（2013）丰民初字第5037号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-07-09
案件名称
张惠强与王扬程、陈映荔，第三人叶茂房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
泉州市丰泽区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张惠强,王扬程,陈映荔,叶茂
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第五十六条第一款，第一百三十二条
全文
福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第5037号原告张惠强，男，1989年7月21日出生，汉族，住福建省惠安县东桥镇。委托代理人陈凤安、肖燕秋，福建伟盛律师事务所律师、实习律师。被告王扬程，男，1974年11月3日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。委托代理人潘志平，福建泉顺律师事务所律师。被告陈映荔，女，1975年9月13日出生，汉族，与被告王扬程系夫妻关系，住福建省泉州市鲤城区，现住福建省泉州市丰泽区。第三人叶茂（丰泽区诚毅房产中介所业主），男，1986年10月5日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托代理人孔祥全，男，1989年4月1日出生，汉族，住江西省上饶市。原告张惠强与被告王扬程、陈映荔，第三人叶茂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月23日立案受理后，依法由代理审判员付莉苹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张惠强的委托代理人陈凤安，被告王扬程的委托代理人潘志平，被告陈映荔和第三人叶茂的委托代理人孔祥全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张惠强诉称，原告经丰泽区诚毅房产中介所提供房屋买卖居间服务后，与被告王扬程于2013年6月23日签订《房产买卖经纪合同》。双方约定由原告购买被告王扬程所有的位于泉州市丰泽区云谷小区29幢705号的房屋一套，房款总价为700000元。依照合同第二条约定，原告需于协议签订之日先行支付给被告王扬程购房定金30000元，由被告王扬程出具收据给原告收执。第七条约定：由原告按住房公积金贷款方式付款，具体付款方式为原告在产权过户当日起二个工作日内存首付款监管的同时向被告支付差额款（含定金）。第八条约定：上述房产现抵押在兴业银行，被告应在本协议签订当日起三个工作日内到银行办理解押手续。合同第十一条约定：若被告违约，自违约之日起两日内退还原告所支付购房款，同时向原告支付相当于双倍定金的违约金及原告为追究被告违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。合同签订当日，原告即支付购房定金30000元，由被告王扬程开具定金收据给原告收执。原告为办理房产的变更登记手续备齐了材料，做了充分的准备，嗣后，被告王扬程却一直拒绝到银行办理解押手续，在原告多次催促其去银行办理解押手续时，被告王扬程却一直拒绝办理。后经原告书面通知，并给予履行合同的合理期限后，被告王扬程仍然不履行合同义务。原告认为，双方签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规强制性及禁止性规定，合同依法成立并生效。被告王扬程无正当理由不去银行办理解押手续，经原告多次催促后，仍然拒绝履行合同义务，致使双方房屋买卖合同目的无法实现，构成根本违约。为维护原告合法权益，故诉请法院：1、依法判令解除双方签订的《房产买卖经纪合同》，并由被告王扬程双倍返还原告购房定金60000元；2、判令被告王扬程赔偿原告因追究其违约责任而支付的律师费4000元；3、本案的诉讼费由被告承担。被告王扬程承认原告在本案中所主张的事实，但称其因炒股需要资金，所以出售该房屋，在出售房屋时没有告知其妻子即被告陈映荔，陈映荔知道后坚决不同意出售该房屋，请求法院确认该房屋买卖合同无效，该定金在第三人处保管，请求第三人将定金30000元返还原告，并驳回原告其他诉求。被告陈映荔辩称其不知道被告王扬程出售该房产，直至被追加为被告参加本案诉讼才知道。其不同意出售该房产，并认为该合同无效。第三人叶茂述称，当时在签合约时无法认定房东是否是真实业主。定金30000元确实由第三人代为保管，有开收据给被告王扬程。经审理查明，原告张惠强经丰泽区诚毅房产中介所提供房屋买卖居间服务后，与被告王扬程于2013年6月23日签订《房产买卖经纪合同》。双方约定由原告购买被告王扬程所有的诉争房屋一套，房款总价为700000元。合同第二条约定，原告应于协议签订之日支付给被告王扬程购房定金30000元，由被告王扬程出具收据给原告收执。被告王扬程同意该定金由第三人代保管，第三人应开具代保管收据给被告王扬程。第七条约定：由原告按住房公积金贷款方式付款，具体付款方式为原告在产权过户当日起二个工作日内存首付款监管的同时向被告支付差额款（含定金）。第八条约定：上述房产现抵押在兴业银行，被告王扬程应在本协议签订当日起三个工作日内到银行申请并开始办理解押手续。合同第十一条约定：任何一方因改变买卖意向、违反本合同或有关法规造成本宗房产交易未能进行的，属于根本违约。若被告王扬程违约，应书面通知原告，并自违约之日起两日内退还原告所支付购房款，同时向原告支付相当于双倍定金的违约金及原告为追究被告违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。合同签订当日，原告即支付购房定金30000元，由被告王扬程开具定金收据给原告收执。同日被告王扬程将前述定金交给第三人叶茂开办的丰泽区诚毅房产中介所保管。合同签订后，被告王扬程一直未到银行办理解押手续。本院认为，被告王扬程承认原告张惠强在本案中所主张的事实，本院对原告主张的事实予以确认。第三人确认被告王扬程主张的定金30000元在第三人处代为保管的陈述，对该事实同样予以确认。本案原告张惠强与被告王扬程经第三人叶茂开办的丰泽区诚毅房产中介所提供房屋买卖居间服务后，就诉争房屋签订的《房产买卖经纪合同》系各方真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定之处，应属有效，当事人均应恪守履行。按约定时间到银行申请并开始办理诉争房屋的解押手续，是作为出卖人一方的被告王扬程所负主要合同义务，然而在合同约定的期限内，被告王扬程始终未履行该义务，迄今未向银行申请房屋解押。在庭审过程中，被告王扬程以签订《房产买卖经纪合同》时未征得其妻陈映荔同意，陈映荔也不同意将该房屋出售为由申请追加陈映荔为被告参加诉讼，该行为也可视为被告拒绝继续履行合同的意思表示。据此，被告王扬程的上述行为已严重违反诚信原则，构成根本违约。根据双方合同约定，原告张惠强行使合同解除权的条件已经成就，对于原告张惠强所持解除合同的诉讼请求，予以支持。两被告一致辩称被告陈映荔作为王扬程的妻子，该房产系两被告共有，而陈映荔对签订合同一事并不知情，事后也不同意，因此主张该房屋买卖合同无效，对该抗辩，经分析认为，因最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，据此，本案被告王扬程出卖夫妻共有的房屋虽未经其妻同意，但该处分合同的效力确定有效，真正效力未定的应当是处分人履行合同的行为以及履行合同的结果，即无权处分行为效力未定，以此才能够妥当地平衡所有权安全与交易安全，因此对本案两被告的辩解不予采纳。原告张惠强根据双方签订的协议约定，要求被告王扬程双倍返还定金及赔偿律师费4000元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。根据审理中查明，定金30000元现存于第三人处，故第三人负有返还该款之义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告张惠强与被告王扬程于2013年6月23日签订的《房产买卖经纪合同》；二、被告王扬程应双倍返还原告张惠强定金60000元，其中30000元由被告王扬程直接支付给原告张惠强，30000元由第三人叶茂返还给原告张惠强，前述款项均应于本判决生效之日起十日内付清；三、被告王扬程应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张惠强支出律师费的损失4000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1400元，减半收取为700元，由被告王扬程负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员 付莉苹二〇一三年十一月十五日书 记 员 何静艳附：本案所引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。第一百三十二条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有在诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 更多数据：搜索“”来源：