（2013）钦民二终字第88号

裁判日期: 2013-11-15

公开日期: 2014-10-31

案件名称

（2013）钦民二终字第88号民事判决书

法院

广西壮族自治区钦州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区钦州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄智,覃雪华,刘谋东

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广西壮族自治区钦州市中级人民法院民事判决书（2013）钦民二终字第88号上诉人（一审被告）黄智，男，，汉族，广西浦北县人，农民，现住浦北县XX镇××村委新村××号。委托代理人宁庆贵，浦北县法律事务中心法律工作者。被上诉人（一审原告）覃雪华，女，汉族，广西浦北县人，居民，现住浦北县××镇××号。被上诉人（一审原告）刘谋东，男，1974年1月6日生，汉族，广西浦北县人，居民，现住浦北县××江镇××号。委托代理人邓光，广西政大律师事务所律师。上诉人黄智因房屋买卖合同纠纷一案，不服浦北县人民法院（2013）浦民初字第1125号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年9月25日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月23日公开开庭审理了本案。上诉人黄智的委托代理人宁庆贵，被上诉人覃雪华、刘谋东的委托代理人邓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2012年12月15日，原、被告协商一致后签订了《商铺转让合同》1份。双方约定：原告将位于浦北县小江镇越洲大道的商铺1间（长7.74米、宽7.2米，面积为55.73平方米，��权证浦字第00012596号）以价款240000元给转让被告，被告在合同签订之日先支付价款100，000元给原告，余款在半年内办好产权过户手续后付清（该商铺的租金收入从2013年1月1日起由被告收取），原告无条件协助被告办理产权过户登记手续，办理产权过户登记手续所发生的费用除契税、印花税由被告负担之外，其余由原告负担，合同不得反悔，若有反悔，反悔方需支付违约金50000元给对方。合同签订后，被告分别于2012年12月15日支付100000元、2013年3月27日支付80000元给原告，合计180000元，余下的60000元未付。原告于2013年4月25日将上述商铺的房屋所有权证2本（证号：房权证浦字第000125**号，其中1本载明房屋所有权人为覃雪华、共有人为刘谋东，另1本载明房屋所有权人为刘谋东、共有人为覃雪华）交给了被告。此后，原告认为该商铺销售价格低而原、被告未能就该商铺价款以��办理产权过户登记手续所发生的费用重新达成协议，导致至今并未办理该商铺产权过户登记手续，该商铺仍由原告出租给他人并收取租金。原告遂诉至一审法院，请求1、解除双方于2012年12月15日签订的《商铺转让合同书》；2、被告将原告所有的房权证浦字第000125**号房屋所有权证返还原告；诉讼费用由被告承担。一审法院审理后认为，原、被告签订《商铺转让合同》后，原告虽然已将上述商铺的房屋所有权证交给被告，但至今未办理该商铺产权过户登记手续，未经登记，不发生所有权转移效力，该商铺仍是原告占有、收益，被告尚未取得该商铺的所有权，原告以其行为表明并起诉明确表示不履行主要义务，致使不能实现合同目的，并且原、被告约定“若有反悔，反悔方需支付违约金50000元给对方”，据前述约定，合同双方当事人均可反悔。综上，原告请求解除上��合同，该院予以支持。至于原告是否应当承担违约责任，因当事人不提起反诉，该院不予合并审理，不予评判，主张权利的人可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条的规定，判决：一、解除原告覃雪华、刘谋东与被告黄智于2012年12月15日签订的《商铺转让合同》；二、被告黄智返还原告覃雪华、刘谋东房权证浦字第000125**号房屋所有权证2本（其中1本载明房屋所有权人为覃雪华、共有人为刘谋东，另1本载明房屋所有权人为刘谋东、共有人为覃雪华）。案件受理费100元，减半收取50元（原告已交纳），由被告黄智负担。上诉人黄智不服判决，上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人已将2013年1月至6月的租金6000元交给了上诉人，而一审却认定商铺仍是被上诉人占有、收益，与事实明��不符。是否发生所有权转移效力，取决于合同是否得到全面履行。被上诉人反悔至不能如期变更登记。一审法院认为商铺未经登记不发生所有权效力，本案不是商铺所有权之争，一审法院套用《物权法》第九条作为理由之一判决解除合同，纯属适用法律错误。双方所签订的合同，是双方真实意见表示，合法有效，上诉人并不具备不能履行合同的情形，只是被上诉人认为卖便宜了而反悔，根本不具备依法应当解除合同的条件，违反了诚实信用原则。请求二审法院：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，判令被上诉人继续履行合同。被上诉人覃雪华、刘谋东辩称，一审判决正确。1、合同上写有反悔必须支付违约金50000元给对方，明确了合同解除的条件；2、本合同中20多万元的转让款有失公平，按照法律可以申请撤销。请求二审维持一审判决，驳回上诉人的上诉请��。对一审查明的事实，双方当事人均没有异议，本院予以确认。双方当事人均没有提交二审新的证据。归纳诉辩双方的分歧意见，本院确认本案争议的焦点是：房屋买卖合同是否应当解除，解除的法律依据是什么。本院认为，双方所签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。合同签订后，双方应当依约履行各自的义务。上诉人已依照合同的约定支付了18万元，余下6万元没有支付，被上诉人也将房屋所有权证及6个月的租金收入交给了上诉人，双方均已部分履行了合同。但是，房屋买卖行为是否完成，应当以价款的支付、房屋的交付，房屋所有权是否转移来确定。尽管被上诉人已将房屋的所有权证书及6个月的租金支付给了上诉人，但并不能说明已将房屋所有权转让给了上诉人，只能说明上诉人享有了使用及收益权。��此后，被上诉人并没有办理房屋产权转移手续，由于被上诉人认为原出卖的房屋价款24万元过低，拒绝办理相应的房产过户手续，而请求解除商铺买卖合同关系，已以自己的行为明确表示不再履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要义务的，当事人可以解除合同。即明确了当事人有合同解除权。同时，《中华人民共和国合同法》第一百零九条也规定：当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，双方可以在履行合同届满前要求其承担违约责任。法律既规定当事人享有合同解除权，但也保护守约方的合法权益，因此，被上诉人请求解除合同，上诉人没有过错，被上诉人应当承担相应的违约责任。本案中，依照双方的合同约定，若有反悔，反悔方需付违约金伍万元给对方。即双方已约定了违约条款。被上诉人应当承担违约责任。但在一审中，经合议庭释明，上诉人并没有提出请求被上诉人承担违约责任，而是表示另行主张权利，一审法院没有对此作出处理并无不当。因此，一审判决解除双方的商铺买卖合同，并返还相关权利证书及价款是正确的。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决解除合同及返还购房款正确，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费100元，由上诉人黄智负担。本判决为终审判决。审判长　陈　成审判员　黄润莲审判员　李忠祝二〇一三年十一月十五日书记员　陈秋玲来源：百度搜索“”