知交房后的7日内付款，但该第十四条约定是针对“预售商品房”的交付，因本案合同标的是“现房”，故不适用该条约定。并且，因曾瑛缔约时已知晓讼涉房屋出租他人使用的事实，故其不具有合同履行的不安抗辩权。据此，曾瑛未依约先履行付款义务，已构成违约，而漳州高力公司并不构成违约，故原判根据《合同法》定金罚则认定曾瑛无权要求漳州高力公司双倍返还定金并无不当。因曾瑛逾期未履行付款义务超过合同约定的30天，双方《商品房购销合同》第十条所约定的解除条件已经成就，根据《合同法》第九十三条第二款“解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，漳州高力公司有权解除该合同。并且，根据《合同法》第九十六条的规定，该合同自漳州高力公司《解除商品房购销合同通知书》到达曾瑛一方时解除（曾瑛自收到该解除通知后并未于合理期间内及时向法院请求确认解除合同效力，而是在2年后才提起本案诉讼）。故曾瑛有关漳州高力公司负有书面办理交房通知的义务、其可在收到通知后7天内付清购房款、其有权行使同时履行抗辩权、后履行抗辩权以及漳州高力公司违约在先应承担违约责任、不享有合同解除权的上诉主张，与双方合同的约定和法律的规定不符，不予采纳。综上，曾瑛的上诉主张均缺乏事实和法律依据，对其上诉请求不予支持；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费400元，由上诉人曾瑛负担。本判决为终审判决。审 判 长 翁 艺 晖代理审判员 李凌代理审判员翁云芳二〇一三年十一月十五日书 记 员 黄 兴 微信公众号“”