（2013）云高民一终字第215号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-03-18
案件名称
怒江荣彩免烧砖经营有限公司与怒江傈僳族自治州农机技术学校原审第三人云南省泸水县东方木业有限公司租赁合同纠纷案民事判决书
法院
云南省高级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
怒江荣彩免烧砖经营有限公司,怒江傈僳族自治州农机技术学校,云南省泸水县东方木业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）云高民一终字第215号上诉人（原审原告、反诉被告）怒江荣彩免烧砖经营有限公司。法定代表人马荣彩，总经理。委托代理人黄建华，东大峡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人杨丽清，系怒江荣彩免烧砖经营有限公司职工，代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）怒江傈僳族自治州农机技术学校。法定代表人李秉涌，校长。委托代理人马文陈，泸水县法律援助中心律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人云南省泸水县东方木业有限公司。法定代表人李永全，经理。委托代理人田肇林。代理权限：特别授权代理。上诉人怒江荣彩免烧砖经营有限公司（以下简称荣彩公司）与被上诉人怒江傈僳族自治州农机技术学校（以下简称农机学校）、原审第三人云南省泸水县东方木业有限公司（以下简称木业公司）租赁合同纠纷一案，荣彩公司不服云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院（2013）怒中民二初字第02号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年9月5日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月24日对本案进行公开开庭审理。上诉人荣彩公司的委托代理人黄建华、杨丽清，被上诉人农机学校的委托代理人马文陈，原审第三人木业公司的委托代理人田肇林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：荣彩公司与农机学校于2006年12月6日签订《场地租赁合同书》，合同约定：一、农机学校将其在小沙坝的一宗空地及两幢旧库房（除教练场地外）租赁给荣彩公司使用。空地的租界为：东面至办公楼区菜地边沿为界，南面至怒江州交通运输集团公司（原州运输公司）分界线为界，西面至怒江江堤分界线为界，北面至泸水县粮油加工厂分界线为界。二、租赁期限为壹拾年（10年），从2007年1月1日至2016年12月31日止。租金金额为每年叁万元（30000.00元），先付款后使用的原则，一次性支付10年租金，共计叁拾万元（300000.00元）。荣彩公司在空地内开办免烧砖厂经营活动。三、场地权属属农机学校所有，荣彩公司在租用期内不得以任何形式作抵押、质押、转租或转让等活动，不得建盖永久性建筑物等等。合同签订后的第二天双方对所签订的《场地租赁合同》进行了公证。当天荣彩公司将15万元租金支付给农机学校后就开始使用租赁的场地。2008年7月，泸水县交通局因要建造小沙坝吊桥，需征用荣彩公司所租赁场地的一部份、两幢旧库房和荣彩公司在小沙坝农机学校的房产，2008年7月8日泸水县交通局与荣彩公司就征用荣彩公司房屋补偿款签订了《协议书》，泸水县交通局一次性补偿给荣彩公司土地转让费、房产转让费和拆迁安置费共计19万元。对所征用的一部份场地和两幢旧库房泸水县交通局给予了579470.03元的补偿款，农机学校领取了此笔款项。2008年8月29日、10月15日云南川海商贸有限公司（以下简称川海公司）向荣彩公司发送通知，要求荣彩公司停止生产，搬离抵押物所在位置。