（2013）朝民初字第39239号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2015-08-27
案件名称
耿卫华与韩有强租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
耿ｘ,韩ｘ
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第39239号原告耿x，男，1960年10月19日出生。委托代理人王亚洲，北京市实现者律师事务所律师。被告韩x，男，1966年7月4日出生。委托代理人杨x（韩x之妻），女，1969年5月29日出生。原告耿x（以下简称原告）与韩x（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员陈霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王亚洲，被告及其委托代理人杨x均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年7月28日，我与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：“甲方（我）将位于北京市金盏乡皮村环岛商业街路南商业楼一栋二层每层八间，共计十六间，房前、屋后、房西侧供乙方（被告）使用。租期拾伍年，自2009年10月1日至2024年10月1日止，租金每年155000元，租金为上交款，每年的10月1日前一次性付清。从第四年开始，每三年递增5%，按每年递增后金额递增。如乙方在超过租期半个月后不交纳租金，甲方有权向乙方每天收取年租金总额的5%违约金。如乙方擅自将租赁房屋全部转租转让他人或不按规定日期上交甲方租金及各种应交费用，甲方有权解除合同”。2009年10月12日，双方又在原合同上补充约定：“原租金为壹拾伍万伍仟元整，增加每年伍仟元整，总计每年壹拾陆万元整”。合同签订后，我将合同约定的全部租赁物交付给被告，被告在租赁期间违约将承租的大部分房屋场地转租他人予以渔利，虽经我多次交涉其始终未予纠正。2013年10月1日至今，被告没有按约定的时间向我交纳租金。我认为，被告将租赁物大部分房屋、场地转租他人渔利，且未按合同约定的时间交纳租金，已构成违约，故诉至法院要求1、解除双方于2009年7月28日签订的《房屋租赁合同》，2、被告在合同解除后限期腾清房屋，将房屋完好交予我，并给付实际占用房屋期间的租金（自2013年10月1日计算至实际腾退日止，每日按460.27元计算），3、被告向我支付逾期交付租金的违约金（以应付租金数额168000元为基础，按每日万分之五的比例自2013年10月1日计算至2013年10月14日）。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，我只是将部分房屋转租他人，并未违反合同约定；其次，我每年按约如期向原告支付房屋租金，往年的租金都是原告上门收取，有时提前，有时延后，但都在合同约定的时间范围内。但今年一直到10月1日未见原告来收取租金，故我在10月1日多次与原告电话联系并发送短信，但原告未予理睬，我也上门找过原告要求交租金，但原告不在家。直到2013年10月23日原告才与我联系，我将2013年10月1日至2014年9月30日的租金162750元交予原告。所以我没有原告陈述的违约情形，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。经审理查明：2009年7月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：“……一、租赁范围：甲方将位于朝阳区金盏乡皮村环岛商业街路南商业楼一栋二层，每层八间，共计十二间，房前，房后，房西侧共（供）乙方使用。二、租赁期限：租金为拾伍年整，自2009年十月一日起至2024年十月一日止”。合同第三条约定了付款方式为每年一付，租金为每年155000元，同时约定了租金为上交，每年10月1日前支付下年度的租金。第四条约定了租金递增方式：从第四年开始每三年递增5%，按每年递增后的金额递增。第六条双方权利和义务中约定：“甲方……3、甲方有权按期收缴乙方应交租金，如乙方不按规定期限上交租金，乙方在超过租期半个月后不交纳租金的，甲方有权向乙方每天收取年租金总额的5%违约金，乙方应无条件执行……”。第八条约定：“本合同变更或解除条件……3、乙方如擅自将租赁房屋全部转租转让他人，或抵压、或用租赁房屋搞非法活动、或乙方违纪，严重损害群众利益，或不按规定日期上交甲方租金及各种应交费用，甲方有权解除合同”。后双方在第十条中补充约定：“……补充2、经甲乙双方协商同意，前三年（2009年10月1日至2012年10月1日）原来租金为壹拾伍万伍仟元整，增加每年伍拾元整，总计每年壹拾陆万元整”。合同签订后，原告将租赁物交予被告使用。原告现主张被告将部分房屋转租渔利违反了合同第八条第三项的约定，被告对部分转租房屋的事实认可，但是认为合同第八条第三项是禁止全部转租租赁房屋，部分转租并不违约。被告按时交纳租金至2013年10月1日，并于2013年10月23日交纳了2013年10月1日至2014年9月30日的租金162725元，原告向其开具了收条。原告称此期间的租金应以160000元为基础递增5%计算即168000元，被告认为该租金应以155000元递增5%计算。关于被告未能在2013年10月1日交纳租金，被告称租金向来是原告上门收取，但是临近2013年10月1日未见原告来收，故其多次电话、短信联系原告，原告均未理睬，直至10月23日。被告提交了10月1日、10月4日、10月17日、10月23日，其爱人杨x手机向原告手机发送的短信记录及杨x手机的短信详单查询。10月1日短信内容：“耿哥，我玻璃店打电话你咋不接，发短信你也不回，房租给你准备好了，过来拿吧，放家里我不放心，快点过来，回电话”。10月4日短信内容：“耿哥，旅游去了呗，啥时间回来”。10月17日短信内容：“耿哥，你咋不过来拿钱”。10月23日短信内容：“耿哥，我玻璃店打电话你咋不接，发短信你也不回，房租给你准备好了，过来拿吧，放家里我不放心，快点过来，回电话”。短信详单查询显示该手机于2013年9月30日、10月1日、10月4日向原告手机发送过短信。被告亦提交了其爱人杨x手机的语音通信详单查询，显示杨x手机于2013年9月30日与原告通话35秒。原告对证据的真实性认可，但是称未收到电话，只收到10月23日的短信。另查，涉案租赁房屋占用的土地系原告作为法定代表人的北京华盛达建筑装饰工程有限责任公司从朝阳区楼梓乡皮村村委会处租赁而来，租赁期限三十年，自2002年4月1日至2032年4月1日止，被告租赁的房屋是原告的自建房。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》、照片、被告提交的短信记录、短信及语音通信详情单查询、租金收据、双方当事人当庭陈述及庭审笔录在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同第八条第三项明确约定在乙方擅自将全部房屋转租他人时，甲方有权解除合同。现双方均认可被告仅是将部分房屋转租，故原告依此解除合同并要求被告腾退，无事实和法律依据。原告称被告未如期交纳租金，根据被告提供的短信及通信记录可见，被告在2013年10月1日起一直积极的与原告联系表达交纳租金的愿望，直至10月23日原告收取了被告租金162725元，故被告并不存在违约行为。关于从第四年开始，每年租金递增的基数，本院认为，在合同第十条中双方协商仅将前三年的租金总数变更为160000元，是否以变更后的数额为递增基数未予以明确约定，且在2013年10月23日被告向原告交纳162725元租金时，原告未提出异议，并向被告开具了收据，故应认定双方均认可以155000元为递增基数，被告已足额交纳了租金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告耿x的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告耿x负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 陈 霞二〇一三年十一月十五日书记员 李瑶瑶 搜索“”