（2013）长民三（民）初字第732号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-02-28
案件名称
郭福民等与倪彩霞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭福民,郭翘洋,倪彩霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）长民三（民）初字第732号原告（反诉被告）郭福民，男，住上海市。原告（反诉被告）郭翘洋，男，住上海市。法定代理人郭福民（系郭翘洋之父），年籍同上。上列两原告的共同委托代理人金韶峰，上海市华亭律师事务所律师。被告（反诉原告）倪彩霞，女，住上海市。委托代理人冯佳（系倪彩霞之女），女，住上海市。委托代理人原丹，上海明伦律师事务所律师。原告（反诉被告）郭福民、郭翘洋诉被告（反诉原告）倪彩霞房屋买卖合同纠纷一案，原告（反诉被告）郭福民、郭翘洋于2013年3月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员崔兴芬独任审判，于2013年4月23日、5月23日两次公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）倪彩霞于2013年5月27日提出了反诉。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，并于2013年11月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭福民［同时作为原告（反诉被告）郭翘洋的法定代理人］及两原告的共同委托代理人金韶峰、被告（反诉原告）倪彩霞及其委托代理人冯佳、原丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告，以下简称原告）郭福民、郭翘洋本诉诉称：2012年12月26日，郭福民与倪彩霞签订《上海市房地产买卖合同》，被告倪彩霞将自有的面积为50.36平方米的房屋（以下简称“涉案房屋”）以人民币1，250，000元的总价转让给郭福民，同时合同对付款时间等内容作了相关约定。在该合同签订后，郭福民于当日支付了购房款20，000元，并于2013年1月19日支付给了被告380，000元。合同履行期间，因郭福民要求增加郭翘洋为第二买受人，因而于2013年2月23日签订第二版房屋买卖合同（除增加买受人以外，其余条款未变）。合同履行期间，经原告多次催促，被告一直以消极的态度未履行合同义务，并以各种借口为由未协助原告方办理审税及房屋产权过户的相关事宜，导致房屋至今未完成过户手续，两原告认为被告的消极行为已构成违约，并严重损害了两原告的合法利益。现两原告同意支付剩余房款850，000元，要求继续履行合同，购买涉案房屋。故两原告诉至本院，请求判令：被告继续履行房屋买卖合同，协助办理涉案房屋的产权过户至原告名下的手续。被告（反诉原告，以下简称被告）倪彩霞本诉辩称及反诉诉称：双方签订的《上海市房地产买卖合同》中明确约定，双方当事人应于2013年3月15日前共同至交易中心办理转让过户手续，而原告方并未按约定日来到交易中心，存在违约行为；经被告多次催告无效后，无奈之下拨打110报警，有上海市公安局接报案件回执单为证；其次，在合同签订之后，被告按照合同的约定办理户口迁出手续，积极地履行合同义务，而原告方却始终以推诿的态度面对合同义务。被告出售房屋的目的在于置换房屋，原告方消极不履行合同义务，导致被告至今不能另购房屋，随着房地产市场政策波动的影响，上海市房屋的价格不断上涨，另购房屋的成本越来越高，正因原告方的违约行为才导致被告的相关利益在客观上遭到了损失。故被告不同意两原告的本诉诉请，并反诉请求法院判令：1、解除原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》；2、两原告向被告支付违约金共计150，000元。原告郭福民、郭翘洋反诉辩称：2013年3月15日前未办理过户手续是因为被告一直坚称过户不需要亲自办理，有报警记录也是因为双方在中介公司发生纠纷，被告一直不同意审税要求过户，但是原告到中介处了解到上下家都要到交易中心审税后才能办理过户登记，因此，未及时办理过户登记的过错是由被告造成。故两原告不同意被告的全部反诉诉请。经审理查明，涉案房屋的所有权人为被告倪彩霞。2012年12月26日，原告郭福民与被告倪彩霞曾就涉案房屋草签过一份《上海市房地产买卖合同》，该合同的补充条款中约定原告郭福民在审税前有变更买受人的权利。后因原告郭福民提出要加入原告郭翘洋的姓名，该份合同并未实际履行。2013年2月23日（落款时间为2013年1月19日），原告郭福民、郭翘洋（作为乙方）与被告倪彩霞（作为甲方）通过案外人某某公司的居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》，双方约定甲方将涉案房屋出售给乙方；房地产总价为1，250，000元；甲、乙双方确认，在2013年3月15日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。