（2011）芝民社一初字第1120号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-04-01
案件名称
赵福亭与烟台帕弗尔快捷酒店管理有限公司相邻损害防免关系纠纷一审民事判决书
法院
烟台市芝罘区人民法院
所属地区
烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵福亭,烟台帕弗尔快捷酒店管理有限公司
案由
相邻损害防免关系纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百三十一条；《中华人民共和国民法通则》：第八十三条，第一百一十七条第一款，第一百三十四条第一款
全文
山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2011）芝民社一初字第1120号原告赵福亭，男，1956年11月12日出生，汉族，烟台东联机电公司经理。委托代理人刘立志，山东鲁石律师事务所律师。委托代理人姜林涛，山东鲁石律师事务所律师。被告烟台帕弗尔快捷酒店管理有限公司。法定代表人郎盛，该公司经理。委托代理人于华钦，山东盛信律师事务所律师。原告赵福亭与被告烟台帕弗尔快捷酒店管理有限公司相邻损害防免关系纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘立志与被告的委托代理人于华钦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，坐落于烟台市芝罘区北马路89号（房产证号：烟房权证芝字第E1173**，建筑面积为135.43平方米）一层房产归我所有，我已对外出租。该北马路89号房屋是一整体高层建筑，二层以上由被告开酒店使用。2009年11月，因被告装修不当，造成一楼水患，致使我的承租人无法正常经营，为此承租人要求减免房租，因此给我造成了租金损失。现诉请判令被告停止侵害行为，并赔偿租金损失24万元及装修损失7万元。被告辩称，（一）涉诉房屋确实漏过一次水，但发生在2010年11月份，而非装修期间，且当时就停水修复了，已不存在房屋漏水情形。（二）原告主张如此高额的房租及装修损失，无事实依据，不同意赔偿。经审理查明，坐落于烟台市芝罘区北马路89号、建筑面积为135.43平方米的一层房产（房产证号：烟房权证芝字第E1173**，以下简称涉诉房产）的产权人为原告，二层以上由被告开酒店所用。原告将涉诉房产分三处对外出租。庭审中，原告提供房屋租赁合同三份。分别是：1、2009年4月1日原告与石昌情签订的房屋租赁合同一份，载明：原告将涉诉房产的东门出租给石昌情（注：经营会馆），租赁期限为3年，自2009年4月1日至2012年4月1日，年租金为70000元。2、2009年10月6日原告与承租人孙亮签订的合同一份（注：经营诊所），载明：原告将涉诉房产的中门出租给孙亮，租赁期限为3年，自2009年10月6日至2012年10月6日，年租金为90000元。3、原告与马明旺签订的房屋租赁合同一份（注：经营拉面馆），载明：原告将涉诉房产（应为西门）出租给马明旺，租赁期限为3年，自2009年3月10日至2012年3月30日，年租金为100000元。原告主张2009年11月被告因装修不当造成水管漏水致房屋渗水，致其承租人受损，不再全额向其交纳房租。为此，原告提供了石昌情、孙亮、马明旺与原告于2011年10月2月签订的补充协议各一份，载明：因出租房的房屋出现漏水，使租赁方经营无法正常进行，虽经双方多次协商，至今也没有恢复到原有状态，为此双方协议自2010年1月起，至房屋恢复原样不再漏水至重新装修好止，承租人每年按双方签订的租赁合同总租赁费的40%向出租方缴纳租金。关于漏水时间，原告还提供了孙亮及马明旺发给其的通知一份，载明漏水时间是2009年11月。被告否认漏水的时间是2009年11月，主张漏水的时间是2010年11月份；被告对上述补充协议及通知不予认可，主张漏水当时就修复了，没有给原告造成损失，原告房产一直对外出租，其收取租金均没有受到影响。经现场勘测，原告确实将涉诉房产分上述三部分出租，其中出租给石昌情的房产装修损坏较重，诊所受损较轻，拉面馆墙壁仍为潮湿、渗水状态。