荣彩公司以交通局建造小沙坝吊桥征用了其所租赁场地和川海公司主张债权向其发送的搬离抵押物所在位置的通知为由，于2008年8月22日、2008年9月1日、2008年10月27日分别向农机学校发送了怒荣彩（2008）1号、2号、3号《关于砖厂场地租用争议的报告》，农机学校就场地租用争议的问题进行了回复，并向川海公司发出停止侵害农机学校土地权属行为的通知。2008年12月20日荣彩公司在农机学校不知情的情况下与川海公司签订了《债权转让协议》，将川海公司的债权转让至其名下。2010年3月3日农机学校向荣彩公司发出通知要求其公司法人在10日内到农机学校就关于协商处理场地合同纠纷进行协商解决，双方未进行协商解决。2010年6月1日荣彩公司将自己租用的一部份场地转租给一家实业木材加工厂进行木材加工生产。2012年12月19日荣彩公司起诉至原审法院，农机学校遂提起反诉。另查明，木业公司于1997年抵押贷款的抵押物是其所建盖的厂房和设备，并非是土地。木业公司的抵押物早在2001年时已被其拆除。荣彩公司一审的诉讼请求为：一、确认荣彩公司、农机学校双方于2006年12月6日所签订《场地租赁合同书》为无效合同；二、判令农机学校因重大过错赔偿给荣彩公司直接投资经济损失人民币1865055.18元（项目总投资2055255.18元减去交通局小沙坝大桥建设征用拆迁重建被偿款19万元，为1865055.18元）；三、判令农机学校返还给荣彩公司因小沙坝大桥建设场地征用及两幢旧库房拆除，租赁物损失补偿款，依照荣彩公司、农机学校和木业公司共享分配的原则，补偿款579470.03除3，应分得人民币合计193156.68元；四、本案的诉讼费用由农机学校承担。农机学校一审的反诉请求为：一、依法解除农机学校与荣彩公司2006年12月6日签订的《场地租赁合同书》；二、依法判令荣彩公司将租赁的场地返还农机学校，并承担2012年1月1日至2013年3月31日止的场地租赁费用37500元；三、判令荣彩公司承担本案诉讼费用。原审法院认为，荣彩公司主张其与农机学校签订的《场地租赁合同》无效，认为农机学校与其签订合同时，农机学校与木业公司的合同还未履行完毕，且所租赁的场地存在争议。经审理，荣彩公司与农机学校签订的合同，其履行期限是从2007年1月1日至2016年12月31日届满，而农机学校与木业公司的合同履行期限至2006年12月31日就届满。荣彩公司与农机学校签订的合同所约定的履行期限和农机学校与木业公司签订的合同所约定的履行期限并未存在冲突情形。另，木业公司当时所抵押贷款的抵押物不是土地而是其所建盖的厂房和设备，且抵押的厂房和设备早在2001年就被木业公司自己拆除，而农机学校将场地租赁给荣彩公司时，场地权属属农机学校所有并不存在争议，且荣彩公司、农机学校所签订合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定的内容，故，荣彩公司与农机学校2006年12月6日所签订的《场地租赁合同》是当事人双方的真实意思表示也并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同为有效合同。原审法院认为，合同签订后，荣彩公司并未按合同约定将30万元租金一次性支付给农机学校，仅支付了租金15万元后荣彩公司就开始使用所租赁场地。2007年4月农机学校向荣彩公司借款5000元，庭审中，双方认可农机学校所借款5000元抵作租金。至此荣彩公司共支付租金15.5万元，剩余租金荣彩公司一直未支付。2010年6月1日荣彩公司又违反合同约定将所租场地的一部分转租给一家木材加工厂进行木材加工至今。综上，荣彩公司未按合同约定履行已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条之规定，农机学校主张荣彩公司违约并请求依法解除合同和返还租赁物的诉请成立，原审法院予以支持。本案中，579470.03元是交通局征用农机学校的土地转让费、房产转让费和拆迁安置费的补偿款。