在该合同的补充条款中，双方再次约定甲、乙双方应于2013年3月15日之前，至涉案房屋所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方应于过户前，向房地产所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的全部迁出手续等。此外，双方在合同的附件三中约定了付款方式：1、乙方于签约当日，支付甲方房款20，000元整；2、乙方于2013年2月1日之前，支付甲方房款380，000元整；3、乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日，支付甲方房款440，000元整；4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款400，000元整，该款项由贷款银行一次性划入甲方帐户；5、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方剩余款项10，000元整。原告郭福民于2012年12月26日、2013年1月19日分两次向被告支付了购房款20，000元、380，000元，被告均实际收取并出具了收据；对于原、被告双方未能按约于2013年3月15日办理涉案房屋过户的情况，原告方表述审税需要原、被告双方一起去交易中心办理，而被告不配合进行审税所导致；被告则表述，审税只需要原告与中介公司就可以申请办理，不需要被告到场，未能过户的原因在于原告方他处房屋未卖出，迟延通知被告去审税等。被告倪彩霞于2013年3月14日向某手机号码用短信方式两次通知原告郭福民应于2013年3月15日准备房款44万，以及银行批准放贷文件前往长宁区房地产交易中心办理过户手续等，对于该号码原告郭福民表示系其手机号码，该信息也表示收到。2013年3月15日14时05分，被告报警，上海市公安局长宁分局虹桥路派出所出警后了解系上下家买卖房屋纠纷，并告知双方可通过合理合法途径解决。两原告于庭审中表示如法院判决继续履行合同，同意将剩余85万的购房款（包括尾款在内）一次性支付给被告。庭审中，原告提供了落款日期为2013年3月20日审税催告函及物流快运单一份，用以证明案外人某某公司曾经发函催促被告配合原告郭福民履行合同，办理审税、过户手续等；该物流快运单中，收件负责人为被告，地址亦为涉案房屋，落款时间为3月21日。该物流快运单由被告的儿子冯某某签字，但是之后又划掉了。对于该份协议，其中并无案外人的签章。对于被告提供的录音资料以及发送至中介人员手机的短信内容等证据，原告不予认可，被告也未提供其他证据予以佐证，故本院均不予采信。上述事实，有房屋所有权证、《上海市房地产买卖合同》、收据、审税催告函及物流快运单、发送至某手机的短信内容、案件接报回执单以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误。由于被告不同意调解，致本案调解不成。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任本案中，双方未能于买卖合同约定的日期赴交易中心办理产权过户手续，原告认为被告不配合办理审价所致；被告则表示，审价只需要原告与中介公司就可以申请办理，不需要被告到场，未能过户的原因在于原告方他处房屋未卖出，迟延通知被告去审税等。本院认为，审价是缴纳税费前的必经程序，审价后要申报税收，由上下家各自到场确定由各自承担的各类税费，原、被告双方均应到场确定己方应承担的税费后，方可进行房屋过户手续的办理。结合庭审中原、被告的陈述以及原告提供的审税催告函及物流快运单等证据综合判断，本院认为原告方所述的情况可信度大于被告方所述的情况，故采信原告的说法。被告方未配合进行审价，故原、被告无法按约过户，被告应当承担相应的违约责任，现原告请求继续履行合同，于法不悖，客观上亦没有其他不能履行的障碍，故本院予以准许，但是原告亦应根据合同确定的价款向被告支付剩余的房款。对于被告提出的全部反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）倪彩霞应于本判决生效之日起三十日内将房屋交付给原告（反诉被告）郭福民、郭翘洋；二、被告（反诉原告）倪彩霞应于本判决生效之日起三十日内将房屋的产权过户至原告（反诉被告）郭福民、郭翘洋名下；三、原告（反诉被告）郭福民、郭翘洋应于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）倪彩霞支付房款人民币850，000元；四、驳回被告（反诉原告）倪彩霞的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全费人民币5，000元，由被告（反诉原告）倪彩霞负担。本诉案件受理费人民币16，050元，由被告（反诉原告）倪彩霞负担。反诉案件受理费人民币1，650元（已减半收取），由被告（反诉原告）倪彩霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 朱爱东代理审判员 张 艨人民陪审员 牟世荣二〇一三年十一月十五日书 记 员 杨 芳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 更多数据：