（2013）鄂武昌民初字第04681号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-03-03
案件名称
原告（反诉被告）佘某、唐某与被告（反诉原告）某公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市武昌区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佘某,唐某,某公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款，第十六条，第十四条，第十七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂武昌民初字第04681号原告（反诉被告）：佘某。原告（反诉被告）：唐某。委托代理人：蒋某。被告（反诉原告）：某公司。法定代表人：金某。委托代理人：胡某、陶某。原告（反诉被告）佘某、唐某与被告（反诉原告）某公司（以下简称某公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月5日受理后，被告某公司在法定期限内提出反诉请求，本院依法将反诉与本诉合并审理，依法由审判员曾红艳独任审理。于2013年10月24日开庭公开进行了审理，原告（反诉被告）佘某、唐某当庭提出增加诉讼请求，被告（反诉原告）某公司要求答辩期，后于2013年11月8日开庭公开进行了审理，原告（反诉被告）佘某及其委托代理人蒋某、被告（反诉原告）某公司的委托代理人陶某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）佘某、唐某诉称：2011年6月24日，原、被告签订商品房买卖合同一份，购买了某公司开发的金洋花园2单元9层4号的商品房1套，房屋总价630000元。合同约定：出卖人应当于2011年11月30日前交付符某定要求的房屋，若逾期交房，出卖人应向买受人支付已交付房款日万分之三的违约金至实际交付之日止，并约定办理房地产权属证书的时间，如因出卖人的责任造成买受人不能办理的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，佘某、唐某依约履行了付款义务，而某公司在约定的时间却不具备交房条件，未办理房屋综合验收备案登记，为此，某公司出具业主通知，对其延期交房的违约行为予以确认。直到2012年8月24日，被告才将其所售房屋的综合验收备案登记办理完毕。按此计算，被告实际延期交房时间达268天。佘某、唐某为此诉至法院要求判令：1、某公司支付逾期交房违约金50652元（从2011年12月1日直至2012年8月24日）；2、被告承担诉讼费用。庭审中，佘某、唐某增加诉讼请求，要求判令某公司支付延期办证的违约金6300元。被告（反诉原告）某公司辩称及反诉称：某公司因自身的原因没有获得交房备案许可证导致不能按期交房，某公司愿意承担责任；某公司于2012年8月24日取得竣工交付使用备案证，交房的实际时间应当以业主实际入住时间为准，之后的损失不应由公司承担；合同约定的违约金过高，请求法院予以调整；业主要求逾期办证违约金没有事实依据，因为违约责任是因为业主没有及时补缴面积差价，故请求法院予以驳回；按照合同约定如面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内部分的房款由买受人补足，现要求佘某、唐某向某思维公司支付购房款18929.82元。佘某、唐某辩称：承认某公司的反诉请求，但认为某公司违约在先，佘某、唐某并未拒绝支付超出面积房款，不同意承担反诉费用。原告（反诉被告）佘某、唐某为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：1、2011年6月24日武汉市商品房买卖合同1份，证明原、被告之间房屋买卖关系及合同中对某公司交房时间和延期交房违约金的计算标准。2、销售不动产统一网络发票2份，证明佘某、唐某支付购房款的事实及金额。3、2012年8月24日房屋综合验收备案登记1份，证明某公司所出售的房屋直至2012年8月24日才具备交房条件，因此延期交房的时间应计算至该日。4、2011年12月15日、2012年2月7日告业主通知（复印件）2张、录像光盘1份、手机短信2张，证明某公司认可延期交房事实，并同意按合同约定支付违约金。5、2012年9月5日原告向武汉永福居某服务有限公司缴纳物业费的收款收据，证明佘某、唐某实际收房时间在2012年9月5日。6、2012年11月28日武汉市商品房权属证明书和2012年12月7日土地使用权分割转让证明各1份，证明某公司在2012年10月28日和2012年12月7日办理两证，超过合同约定的时间，构成逾期办证的事实。7、2011年8月17日金洋花园认购协议书，证明给业主发信息的朱某甲系某公司员工。被告（反诉原告）某公司为证明其辩论意见，提供如下证据：1、2012年8月24日武汉市商品房项目交竣工付使用备案证，证明诉争房屋于2012年8月24日具备交房条件。2、2012年11月28日武汉市商品房权属证明书和2012年12月7日土地使用权分割转让证明各1份，证明佘某、唐某购房房屋的实际面积。3、金洋花园钥匙领取明细，证明佘某、唐某实际办理交房手续的时间。原告（反诉被告）佘某、唐某的质证意见如下：对被告（反诉原告）某公司提供的证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，确是业主本人签字，但没有确定时间，不能证明领取钥匙的时间。被告（反诉原告）某公司的质证意见如下：对原告（反诉被告）佘某、唐某提供的证据1、2、3、6无异议；对证据4有异议，认为通知是复印件，手机短信的来源无法核实，不符合证据的形式要件，录像的真实性无异议，但只能证明逾期交付的事实；对证据5的真实性无异议，但只能证明缴纳物业费的时间，而不能证明实际交房时间；对证据7有异议，不能证明朱某乙是某公司的员工。