（2012）中民二初字第46号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2016-09-01
案件名称
中讯邮电咨询设计院有限公司与张雁平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市中原区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中讯邮电咨询设计院有限公司,张雁平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2012）中民二初字第46号原告中讯邮电咨询设计院有限公司。法定代表人韩志刚，该公司董事长。委托代理人孙宁，河南阳光国基律师事务所律师。被告张雁平，女，汉族，1958年12月11日出生。委托代理人郭守松，郑州市二七区铭功路法律服务所法律工作者。李新郑，男，汉族，1954年6月30日出生，住郑州市中原区。委托代理人郭守松，郑州市二七区铭功路法律服务所法律工作者。原告中讯邮电咨询设计院有限公司（以下简称中讯邮电公司）与被告张雁平、李新郑房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙宁，被告张雁平、李新郑委托代理人郭守松及被告李新郑本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中讯邮电公司诉称：1973年4月21日，原告从郑州市革委会房地产管理局处取得本案所涉及房屋的产权，2000年1月21日，郑州市房产管理局向原告颁发了房屋产权证书，房产性质属于国有房产，原、被告之间存在事实上的租赁合同关系，未签订书面租赁合同，拒不履行承租人的基本义务，不按期交付低廉的房租，拖欠房屋已经多年，给原告单位房屋的管理造成极大不便，鉴于被告已经拖欠房屋租赁费超过半年，已严重侵害了原告的合法权益，据此原告有权终止租赁关系，收回房屋，但被告拒不归还原告房屋，于此，原告诉至法院请求判令：1、终止双方的租赁关系，返还位于郑州市中原区友爱路院楼单元号的房屋；2、支付租赁期间拖欠原告的租赁费2754元和滞纳金2124元（诉讼中原告放弃了滞纳金的请求）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告张雁平、李新郑辩称：1、原告将张雁平、李新郑列为被告所诉主体不适格，友爱路55号院5号楼2单元10号是由张雁平的母亲柯某原单位分配的房屋，无论本案房屋租赁关系是否成立，张雁平不应成为本案被告；2、原告已诉李新郑房屋租赁合同纠纷一案已经驳回了原告的诉讼，为此李新郑更不是本案的被告；3、被告张雁平居住的是友爱路55号院5号楼2单元10号，原告告并没有该房屋的房产证，所述房屋归其所有并与被告存在租赁关系没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求；4、被告所居住房屋与原告所提供的房产证位置并不一致，原告所诉与被告口头约定租赁关系成立，原告并没有证据证明具体从什么时间租赁关系成立，原告所称无固定期限租赁合同不符合合同法的规定，且原告未对房屋履行修缮义务；5、原告所述被告欠原告租金且主张交纳滞纳金没有任何依据，原告也没有履行向承租人的告知义务；6、原告所诉被告房屋租赁关系，此房屋属于历史遗留问题，不属于法院立案范围，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：1973年4月21日，郑州市革委会房地产管理局和电信总局电信工程指挥部签订《互换房产议定书》，主要内容为：郑州市把原冶金厅大院的办公楼、礼堂、食堂、职工宿舍等房产交由电信工程指挥部使用，由电信工程指挥部拨给郑州市建筑指标、材料、投资交郑州市统一建房，安排动员原大院户搬迁。1992年4月2日，邮电部办公厅与河南省人民政府办公厅签署《关于解决邮电部设计院房地产问题的协议》，主要内容为：双方同意在原电信工程指挥部与郑州市革委房地产管理局于1973年4月21日签订的互换房产议定书的基础上，由邮电部付给河南省补偿款350万元，补偿实施后，双方不再存在房地产争议问题，如原河南省冶金煤炭厅所属有关单位再提出产权要求，由河南省政府办公厅负责解决，邮电部门不予受理；河南省人民政府责成河南省冶金建材工业厅将该处的土地征用、建筑许可证和原建筑图纸等资料移交给邮电部设计院，因历史变迁遗失部分及其他原因不能移交的，由河南省冶金建材厅会同邮电部设计院测绘平面图，由郑州市房产产权监理处和郑州市土地管理局分别发给邮电部设计院房产产权和土地使用权证书。在邮电部设计院内居住的非邮电部职工住户，对现有住房不准转让，不准出租，不准占而不住，对已转让、出租、占而不住的，限定在本协议签订后三个月内迁出，交给邮电部设计院，逾期不交者，邮电部设计院有权收回，河南省冶金建材工业厅给予配合支持。