荣彩公司所述农机学校没有将租赁物全部交付给其使用，经原审法院现场调查，所交付的租赁物农机学校是按合同约定全部交付给了荣彩公司，且荣彩公司在租赁场地上建盖的房屋泸水县交通局已给予了19万元的补偿。579470.03元的补偿款虽是荣彩公司所租赁场地的一部份和租赁物，但场地和房屋的权属是农机学校的，并不属于荣彩公司和木业公司。故荣彩公司主张农机学校领取的579470.03元的补偿款荣彩公司应享有1／3的诉请不成立，原审法院不予支持。荣彩公司还主张因农机学校存在重大过错由农机学校赔偿荣彩公司直接投资经济损失1865055.18元。通过审理，农机学校并不存在荣彩公司所述的荣彩公司与农机学校双方签订《场地租赁合同》时农机学校与木业公司所签订的合同履行期限未届满的情形，而川海公司也不具有荣彩公司所租赁场地的使用权，川海公司向荣彩公司主张债权，并不影响荣彩公司对所租赁场地的使用。小沙坝大桥建设征用荣彩公司所建盖的房屋泸水县交通局已给予了荣彩公司重建补偿款19万元，农机学校并不存在有重大过错，荣彩公司这一主张不成立，原审法院不予支持。合同签订后，荣彩公司共支付给农机学校租金15.5万元。合同在履行过程中，泸水县交通局征用了荣彩公司所租赁的场地，导致荣彩公司的租赁面积减少，但双方也并未对租金问题进行重新协商解决。而农机学校所计算的37500元的租金是按租赁场地未减少的情况下计算出来的，现荣彩公司所租赁的场地发生了变化，租金不应再按租赁面积未减少时的计算支付。对农机学校主张荣彩公司承担2012年1月1日至2013年3月31日止的场地租赁费用37500元的诉请原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条之规定，判决如下：“一、原、被告2006年12月6日签订的《场地租赁合同书》为有效合同；二、依法解除原、被告双方2006年12月6日所签订的《场地租赁合同书》；三、反诉被告将租赁的场地返还反诉原告；四、驳回本诉原告和反诉原告的其他诉讼请求。本诉案件受理费23266元，由原告荣彩公司负担；反诉受理费11633元，反诉原告农机学校负担3877元，反诉被告荣彩公司负担7756元。”一审判决宣判后，荣彩公司不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、依法撤销原审判决；2、依法发回重审或在查明事实的基础上改判支持上诉人一审时的诉讼请求（荣彩公司在二审庭审时当庭放弃其向原审法院提出的第三项诉讼请求，即判令农机学校返还给荣彩公司因小沙坝大桥建设场地征用及两幢旧库房拆除，租赁物损失补偿款依照荣彩公司、农机学校和木业公司都有共享分配的原则，补偿款579470.03除3，应分得人民币合计193156.68元）；3、一、二审案件受理费由农机学校承担。其理由为：1、原审法院认定事实有误；2、原审法院认定涉案合同为有效合同错误。针对荣彩公司提出的上诉请求，农机学校发表如下答辩意见：原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当依法驳回荣彩公司的上诉请求，维持原判。针对荣彩公司提出的上诉请求，木业公司发表如下意见：放弃答辩，但荣彩公司上诉状中涉及木业公司的部分是真实的。二审庭审中，经征询各方当事人对一审认定事实的意见，上诉人荣彩公司提出以下异议：1、原审判决第11页第12-14行确认的泸水县交通局一次性补偿给荣彩公司的19万元款项仅是装修款；2、原审判决第11页第14-15行确认的57万余元补偿款并不是由农机学校领取，而是由怒江州农业局领取；3、原审判决第11页倒数第2-3行确认的农机学校向川海公司发出停止侵害农机学校土地权属行为的通知，荣彩公司对该情况不清楚；4、原审判决第11页最后一行确认的2008年12月20日的债权转让行为农机学校是知情的；5、原审判决第12页第2自然段倒数两行确认的木材公司抵押物于2001年已被其拆除不是事实，实际上该抵押物是2007年后荣彩公司按照农机学校的要求才拆除的；6、原审判决遗漏认定荣彩公司承租的两栋旧库房至2008年8月7日仍旧存在，之后因当地建桥才拆了库房；7、原审判决遗漏认定涉案场地2007年由泸水县规划局向荣彩公司发放建设项目选址意见书，荣彩公司取得了相关行政许可。