（2013）吉中民一终字第910号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2016-05-04
案件名称
上诉人钱学海房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钱学海,尹雅芬,丁毓,吴洁,吉林市吉化东方房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）吉中民一终字第910号上诉人（原审被告）：钱学海，住上海市闸北区。委托代理人：关辉，吉林松花江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹雅芬，住吉林市。被上诉人（原审原告）：丁毓，住吉林市。两名被上诉人共同委托代理人：张学会，吉林市高辛法律服务所法律工作者。原审被告：吴洁，住上海市闸北区。原审被告：吉林市吉化东方房地产开发有限责任公司，住所地吉林市龙潭区土南小区C号楼。法定代表人：吕冰，该公司经理。委托代理人：梁音。上诉人钱学海因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2013）龙民一初字第529号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人钱学海的委托代理人关辉，被上诉人丁毓及被上诉人丁毓、尹雅芬的共同委托代理人张学会，原审被告吉林市吉化东方房地产开发有限责任公司（以下简称东方公司）的委托代理人梁音到庭参加诉讼。原审被告吴洁经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。尹雅芬、丁毓在原审时诉称：我二人系母子关系，共同居住生活。1999年10月18日，尹雅芬与被告钱学海、吴洁签订了房屋买卖协议书，该标的物系被告钱学海、吴洁经过房改后的私产房屋，其后双方口头协议变更了房屋价款，变更为85，000.00元，我已经交付房款80，000.00元，余款约定办理产权证更名时一次交清。被告钱学海、吴洁于1999年10月已将房屋交付给我。2006年年初，我将上述房屋的产权证从产权部门取回。2006年4月该处房屋因旧城区改造动迁，尹雅芬将产权调换的权利人变更为丁毓，2006年4月25日丁毓与东方公司、吉林市吉开房屋拆迁有限公司签订了编号为001881号产权调换协议书，并由丁毓交付了扩大面积费等相关的费用。2007年11月12日丁毓办理了回迁手续，回迁房屋为吉化新居2号楼6单元2楼56号，建筑面积为94平方米。2013年年初，东方公司通知我办理回迁房屋的产权证，我通知被告钱学海、吴洁协助办理产权证及更名相关手续，但被告钱学海、吴洁拒绝履行协助义务，导致我一直无法取得产权证，故诉至法院，请求：1、确认原告与被告钱学海、吴洁签订的房屋买卖合同有效；2、确认原告是0018810号产权调换协议书所确定房屋的实际产权人；3、请求被告钱学海、吴洁、东方公司协助将回迁房屋产权证办理到原告名下；4、诉讼费由被告钱学海、吴洁承担。钱学海在原审时辩称：由于原告提出对吉林市吉开房屋拆迁有限公司撤回起诉，被告认为拆迁公司在本案中所起的作用很大，所以希望法庭列吉林市吉开房屋拆迁有限公司为被告。1、原告的告诉主体问题，我认为原告没有权利向我提起告诉，我没有与原告签订过任何协议，原告不应该将我列为被告，被告吴洁曾经与原告尹雅芬商谈过出卖房屋事宜，原告丁毓与被告吴洁没有签订任何协议，这就是丁毓无权作为原告；2、我没有同意过向两名原告出售房屋，吴洁在钱学海不知情的情况下与尹雅芬商谈过房屋买卖的事宜，但是也没有签订房屋买卖协议，我自始至终没有同意出售房屋的事宜，但是房款吴洁确实收到了；3、关于产权调换的问题，产权调换协议应当是房屋的实际产权人和开发公司签订，此案争议房屋的产权人是我，但是我没有与开发公司签订过房屋产权调换协议，作为非产权人与开发公司签订的产权调换协议属于无效协议；4、既然房屋产权人不同意出卖自己的房屋，所以也就不涉及到协助原告办理更名的问题。综上，我认为，原告没有与我和吴洁签订房屋买卖协议，即使原告与吴洁签订了房屋买卖合同，也由于事后该合同没有得到产权人也就是我的追认导致合同无效。本案中原告所提出的房屋买卖合同及产权调换协议均属无效，因此我认为原告告诉没有事实及法律依据，故应驳回原告告诉。东方公司在原审时辩称：我公司以法院判决为准。吴洁在原审时未提交书面答辩状亦未到庭参加诉讼。原判决认定：1999年10月18日，被告吴洁将位于铁东街乙18栋62号，面积为80.35平方米的私有住房出售给原告尹雅芬，双方约定房屋价款为100，000.00元，原告尹雅芬已实际向被告吴洁给付80，000.00元。后被告吴洁将房屋及被告吴洁、钱学海的户口簿、身份证、粮油购买证、粮油储蓄证交由原告尹雅芬保管。2006年4月25日，该房屋拆迁，原告丁毓（原告尹雅芬在委托代理人处签字）与被告东方公司签订了房屋拆迁产权调换协议，并由原告丁毓当日交纳了扩大面积费2，752.00元，同时将乙18栋62号，姓名为钱学海的产权证上交给被告东方公司。现该房屋拆迁安置补偿为坐落于吉林市龙潭区吉化新居2-6-2-56号，面积为94平方米房屋，该安置房屋现由原告丁毓实际控制。另查明，被告钱学海与吴洁系夫妻关系。铁东街乙18栋62号房屋系被告钱学海在吉化公司取得的福利房，被告钱学海用其与妻子吴洁的工龄折价后分两次购买了该房屋的100%产权，吉化集团房改领导小组办公室产籍户籍管理处于1998年7月7日出具通知单，通知公用事业公司房产经营公司从1998年6月起停止收取该房屋的房屋租金。