在邮电部设计院内居住的非邮电职工住户，河南省有关单位今后要为其逐步创造条件搬出，在未搬出前，要严格遵守设计院有关职工宿舍的房屋管理、安全卫生和房改等各项规定，按时交纳房租、水电等各项费用，邮电部设计院对上述住户房屋、水电保持维修。被告张雁平、李新郑曾系夫妻关系，被告张雁平母亲柯某从原冶金厅得到该房屋并入住并支付租金，房屋位于友爱路55号5号楼2单元10号。2007年之后的租金标准为年612元，被告张雁平自2007年1月至2011年6月尚欠租金2754元。郑州市房地产管理局制作并颁发了郑房权证字第号的房屋所有权证书，证书显示中原区友爱路55号院7号房屋的所有权人为中讯邮电咨询设计院，丘（地）号为XXXX，幢号为7幢，结构混合，房屋总层数3层，建筑面积1636.38平方米，设计用途为办公（该房屋所有权证后来发生变更，证号变更为郑房权证字第XXX**，所有权人名称更改为中讯邮电咨询设计院）。郑州市房产档案馆出具了关于房产证的列表，显示友爱路55号院7号（5号楼2-4单元）现名为信息产业部邮电设计院，房产证号为00**，丘（地）号为XXXX，幢号7幢，建筑面积1636.38平方米，用途为办公，层数3层，结构为混合。另查，本院于2011年1月4日作出（2010）中民二初字第113号生效民事裁定书，认定被告张雁平、李新郑于2009年11月30日办理离婚登记手续，被告李新郑在涉案房屋居住至2009年10月。再查，2002年4月4日，信息产业部邮电设计院变更为中讯邮电咨询设计院，后又于2008年9月27日变更为中讯邮电咨询设计院有限公司。以上事实由当事人的陈述、互换房产议定书、关于解决邮电部设计院房地产问题的协议、房屋所有权证书、房产档案资料、企业名称变更证明等证据材料在案佐证。本院认为：原告为了证明被告所居住房屋归原告所有，提交了郑房权证字第0093的原房屋所有权证书，该证书显示的房屋坐落位置为友爱路55号院7号，而被告辩称房屋坐落位置为55号XX号楼2单元10号，与原告提交房产证信息不一致，且原告提交的房产证显示的房屋用途为办公，与实际用途不符，但本院认为原告提交的房产档案信息显示，友爱路55号院7号所有权归信息产业部邮电设计院，但在55号院7号后有附注内容，即（XX号楼2-4单元），故可以认定友爱路55号XX号楼2单元10号包括在55号院7号之中，原告对该房屋享有所有权，虽然证书显示的用途为办公，用途的不一致并不影响房屋所有权的享有，故对被告的辩称本院不予采信。被告张雁平的家属并非邮电设计院系统职工，而是从原冶金厅处得到该房屋，《关于解决邮电部设计院房地产问题的协议》约定，在邮电部设计院内居住的非邮电职工住户，在未搬出前，要严格遵守各项规定，按时交纳房租、水电等各项费用，从该约定可知被告租住该房，且从以前的交纳房租记录来看，原、被告之间存在事实上的租赁合同关系。因被告未向原告交纳租金及相关费用，构成违约，原告可以主张解除。同时，因双方未签订有租赁期限的书面协议，租赁视为不定期租赁，原告有权随时予以解除，但应给予被告合理的准备时间，本院认为被告长期租赁在该房屋，解除合同后应给予被告3个月的准备时间较为适宜，合同解除后3个月内被告应当将涉案房屋返还给原告，因被告李新郑已不在该处居住，故应由被告张雁平履行该义务。原告向被告主张租金依据为之前被告交纳费用的记录，标准为年612元，因被告李新郑居住至2009年10月，故2007年1月至2009年10月的租金由二被告共同承担，金额为1734元，2009年11月至2011年6月的租金1020元由被告张雁平负担。关于本案是否属于历史遗留问题。从《互换房产议定书》和《关于解决邮电部设计院房地产问题的协议》可知，被告并非邮电设计院职工或职工家属，不能享受原告的房改政策，即便原告存在房产纠纷或因房改产生历史遗留问题，但亦与二被告不存在任何关系，二被告在该房屋仅享有因租赁而来的居住权，故在原告持有该房屋的所有权证书的情况下主张其与被告之间的债权是符合法律规定的，故被告的该项辩称本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中讯邮电咨询设计院有限公司与被告张雁平就位于中原区友爱路55号院XX号楼2单元10号房屋的租赁关系；二、自本判决生效之日起十日内，被告张雁平、李新郑共同向原告中讯邮电咨询设计院有限公司支付租金1734元，由被告张雁平个人支付1020元；三、被告张雁平应于本判决生效之日起三个月内将上述房屋返还给原告中讯邮电咨询设计院有限公司。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张雁平、李新郑负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 黄 健审 判 员 刘煜伟人民陪审员 申守杰二〇一三年十一月十五日书 记 员 戴 璐 微信公众号“”