被上诉人农机学校对一审认定的事实无异议。原审第三人木业公司认可前述上诉人荣彩公司针对一审认定事实发表的异议，同时针对荣彩公司的异议5，木业公司认为何时拆除该抵押物，木业公司不清楚，但表示其退场时该抵押物依旧存在。对于各方当事人提出的上述异议，本院将结合本案二审阶段的争议焦点及证据材料综合予以评判。除上述异议外，对各方当事人无异议的事实，本院予以确认。另查明，本案被上诉人农机学校以及原审第三人木业公司的名称应分别为“怒江傈僳族自治州农机技术学校”、“云南省泸水县东方木业有限公司”，原审法院将其表述为“怒江州农机技术学校”、“泸水县东方木业有限公司”有误，本院依法对此予以纠正。二审中，上诉人荣彩公司向法庭提交以下几组新证据：1、怒江荣彩砖“三通一平”工程结算单、怒江荣彩砖厂会计审计报告，欲证明荣彩公司在涉案土地上投资建设厂区内“三通一平”（含挡墙工程）、钢架彩钢大棚厂房及附属设施工程、重建工人宿舍工程等，上述工程的工程造价分别为562795.88元、566299.50元和565704.8元，合计1694800.18元，该组证据结合荣彩公司向原审法院提交的第四组第3号证据设备购买发票（变压器40225元、砌块成型机合计32万元），欲证明荣彩公司在涉案场地上共计投资2055025.18元；2、文件签收表格，欲证明荣彩公司向原审法院提交的第八组证据（即《建议书》）已由农机学校工作人员签收，且该份《建议书》荣彩公司也报给了农机学校的主管部门怒江州农业局；3、土地证、荣彩砖厂彩页、领款凭证，欲证明涉案土地上有一幢房屋现已不存在，该款由怒江州农业局领走，故荣彩公司二审中放弃了原审诉讼请求的第三项，另外涉案土地上的教练场也已被征用，农机学校认可。对以上荣彩公司提交的证据材料，农机学校发表如下质证意见：证据1，不认可该证据的关联性及证明内容，由于农机学校与荣彩公司在合同中约定荣彩公司不能在涉案场地上建设永久性房屋，故即使该损失确实存在，也应由荣彩公司自担；证据2，不认可该组证据的证明内容；证据3，教练场只是被征用一部分，荣彩公司观点不成立。对以上荣彩公司提交的证据材料，木业公司发表如下质证意见：荣彩公司二审提交的全部证据材料均与木业公司无关，木业公司认可荣彩公司的举证意见。被上诉人农机学校以及原审第三人木业公司在二审阶段无证据材料提交。为了查明案件事实，本院依职权向中国农业银行股份有限公司怒江分行调查了解相关情况，并依法向该行调取如下证据材料：1、《查询回复》、《情况说明》原件各一份，该组证据材料反映了木业公司在1996年-1998年期间向该银行申请贷款时用于抵押的厂房没有提供相关产权证书以及木业公司在该行的贷款资料中未见该户用土地使用权抵押贷款的迹象；2、《抵押担保借款合同》复印件三份，该组证据反映了1996年-1998年木业公司三次向该银行申请贷款时抵押物的情况。针对以上本院依职权调取的证据材料，上诉人荣彩公司发表如下质证意见：对证据1的来源无异议，但对该组证据的真实性及关联性有异议；对证据2的真实性、合法性及关联性有异议，三份合同无银行盖章，且该三笔贷款是否归还亦不清楚。针对以上本院依职权调取的证据材料，被上诉人农机学校发表如下质证意见：认可证据1、2的真实性、合法性及关联性，认可该证据所反映的内容。针对以上本院依职权调取的证据材料，原审第三人木业公司发表如下质证意见：认可证据1的真实性，但不认可其反映的内容；不认可证据2的关联性，该证据反映的贷款与荣彩公司向原审法院提交的合同指向的不是同一笔贷款，但证据2记载的厂房和设备与荣彩公司向原审法院提交的合同中记载用于抵押的厂房和设备指向同一。对于以上荣彩公司提交的、本院依职权调取的证据材料，本院将结合争议焦点一并予以评析。归纳各方当事人的诉辩主张，本案二审阶段的争议焦点为：1、涉案场地租赁合同效力如何；2、农机学校是否应当向荣彩公司支付损失赔偿款，如是，金额是多少。第一，有关涉案场地租赁合同效力如何的问题。