（2013）房民初字第09436号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-06-05
案件名称
郭军喜与李建雪房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭军喜,李建雪
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十八条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2013）房民初字第09436号原告（反诉被告）郭军喜，男，1984年5月1日出生。被告（反诉原告）李建雪，男，1985年2月25日出生。委托代理人张亚权，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）郭军喜诉被告（反诉原告）李建雪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告郭军喜，被告李建雪及其委托代理人张亚权到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告本诉诉称并反诉辩称，原被告于2012年12月9日通过北京华熙房地产经纪有限公司签订了房屋买卖合同，原告于签订合同当日交付被告定金2万元。合同约定：被告将位于房山区×家园×号楼×单元×室的房屋以107万元的价格卖给原告，并于2013年7月25日房产证满5年时再办理过户手续；因被告房屋有银行抵押贷款未还完，被告在签订合同后即向银行申请房屋还款解押，待银行回复后，由原告出资将被告剩余的房屋贷款还完；如任何一方违约，按总房款的10%支付给对方违约金，并由违约一方负责支付中介服务费。签订合同后，原告按照北京华熙房地产经纪有限公司要求支付了中介服务费。2013年1月，被告称急需用钱，暂时先不向银行解押房屋，请求原告先向其支付部分房款以解燃眉之急，并保证不耽误标的房屋解押。原告于2013年1月24日支付25万元给被告充当部分首付款，同时还约定2013年4月1日前由原告和被告共同出资将标的房屋还贷款解押。之后原告一直未收到关于解押标的房屋的通知。2013年4月1日之后，原告和北京华熙房地产经纪有限公司多次找被告要求履行合同，被告均称筹钱困难，暂时无法履行合同。2013年7月20日，原告再次要求被告继续履行合同，被告明确表示标的房屋不卖了。双方协商不成。现原告诉至本院，要求被告按照房屋买卖合同约定，履行北京市房山区×家园×号楼×单元×室的解押、过户等手续；诉讼费由被告负担。被告本诉辩称并反诉诉称，原告未按双方签订的《存量房屋买卖合同》约定足额将合同约定购房首付款给付答辩人，致使合同不能履行，构成根本违约，原告应承担违约责任。第一，合同第二条第（四）项第2款明确表明，本案争议房屋已设定抵押，同时第二条第（五）项第2款约定，被告用原告首付款专项解押，首付款不足部分由被告自筹。根据以上约定，原告将合同约定首付款足额交付被告后，由被告用首付款向银行解押，贷款解押后被告取得房屋处置权利，双方签订的买卖合同才可能继续履行。第二，合同第三条第（四）项第2款约定，原告于银行通知还款之日向被告交纳购房首付款43万元。双方签订房屋买卖合同后，被告积极与贷款银行联系提前还贷解押事宜，银行于2013年1月底即通知被告可随时还贷解押，被告将银行回复通知原告，并要求原告尽快将合同约定购房首付款足额给付被告。原告在被告通知前于2013年1月24日给付被告25万元首付款后至今未将剩余首付款18万元给付被告，致使被告不能按合同约定履行房屋解押手续，已构成违约，故原告应承担违约责任。被告不同意原告的诉讼请求，并提起反诉，要求法院判令解除原被告签订的《存量房屋买卖合同》；案件受理费由原告负担。经审理查明，2012年12月19日，郭军喜（买受人，甲方）与李建雪（出卖人，乙方）双方通过中介公司北京华熙房地产经纪有限公司（居间人，丙方）签订《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将位于北京市房山区×家园×号楼×单元×室房屋出售给郭军喜，房屋面积84.09平方米；房屋所有权证号为京房权证房私字第×××号；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行，抵押登记日期为2010年7月16日；出卖人应于过户之前办理向银行申请提前还款手续，提前还款手续按以下第2种方式办理，即出卖人用买受人首付款专项解押，首付款不足部分由出卖人自筹；该房屋成交价格为107万元；本合同签订之日，买受人交纳购房定金2万元，暂交甲方保存，该定金用于冲抵房款；买受人于银行通知还款之日向出卖人交纳购房首付款43万元，拟申请公积金贷款64万元，买卖双方协商于2013年7月25日前双方办理该房产的贷款手续；出卖人应当在全款到位当日将该房屋交付给买受人。双方还在该合同第十五条补充协议中约定：“双方协商房产证2013年7月25日满五年之日办理贷款和过户手续。”签订合同当日，李建雪收取郭军喜定金2万元，并为郭军喜出具收条。2013年1月24日，原被告双方签订《存量房屋买卖合同（编号：××）补充协议》，约定：“由于甲方李建雪暂时急需一笔资金，2013年1月24日上午，经甲乙双方在华熙房地产公司门店处协商，乙方郭军喜同意先付给甲方李建雪人民币贰拾伍万元整（￥250000.00元）房款，先解决甲方燃眉之急。待银行通知甲方还抵押贷款之前（最迟于2013年4月1日之前），由甲方李建雪和乙方郭军喜共同将甲方的抵押贷款还清，双方按存量房买卖合同（编号：××）约定执行，不得耽误还款解押时间。”同日，郭军喜给付被告购房首付款25万元，李建雪为郭军喜出具收条。郭军喜于2012年12月31日向北京华熙房地产经纪有限公司支付中介费16400元。李建雪从银行领取了空白提前还款申请书。上述事实有双方当事人陈述，郭军喜提交的存量房屋买卖合同、中介费收据、收条、存量房买卖合同补充协议，房产证，李建雪提交的空白提前还款申请书等证据在案佐证。以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，原被告双方于2012年12月19日签订的《存量房屋买卖合同》和2013年1月24日签订的《存量房屋买卖合同（编号：××）补充协议》，均为双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其效力予以确认。原、被告双方均应按合同约定履行。关于房款首付时间双方约定，郭军喜于银行通知还款之日向李建雪交纳购房首付款43万元。李建雪为贷款人，银行应向李建雪发出可提前还款的通知，李建雪应及时将银行提前还款的通知告知郭军喜，此为李建雪的当然随附义务。本案中，李建雪虽然领取了空白提前还款申请书，但现无证据证明其已将银行提前还款通知告知郭军喜。故郭军喜未支付全部首付款并不构成违约。关于提前还贷解押双方约定，李建雪应于过户之前办理向银行申请提前还款手续，李建雪用郭军喜首付款专项解押，首付款不足部分由李建雪自筹。郭军喜称双方应在支付首付款当日共同办理提前还款手续，李建雪称因郭军喜未支付首付款，故不能办理提前还款手续。结合原、被告双方签订的《存量房买卖合同（编号：××）补充协议》内容，本院对郭军喜的解释予以采信。故郭军喜不存在违约行为，李建雪要求解除合同，缺乏事实依据，本院不予支持。郭军喜要求李建雪继续履行合同，并办理解押、过户手续，理由正当，证据充分，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十八条之规定，判决如下：一、被告（本诉原告）李建雪继续履行与原告（反诉被告）郭军喜于二〇一二年十二月十九日签订的《存量房屋买卖合同》，并于本判决生效后十日内协助原告（本诉被告）郭军喜办理位于房山区××家园×号楼×单元×房屋的解押、过户手续。二、驳回被告（反诉原告）李建雪的反诉诉讼请求。本诉案件受理费三十五元，由被告（反诉原告）李建雪负担（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费三十五元，由被告（反诉原告）李建雪负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期限届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 赵玲二〇一三年十一月十五日书记员 张静 来源：百度搜索“”