（2013）浙嘉民终字第563号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-06-19
案件名称
平湖市电影发行放映公司资产清算组与孙世平、许震亮房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙世平,平湖市电影发行放映公司资产清算组,许震亮
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百七十条第一款，第一百七十四条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙嘉民终字第563号上诉人（原审被告）：孙世平。委托代理人：夏国立。被上诉人（原审原告）：平湖市电影发行放映公司资产清算组。代表人：沈力行。委托代理人：富建国、奚筱岑。原审被告：许震亮。上诉人孙世平为与被上诉人平湖市电影发行放映公司资产清算组（以下简称清算组）、原审被告许震亮房屋租赁合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2013）嘉平民初字第1261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月28日受理后，于2013年11月7日公开开庭审理此案，上诉人孙世平的委托代理人夏国立，被上诉人清算组的委托代理人奚筱岑到庭参加诉讼。原审被告许震亮经本院传票合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2005年12月，原平湖市电影发行放映公司实行改制，由其主管机关平湖市文化广电新闻出版局组织成立清算组进行清算。在清算过程中，清算组根据《平湖市电影公司（乍浦、新埭电影院除外）营业房对内招（拍）租办法》及《平湖市电影公司（乍浦、新埭电影院除外）营业房对内招（拍）租办法的补充》的规定，就原平湖市电影发行放映公司符合条件允许招租（东湖电影院放映大厅除外）的所有营业房即电影公司1号楼、2号楼西面（原电影放映机机房一层和二层）、4号楼、职工宿舍北幢西面门面房2间（门口向西）、北面营业房9间、冷冻机机房（即3号楼）、配电房及老配电房旁边门面各一处房屋向电影公司分流安置职工进行招租，租赁期自2006年8月13日至2008年8月12日。2006年7月2日，在平湖市公证处公证下，许震亮以租金1693300元竞租成功。2008年8月13日，清算组曾向该院起诉请求：判令许震亮立即腾退原平湖市电影发行放映公司1号楼全部、2号楼西面、4号楼、职工宿舍北幢西面2间、北面营业房全部及冷冻机机房和配电房、老配电房旁边门面各一处房屋（即招租时的所有房屋）；许震亮立即支付清算组逾期退房租金损失。2008年8月27日，许震亮向该院提起反诉请求：清算组立即向许震亮交付租赁房屋，租赁期自清算组交付全部租赁房后的两年；清算组应支付变压器费用92930元。该院于2008年11月13日作出（2008）平民一初字第2235号民事判决书，判决：一、驳回平湖市电影发行放映公司资产清算组本诉的诉讼请求；二、许震亮竞租竞得的原平湖市电影发行放映公司招租营业房中的1号楼底层东侧4间营业房的租赁期限自2008年3月25日起至2010年3月24日止，其余招租范围内的营业房的租赁期限自2008年4月29日起至2010年4月28日止；三、平湖市电影发行放映公司资产清算组于本判决生效后十日内支付许震亮变压器费用92930元；四、许震亮反诉的其他诉讼请求。该民事判决确定的承租期届满后，许震亮未向清算组返还租赁房屋。原审法院另查明，孙世平于2011年7月4日注册成立平湖市当湖街道孙大成面馆（个体工商户），孙世平系业主，该面馆占用原平湖市电影发行放映公司位于平湖市当湖街道影院弄31号房屋，属于许震亮竞租取得的原平湖市电影发行放映公司招租营业房的范围。原审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。孙世平为平湖市当湖街道孙大成面馆（个体工商户）的业主，该面馆占用原平湖市电影发行放映公司位于平湖市当湖街道影院弄31号房屋，属于许震亮竞租取得的原平湖市电影发行放映公司招租营业房的范围。根据该院（2008）平民一初字第2235号民事判决，许震亮竞租取得的原平湖市电影发行放映公司招租营业房的租赁期限经判决重新确定，现均已到期。在租赁期间届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，在不定期租赁期间，双方当事人均可以随时解除合同，现清算组起诉要求许震亮作为涉案房屋的承租人，孙世平作为实际使用人腾退原平湖市电影发行放映公司现平湖市当湖街道孙大成面馆所占有房屋，符合法律规定，予以准许。孙世平的抗辩意见，未能提供相应的证据证实，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：许震亮、孙世平于该判决生效后十五日内将平湖市当湖街道孙大成面馆占有的，原平湖市电影发行放映公司位于平湖市当湖街道影院弄31号房屋腾退给清算组。案件受理费80元，减半收取40元，由许震亮、孙世平共同负担。判决宣告后，孙世平不服，向本院提出上诉称，原审法院适用法律不当。合同法第二百三十二条明确规定不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。孙世平之前从未收到过清算组催收房屋的通知，直到其起诉才知道腾退一事。清算组诉讼收回房屋，孙世平没有意见，但应当在合理期限内，这个合理期限，应当按照工商局核准的经营期限，即2014年7月3日。这样孙世平才能腾出时间寻找合适的店铺谋生。孙世平家里经济条件十分困难，一直靠租赁涉案房屋开面馆维持生计。如果清算组执意要求孙世平腾退，也应当承担店面10个月经营损失和装修损失的赔偿责任。综上，请求二审撤销原判，依法改判孙世平在工商营业执照核准的经营时间，即2014年7月3日后腾退。清算组在二审中答辩称，清算组已多次通知孙世平腾退，在2013年7月也通过诉讼的方式正式通知孙世平腾退，原审法院也在判决中给予了孙世平腾退的时间。孙世平要求将租赁时间延长至2014年7月并非双方约定。孙世平的家庭经济情况与本案无关。许震亮在二审中未作答辩。双方当事人在二审中均未提供新的证据。本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为孙世平腾退涉案房屋的时间如何认定的问题。据孙世平二审中陈述，因为有规定许震亮可以管理涉案房屋，所以才和许震亮约定租赁房屋事宜。双方口头约定孙世平承租涉案房屋，租金一年一付。然而，许震亮一、二审中经法院传票合法传唤均未到庭参加诉讼，孙世平亦未提供相应证据证明，本院目前对此无法认定。退一步讲，即使孙世平所言属实，也只是在其与许震亮之间成立转租的法律关系，在其与清算组之间并未形成直接的房屋租赁关系。在许震亮的承租期限已经届满的情况下，清算组作为房屋的出租人和所有权人，有权要求承租人许震亮和实际使用人孙世平返还房屋。本案从孙世平收到起诉状副本至原审判决送达已近两个月，应当认为孙世平已经获得了较为合理的腾退时间，孙世平应当在原审法院确定的期限内腾退。孙世平认为应当以营业执照上记载的经营期确定其腾退期没有法律依据，原审据此作出相应的判决并无不当。如果孙世平确与许震亮之间形成转租法律关系，相应权利义务也仅在二人之间产生，不属于本案处理范围。至于孙世平上诉中提出的赔偿损失问题，其一审中并未就此提出反诉，在二审中提出亦不属于本案处理范围。孙世平可另行主张。综上，孙世平的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，实体处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由孙世平负担。本判决为终审判决。审 判 长 金富祥代理审判员 陈 远代理审判员 章玉萍二〇一三年十一月十五日书 记 员 郑 茜 关注公众号“”