又查明：原告丁毓与尹雅芬系母子关系，原告尹雅芬于2013年8月6日出具情况说明，同意将回迁后的房屋（位于吉林市龙潭区吉化新居2-6-2-**号）办理至原告丁毓名下。原判决认为：房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。本案根据上述法律规定，被告钱学海与吴洁系夫妻关系，原告尹雅芬与被告吴洁虽未订立正式的书面合同，但出卖人吴洁在收到大部分房款后即将房屋及办理房屋登记手续的相关材料（身份证、户口簿、粮油购买证、粮油储蓄证）交付给买受人尹雅芬，随后被告吴洁与钱学海夫妇全家迁往上海居住至今，买受人尹雅芬向出卖人吴洁交纳了大部分房款，剩余房款未交纳也只是因为房屋买卖之时不具备房屋更名的条件，对于上述事实被告钱学海的委托代理人也在庭审中表示知情。且在房屋出卖后被告钱学海称也曾回来看过房屋，了解房屋的实际情况，但至今未主动对其妻子吴洁出卖房屋事宜提出异议亦未在法定的期限内主张权利，应视为其对原告尹雅芬与被告吴洁之间签订房屋买卖合同的事宜知晓，且被告吴洁、钱学海的上述种种行为使原告尹雅芬有理由相信系被告吴洁与钱学海的共同意思表示。被告吴洁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应承担相应的不利法律后果。本院认为，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，故原告尹雅芬与被告吴洁之间的房屋买卖合同有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任”。房屋系不动产，不动产所有权的设立，需依法登记方能发生法律效力。本案中作为出卖人吴洁已经将房屋及办理手续的相关证件交付给原告尹雅芬，但并没有全面履行合同义务，应承担继续履行的违约责任，即协助原告尹雅芬办理更名过户手续。因本案房屋买卖合同中的买卖标的房屋已经被拆迁，作为替代的标的物系吉林市龙潭区吉化新居2-6-2-56号房屋，在履行房屋更名过户手续须作为拆迁安置主体的东方公司予以配合，同时被告东方公司也表示该房屋已经具备办理房屋产权证的条件，故本院对原告要求被告钱学海、吴洁、东方公司协助办理更名过户手续的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人……”。本案中原告尹雅芬书面说明同意将该房屋的所有权登记在原告丁毓名下，符合法律规定，故本院对原告的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。首先，对于原告要求确认原告是0018810号产权调换协议书所确定房屋的实际产权人的诉讼请求，因本案系依据合同法律关系的确认之诉与给付之诉，而原告的该项诉讼请求系依据物权法律关系的确认之诉，该两项诉讼请求法律关系不同，不能在同一案件中一并解决，同时不动产物权的设立、变更须依登记才能发生效力，而产权调换协议书中的房屋尚未登记，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，原审依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决。原判决主文：一、原告尹雅芬与被告吴洁之间关于铁东街乙18栋62号房屋的买卖合同合法有效；二、被告吴洁、钱学海、吉林市吉化东方房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内将位于吉林市龙潭区吉化新居2-6-2-56号房屋的所有权登记变更至原告丁毓名下；三、驳回原告尹雅芬、丁毓的其他诉讼请求。原审判决后，上诉人钱学海不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：上诉人作为诉争房屋的产权人，从未与被上诉人签订过买卖协议，他人属于无权处分，在没有得到我追认的情况下买卖协议无效。被上诉人尹雅芬、丁毓答辩认为：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。原审被告吉林市吉化东方房地产开发有限责任公司发表述称：没有意见。原审被告吴洁未到庭亦未发表述辩意见。经过二审庭审调查，根据现有证据，本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。本院认为，一、本案诉争房屋虽然登记在上诉人名下，但属于夫妻共同财产，依据《中华人民共和国婚姻法》的相关规定，夫或妻对夫妻共同财产有平等处理权，故上诉人主张其妻子陈洁出卖诉争房屋属完全无权处分无法律依据，本院不予支持。二、原审被告吴洁于1999年将本案诉争房屋出售给尹雅芬并交付使用，上诉人主张其这些年对房屋已经出卖的事实不知情不符合常理且未提供充分有力的证据予以证明，故本院不予支持。三、结合诉争房屋的面积、新旧程度及当年的房屋价格，吴洁与尹雅芬约定的房屋价款合理，故原判决认定合同有效正确，应予维持。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1925元，由上诉人钱学海负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵春梅审 判 员 付 广代理审判员 刘欣莹二〇一三年十一月十五日书 记 员 赵春燕 微信公众号“”