针对涉案场地租赁合同效力如何的问题，上诉人荣彩公司主张该合同系无效合同。理由如下：1、2007年7月荣彩公司已经取得了泸水县人民政府同意在涉案场地上投资建设的批复，政府部门亦颁发了选址意见书，因此涉案项目荣彩公司已经取得了行政许可，取得了土地使用权，因此农机学校不再享有土地使用权利，故合同无效；2、在荣彩公司与农机学校签订合同时，农机学校与木业公司之间针对涉案场地的租赁合同尚未解除，涉案合同于2006年12月7日公证时已经生效；3、在荣彩公司与农机学校签订合同时，农机学校与木业公司恶意串通，隐瞒有关涉案土地已被抵押的事实。被上诉人农机学校主张涉案场地租赁合同属于有效合同，且合同已经公证部门公证，双方当事人所签合同系当事人真实意思表示。理由如下：1、荣彩公司提出的行政许可代替合同效力关系的判定错误，政府相关部门的批文并未改变涉案土地的使用权归属；2、荣彩公司提出的前后合同租期重叠的问题并不存在；3、荣彩公司主张的恶意串通无任何依据。原审第三人木业公司主张木业公司与农机学校之间的租赁合同已于2006年12月31日履行完毕，之后农机学校与荣彩公司的合同木业公司表示不清楚，但认为农机学校应就目前情况承担责任。经审核相关证据材料，并对上诉人荣彩公司的上述主张合同无效的理由逐一审查，本院认为：1、泸水县人民政府及相关政府部门向荣彩公司所作有关批复及颁发《建设项目选址意见书》的行政行为与涉案土地使用权的权属的变化无关。本案涉案土地性质为国有土地，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，国有土地使用权的的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，未经登记的不发生效力，单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府核发证书确认使用权。就本案涉案土地的租赁而言，荣彩公司与农机学校之间的场地租赁合同签署于2006年12月6日，而农机学校在与荣彩公司签订合同时已经取得了涉案土地的国有土地使用权（国有土地使用证编号：泸国用（2004）字第028号），且截止至本案二审法庭辩论终结时，荣彩公司并未取得涉案土地的国有土地使用权，故荣彩公司主张涉案合同无效的理由1不成立；2、经审查农机学校与木业公司2004年1月1日签订的《场地租赁合同书》以及农机学校与荣彩公司于2006年12月6日签订的《场地租赁合同书》，前者第三条约定木业公司就涉案土地而言的租赁期限自2004年1月1日至2006年12月31日止，后者第二条第1项约定荣彩公司就涉案土地而言的租赁期限自2007年1月1日至2016年12月31日止，上述两份合同针对涉案场地设置的租赁时间并未发生重合，尽管在荣彩公司与农机学校签订合同及对该合同进行公证时，农机学校与木业公司的合同尚未履行完毕，但该情形以及公证部门对涉案合同的公证并不影响本案涉案合同的签订及履行，故荣彩公司主张涉案合同无效的理由2不成立；3、一方面，涉案场地上是否设有抵押及抵押的效力如何与本案不是同一法律关系，且即使设立抵押亦不影响涉案租赁合同的履行，故本院认为，荣彩公司主张因木业公司就涉案土地及土地上的房屋设定了抵押而导致合同无效的主张不成立；另一方面，由于荣彩公司无证据证明农机学校在2006年12月6日与其签订《场地租赁合同书》时明知木业公司就涉案土地及地上厂房设定过抵押而将涉案土地租赁给荣彩公司使用，故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，对荣彩公司的上述主张依法不予采信，故荣彩公司主张涉案合同无效的理由3不成立。综上，上诉人荣彩公司主张涉案合同无效的理由均不成立，故本院依法对荣彩公司提出的涉案合同无效的主张不予采信，原审法院对涉案合同效力的判定正确，本院对此依法予以维持，但原审判决第12页所做“木材公司的抵押物早在2001年时已被其拆除”的认定无事实依据，对该项认定本院依法予以撤销。