综合双方当事人的质证意见，本院对原告（反诉被告）佘某、唐春梅某的证据1、2、3、6的证明效力予以确认，对证据4、5中的录像的真实性予以认可，其他证据的证明效力本院结合案情综合认定；对证据7因没有其他证明予以佐证不予认可。对被告（反诉原告）某公司提供的证据1、2的证明效力予以确认；对证据3的真实性予以认可，该证据的证明效力本院结合案情综合认定。经庭审举证、质证，本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定进行综合判断，确认以下事实：2011年6月24日，佘某、唐某与某公司签订武汉市商品房买卖合同1份，约定佘某、唐某购买某公司开发的位于武汉市武昌区南湖建安街41号金洋花园2单元9层4号房屋1套，合同约定建筑面积为90.85平方米，该商品房单价为每平方米6934元，总价款为630000元。该合同第九条约定：“出卖人应当在2011年11月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。……”。合同第十条约定：“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。合同第十一条约定：“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单……”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2％赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金”。同时合同第八条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款……”。合同签订后，佘某、唐某按约向某思维公司支付了房款，某公司向佘某、唐某出具收款收据和发票。2011年11月30日，某公司因自身的原因导致不能按期向业主交房，双方因补偿事宜多次协商未果。2012年8月24日，某公司取得武汉市商品房项目竣工交付备案证。2012年11月28日武汉市武昌区住房保障和房屋管理局向某公司颁发了武汉市商品房权属证明书（武房商证昌字第12012760号），该证明书上载明坐落于武昌区建安街41号金洋花园2单元9层4号的房屋建筑面积为95.06平方米。并载明：“某公司开发经营的金洋花园小区的下列房屋，已在我局申请房屋权属初始登记，经审查，现核准登记并发给此权属证明书”。庭审中，佘某、唐某承认房屋面积差异款没有缴纳。2012年8月21日，佘某、唐某前往某公司领取房屋钥匙、门禁卡及业主手册。并向涉案房屋的物业公司缴纳了物业服务费。现佘某、唐某诉至法院要求判如所请。本院认为，原告（反诉被告）佘某、唐某与被告（反诉原告）某公司签订的武汉市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同的内容合法有效，具有法律约束力，双方应当自觉履行合同约定的权利和义务。佘某、唐某依约履行了付款义务，某公司应当按照合同约定按期交付房屋。某公司因自身的原因不能按期交房应承担逾期交房的违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，某公司认为2012年8月24日已经取得了竣工交付使用备案证，此时应为合法的交房时间的辩论意见没有法律依据，本院不予采纳。佘某、唐某2012年8月21日从某公司领取房屋钥匙，办理入住手续，并缴纳了物业管理费，视为房屋已实际交付给佘某、唐某使用。佘某、唐某认为某公司取得竣工交付使用备案证的时间为交房时间没有法律依据，本院不予采纳。故某公司逾期交房的时间从2011年11月30日至2012年8月21日止共计265天。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”和第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案中，某公司以抗辩的方式认为违约金过高，佘某、唐某虽没有向法院提供实际损失的证据，但本院综合考虑同地段同类型房屋的租金为计算实际损失的标准，酌情将违约金予以适当减少到出卖人按日万分之二向买受人支付违约金，故某公司应向佘某、唐某支付逾期交房违约金33390（630000×万分之二×265）元。按照合同约定某公司应在商品房交付使用之日起90天办理完房地产初始登记，某公司在2012年11月28日才办理完房地产初始登记，已经超过了合同约定的时间，对佘某、唐某要求某公司支付逾期办证违约金6300（630000×1%）元的诉讼请求，本院予以支持。佘某、唐某在庭审中自认超面积的房款未给付是事实，但认为是某公司违约在先，且某公司没有通知业主补交房款。由于商品房买卖合同已约定合同面积与登记面积的误差比在3%以内的应据实结算房价款，是同属一个法律关系，按商品房买卖交易惯例，补交差额部分面积房款的时间一般是在房屋交接手续办理之日，佘某、唐某在与某公司办理交房手续后应当交付差额面积的房款，故佘某、唐某应该向某思维公司补足面积误差比在3%以内的房款18898.6元（90.85×3%×6934元／平方米））。对某公司的反诉请求，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）某公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）佘某、唐某支付逾期交房违约金33390元。二、被告（反诉原告）某公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）佘某、唐某支付逾期办证违约金6300元。三、原告（反诉被告）佘某、唐某于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）某公司支付房款18898.6元。本案本诉案件受理费1067元，减半收取533.5元，由某公司负担，反诉案件受理费272元，减半收取136元，由佘某、唐某负担。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员 曾红艳二〇一三年十一月十五日书记员 肖 晟 来自：