（2012）平民初字第05488号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2015-06-15
案件名称
张国全与北京市平谷区金海湖第二小学租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市平谷区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张国全,北京市平谷区金海湖第二小学
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七条，第八条第一款，第五十一条
全文
北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2012）平民初字第05488号原告张国全，男，1963年10月28日出生。委托代理人刘明生，北京市翔鹰律师事务所律师。被告北京市平谷区金海湖第二小学，住所地北京市平谷区金海湖镇靠山集村靠山集大街47号（组织机构代码：40098242-9）。法定代表人孟朝阳，任校长。委托代理人赵华，北京市方桥律师事务所律师。委托代理人王保国，男，1967年9月15日出生，北京市平谷区金海湖镇第二小学总务主任。原告张国全与被告北京市平谷区金海湖第二小学（以下简称金海湖二小）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张国全及其委托代理人刘明生、被告金海湖二小的委托代理人赵华、王保国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张国全诉称，2001年12月24日，原平谷县靠山集镇彰作村民委员会（以下简称彰作村委会）与原平谷县靠山集学区签署《用地协议书》，协议书第二条载明“彰作小学部分财产交给彰作村委会管理。原学校西南角西墙滴水以东58米，南墙滴水以北南北长48米及地上物，继续由靠山集学区使用（永久性）”。协议书上乙方的位置，平谷县靠山集学区加盖了公章，学区工作人员张贵在公章下签字。2007年10月20日，张贵与我达成协议，将《用地协议书》第二条载明的土地使用范围及建筑物出租给我长期使用，租赁费用共计20万元，一次性付清。协议达成后，我依约支付了20万元租赁费，并开始使用土地及地上的建筑物，张贵将《用地协议书》原稿交给了我，此后我一直在此经营。被告未提出异议，张贵作为被告的代理人，其与我签订的承包合同应当视为被告行为，为明确合同权利义务主体，避免纠纷，故向法院提起诉讼，请求法院依法确认我和被告的租赁关系。被告金海湖二小辩称，首先，原告与张贵签订的租赁合同无效，因为从张贵的职位考虑，他无权代表我方与原告签订协议，且该协议上没有加盖学校公章，没有法定代表人的签字和追认，我方也没有收到原告支付的20万元承包费。其次，2011年原告与张贵、我方的另案中，三方均已认可张贵与原告签订的合同是无效。再次，彰作村委会与我方签订的租赁合同没有约定张贵可以转租。另外，我与村委会又签署《用地协议书》的《补充协议书》，将该处退还村委会。总之，依合同法第224条的规定，原告与张贵签订的租赁合同是无效的，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2001年12月24日，原平谷县靠山集镇彰作村民委员会与原平谷县靠山集学区签署《用地协议书》，双方约定“原彰作小学部分财产交给彰作村委会管理。原学校西南角，西墙滴水以东，东西长五十八米，南墙滴水以北，南北长四十八米及地上物，继续由靠山集学区使用。（永久性）”。该协议中乙方由曾任学区校办厂厂长的张贵签字，并盖有平谷县靠山集学区公章，甲方盖有平谷县靠山集镇彰作村民委员会公章，另盖有靠山集镇人民政府公章。另，张贵持有其与平谷县靠山集学区于2003年10月20日签订的承包合同，其中注明：“学区将位于北京市平谷区金海湖镇彰作大街甲6号东院的土地使用权及地上建筑物、构筑物出租给张贵使用（东西长五十八米、南北长四十八米），北至小学、东至小学操场、南至院墙、西至原线路板厂东墙角，承包期限为50年”。此后，2007年10月20日，张贵（甲方）与原告（乙方）签订了《承包合同》，约定：“甲方将位于北京市平谷区金海湖镇彰作大街甲7号的四亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物出租给乙方使用。（东西长五十八米南北长四十八米）北至小学、东至小学操场、南至院墙、西至原线路板厂东墙角；租赁期限为2007年10月25日——2053年10月26日止，共计45年；租赁付款方式：一次性付款，总价20万元整”。2008年1月10日，原告交付张贵20万元，张贵将村委会与靠山集学区签署的《用地协议书》原件交给原告，并在该协议右下角张贵名下写有“同意转租”字样。2010年，该《承包合同》经中华人民共和国北京市公明公证处公证。此后，原告开始使用合同所指土地及建筑物，并建造车间进行生产经营。后，原告依其与张贵签订的合同行使通行权另开辟道路时，与彰作村委会因界限问题发生争议，后因村委会堵塞道路，引发诉讼。2011年4月，彰作村村委会将本案原告、被告及张贵诉至法院，请求确认上述2001年签订的《用地协议书》无效、2003年签订的《土地租赁协议》无效、2007年签订的《土地租赁协议》无效。经查，2003年、2007两份合同与2001年合同四至不一致，存在交叉。案件审理中，张贵认可合同四至不一致是因其行为不当所致，因此，本案原告、被告、张贵均同意私下协商解决。经调解各方达成调解协议，约定：2003年张贵与本案被告签订的合同无效、2007年张贵与本案原告签订的合同无效。但事后，各方并没有解决原告的租赁合同问题，引发原告与其他在此经营人发生矛盾。故原告诉至本院，要求确认其与被告的租赁关系。被告持辩称理由不同意原告的诉讼请求。在本院审理过程中，被告提交了2011年9月11日北京市平谷区金海湖镇彰作村民委员会（甲方）与北京市平谷区金海湖第二小学（乙方）签订的《补充协议书》，对2001年12月24日签订的《用地协议书》进行了补充约定，注明：“租期为11年，自2001年12月24日至2012年12月23日止；乙方租赁的场地不得转租，否则甲方可以解除用地（租赁）协议及补充协议；本协议届满终止后，地上物建筑物归甲方，由甲方给予补偿；除房屋建筑补偿外，其他地上物等无偿归甲方所有”等，甲乙双方在该补充协议上有负责人签字和单位盖章。原告要求对该《补充协议书》上的盖章时间进行鉴定比对。经法大法庭科学技术鉴定研究所鉴定：该检材中“北京市平谷区金海湖镇彰作村民委员会”印章印文不是在2011年11月16日之前形成的。另，原北京市平谷县靠山集学区更名为北京市平谷区靠山集学区，2002年6月后，更名为北京市平谷区金海湖第二小学。原告经营处西侧为原学区校办厂。上述事实，有原、被告陈述、用地协议书、公证书、收据、鉴定结论等证据在案佐证。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。本案中张贵与原告签订承包合同，张贵作为甲方在合同上签字，甲方处并未出现被告的公章，且张贵未得到书面授权，即合同显示双方均代表个人而非他人签订合同。从该合同的内容上看，内容名为“承包”实为“租赁”，权利义务内容亦不涉及本案被告。从该合同的履行上看，原告依约向张贵交纳了20万元租金，并未向被告交纳费用，事后也未得到被告追认，该合同订立、履行均为原告与张贵的个人行为。且因张贵超出其土地使用权范围出租土地，均认可该合同无效，故张贵的行为系其个人行为，而非其代表被告与原告签订租赁合同，不构成表见代理。因依法成立的合同仅对合同双方产生约束力，原告未与被告订立合同，故原告要求与被告确定租赁关系的请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十一条之规定，判决如下：驳回原告张国全的诉讼请求。案件受理费七十五元，鉴定费三千三百元；由原告张国全负担一千七百二十五元（已交纳），由被告北京市平谷区金海湖第二小学负担一千六百五十五元（限本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 王连合代理审判员 朱 政人民陪审员 秦立荣二〇一三年十一月十五日书 记 员 王玲玲