第二，有关农机学校是否应当向荣彩公司支付损失赔偿款，如是，金额是多少的问题。前已述及本案涉案合同系有效合同，作为承租人的荣彩公司在该合同项下的主要义务即为按期、足额支付租金，在各方均无异议的一审认定法律事实部分确认，在涉案合同签订后荣彩公司曾向农机学校支付租金15万元，另据荣彩公司及农机学校在一审庭审中一致认可将农机学校所借资金5000元抵作租金，至此荣彩公司仅向农机学校支付租金合计155000元，而荣彩公司与农机学校签署的涉案《场地租赁合同》第二条第2项之约定，荣彩公司需遵循先付款后使用的原则，且需一次性支付10年租金共计30万元，故从是否按期、足额支付租金的角度而言，荣彩公司的实际履约行为与合同约定不符，存在违约行为；另一方面，荣彩公司与农机学校签署的涉案《场地租赁合同》第三条约定“乙方（荣彩公司）在租期内不得以任何形式作……转租……活动”，在各方均无异议的一审认定法律事实部分确认，2010年6月1日荣彩公司将涉案场地中的一部分场地转租给一家实业木材加工厂进行木材加工生产，该转租行为与双方合同约定的内容相悖，故荣彩公司的转租行为亦构成违约。经审查，被上诉人农机学校在履行合同过的过程中无违约行为。故荣彩公司诉请要求农机公司向其支付相应损失的主张无法律依据，对此本院依法不予支持，原审判决对此部分的认定正确，本院依法予以维持。对于农机学校在一审反诉中主张因荣彩公司违约请求依法解除合同和返还租赁物的诉讼请求，由于本院前述已确定涉案合同为有效合同且荣彩公司确有违约行为存在，故原审法院对上述反诉诉讼请求的判定正确，但原审判决对此部分判决的主文表述未限定履行期限，对此本院依法予以补正。另，2013年10月10日上诉人荣彩公司向本院提交《工程造价司法鉴定申请书》，申请鉴定三通一平部分的造价，对此申请，本院认为，由于荣彩公司系违约方（理由前已述及），其无权要求农机学校向其支付投资赔偿款，故本院对该鉴定申请依法不予准许。综上所述，上诉人荣彩公司的上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决虽然适用法律正确，认定事实基本清楚，但原审判决主文部分表述有不当之处，对此本院依法予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（二）、（三）项之规定，判决如下：一、维持云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院（2013）怒中民二初字第02号民事判决第一、二项，即“一、原、被告2006年12月6日签订的《场地租赁合同书》为有效合同”、“二、依法解除原、被告双方2006年12月6日所签订的《场地租赁合同书》”；二、撤销云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院（2013）怒中民二初字第02号民事判决第三、四项，即“三、反诉被告将租赁的场地返还反诉原告”、“四、驳回本诉原告和反诉原告的其他诉讼请求”；三、由怒江荣彩免烧砖经营有限公司在本判决生效之日起十五日内向怒江傈僳族自治州农机技术学校返还租赁的场地；四、驳回怒江荣彩免烧砖经营有限公司的诉讼请求；五、驳回怒江傈僳族自治州农机技术学校的其他反诉请求。一审本诉案件受理费23266元，由怒江荣彩免烧砖经营有限公司负担；一审反诉受理费11633元，由怒江傈僳族自治州农机技术学校负担3877元，怒江荣彩免烧砖经营有限公司负担7756元；二审案件受理费23266元，由怒江荣彩免烧砖经营有限公司承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。如怒江荣彩免烧砖经营有限公司不自动履行本判决，怒江傈僳族自治州农机技术学校可在本判决规定的履行期限届满后两年内向云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院申请执行。审 判 长 王 颖代理审判员 范 蕾代理审判员 刘 希二〇一三年十一月十五日书 记 员 许萍萍 来自