关于漏水时间，被告提供了以下证据予以证实：1、2009年8月27日被告与其所租赁房屋的所有人邱宝莹签订的租赁合同，合同约定至2010年1月30日前为装修期间免租期，证明当时水电尚未接通，实际是到2010年5月份水才接入；2、烟台市自来水公司出具的收取水费明细表一份及是烟台市自来水公司出具的2010年5月份水费发票，两份证据证明2010年5月下旬被告才开始用水，缴纳水费。原告认为涉诉房产的一楼与十一楼均有人在使用水，故不能证明是2010年5月才装修、用水。同时，原告以被告与邱宝莹的租赁合同为据主张合同是2009年8月签订的，故应为被告接收房屋后，于装修期间的2009年11月发生漏水。另经原告申请，本院委托山东通元资产评估事务所有限公司对涉诉房产的受损情况进行了评估，评估结果为本次漏水给原告造成装修损失为30539元。原告为此支出资产评估费1000元。被告对该鉴定结论有异议，认为数额过高，应以70%比例为宜，但对此未能提出合理的理由。上述事实，有房产证、房屋租赁合同、自来水公司出具的收取水费明细及发票、评估报告及双方当事人的陈述笔录在案为凭。本庭认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。（一）由于被告占有使用的房屋位于原告所有的一层门市房之上，因此当其房屋发生渗水，对楼下住户造成财产损害时，被告理应及时处理并承担相关的民事责任。经本院现场查看，发现原告原出租的用于承租人经营拉面馆的房屋仍存在潮湿、渗水现象，被告对此并无异议，故本院对原告主张的停止侵害之请求予以支持。（二）对原告主张的装修损失的赔偿，因被告对其房屋漏水的事实并无异议，本院予以支持。被告对鉴定结论有异议，但提不出合理的理由，故对其辩解意见，本院不予采纳。（三）关于原告主张的租金损失的赔偿。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第二款的规定：“因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判”。本案中，原、被告就房屋漏水时间分别提供了相关证据，但均很难判断漏水的准确时间，故本案仍应由主张侵权事实的原告承担证明漏水时间的举证责任，在没有证据或者证据不足以证明其主张时，应由原告承担相应的不利后果。综合分析双方提供的证据，本院认为原告主张漏水时间为2009年11月的证据不足，本院依法采纳被告的意见，认定漏水时间为2010年11月。（四）《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。从原告提供的照片、本院现场查勘及原告的实际租赁情况来看，漏水部位相对于整个租赁房屋来说，其中存在的瑕疵并不足以影响到整个租赁物的使用，承租人提出相应地减少租金，应属合理范围。但原告与承租人协商减少原租金的百分之六十，并主张24万元的租金损失，显然该租金损失超出了被告因其侵权行为所应负民事责任的合理范围。根据原告房屋实际受损状况及被告房屋漏水时间的实际情况，本院认为对原告主张的租金损失赔偿数额以80000元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百一十七条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，判决如下：一、限被告烟台帕弗尔快捷酒店管理有限公司于本判决生效之日起30日内将其房屋漏水的部位予以修复，至原告赵福亭所有的坐落于烟台市芝罘区北马路89号（房产证号：烟房权证芝字第E1173**，面积为135.43平方米）房屋不渗水为止。二、限被告烟台帕弗尔快捷酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告赵福亭因漏水造成的房屋装修损失30539元、租金损失人民币80000元、资产评估费1000元，合计为111539元。三、驳回原告赵福亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费6050元，由原告赵福亭负担3873元，由被告烟台帕弗尔快捷酒店管理有限公司负担2177元。因原告已预交，故限被告于本判决生效之日起10日内迳付给原告2177元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判长 李心刚审判员 付 萍审判员 毕华威二〇一三年十一月十五日书记员 张晓晨 更多数据：搜索“”来源：