（2013）朝民初字第09179号

裁判日期: 2013-11-15

公开日期: 2015-06-29

案件名称

陈佳琦等与赵葳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈佳琦,王玉琴,赵葳,北京链家房地产经纪有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十六条，第九十三条第一款，第九十七条

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2013）朝民初字第09179号原告（反诉被告）陈佳琦，女，1980年2月18日出生。委托代理人张岩。委托代理人刘静。原告（反诉被告）王玉琴，女，1944年10月3日出生。委托代理人张岩。委托代理人刘静。被告赵葳（反诉原告），女，1934年8月18日出生。委托代理人杨洋。委托代理人安东艳。第三人北京链家房地产经纪有限公司。法定代表人左晖，董事长。委托代理人孙笑竹，女，1983年12月15日出生。原告（反诉被告）陈佳琦、王玉琴（以下简称姓名）与被告（反诉原告）赵葳（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，依法追加北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）作为第三人，公开开庭进行了审理。王玉琴及其与陈佳琦的委托代理人张岩、刘静、赵葳的委托代理人杨洋、安东艳，链家公司的委托代理人孙笑竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈佳琦、王玉琴诉称：我系拆迁户，名下没有房屋，急需购房居住，2012年9月1日与赵葳签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。约定赵葳向我出售位于北京市朝阳区潘家园东里17号xxx号房屋（以下简称涉案房屋），并就付款和交房时间进行了约定，并特别约定，如赵葳拒绝将房屋出售给原告，赵葳应以房屋总价款20%向我支付违约金并赔付中介费。2012年10月27日，我突然接到赵葳通知，要求解约。现我诉至法院，要求解除我与赵葳之间签署的房屋买卖合同及补充协议；赵葳返还定金4万元；赵葳向我支付违约金608000元并赔偿超出违约金的实际损失115580元（购房差价640000元，居间代理费66880元、保障服务费15200元、评估费1500元）。赵葳答辩并反诉称：不同意陈佳琦、王玉琴要求给付违约金及赔偿损失的诉讼请求。一是房屋买卖合同是无效的，陈佳琦、王玉琴基于无效合同要求我承担违约金赔偿责任，我方不予认可。双方合同为非法避税，属于以合法形式掩盖非法目的的合同，是无效的。二是即使合同有效，本案中的违约方为陈佳琦、王玉琴，陈佳琦、王玉琴逾期付款时间已超过十五天，我有权依约解除合同，陈佳琦、王玉琴无权要求我承担违约赔偿责任。三是我除了享有约定的解除权外，还享有法定的解除权，因为链家地产根本违约，导致合同目的无法实现，我有权根据《合同法》第94条的规定，行使法定解除权。四是主、客观方面，逾期付款完全是原告自身过错以及中介责任。五是房屋差价损失属于《合同法》第113条规定的被告“无法预见的损失”，陈佳琦、王玉琴无权要求被告赔偿。六是根据高院有关规定，对房屋差价损失的诉讼请求，应在综合考虑合同各方的履约情况和过错程度的基础上，酌情确定。七是陈佳琦、王玉琴诉请的违约金明显过高，不应支持。20%的房屋违约金在合同中是没有约定的，而是在补充协议第二条中约定的，陈佳琦、王玉琴认为我拒绝将房屋出售，但是我从未说过拒绝卖房的事情，而是说纠正违法合同。八是陈佳琦、王玉琴要求的中介费、保障服务费、评估费等无事实和法律依据。现我提出反诉，要求解除房屋买卖合同及补充协议。针对反诉，陈佳琦、王玉琴辩称：同意解除合同，坚持我的诉讼请求。第三人链家公司述称：同意解除合同，其他的诉讼请求与我公司无关。本案是三方履约过程中赵葳违背之前做出的真实意思表示，并以不合适的理由坚持要求解除合同，三方协商过程中，赵葳坚决拒绝我公司和陈佳琦、王玉琴提出的救济途径，陈佳琦、王玉琴表示愿意按照304万元的成交价款交纳税款并承担税费，但赵葳提出无理要求，坚持必须先解除现有合同，再商谈是否能签订新合同，并且明确表示即便同意签署新的交易合同，交易条件也要变更。因此，我公司认为赵葳的实质目的并非其现在所述，而是违背诚实信用原则在房价上涨情况下达到不再出售房屋或变更现有交易条件的目的。10月24日刚过，赵葳就坚决提出解除合同并不再配合履行任何义务，在此前提下，既然赵葳已经坚持解约，陈佳琦、王玉琴无法支付巨额首付款，在此情况下，我公司无法履行协助办理相关手续的义务。因此我公司和陈佳琦、王玉琴都没有违约行为，本案应当由赵葳承担全部责任。经审理查明：2012年9月1日，赵葳（出卖人）与陈佳琦、王玉琴（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定陈佳琦、王玉琴向赵葳购买涉案房屋，房屋建筑面积为113.64平方米，房屋性质为已购公有住房。房屋成交价格为1600000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价1440000元，定金为40000元。同日，双方及链家公司签订《补充协议》，陈佳琦、王玉琴于该房屋办理过户手续之前以资金监管方式支付赵葳首付款2240000元。双方同意，本交易涉及的税费全部由陈佳琦、王玉琴承担。若赵葳拒绝将房屋出售给陈佳琦、王玉琴或者擅自提高房屋交易价格的，赵葳构成根本违约，应以相当于房屋总价款的20%向陈佳琦、王玉琴支付违约金，链家公司收取陈佳琦、王玉琴费用不予退还，由赵葳赔付。同日，三方还签订了买卖定金协议书、居间服务合同、房屋交易保障服务合同，陈佳琦、王玉琴向赵葳支付定金40000元，9月7日向链家公司支付了居间代理费66880元，向北京中融信担保有限公司支付保障服务费15200元、代收评估费1500元。2012年10月24日，赵葳与陈佳琦、王玉琴签订《补充协议》，约定买方于2012年10月31日前将购房首付款一次性以资金监管的方式支付卖方。卖方最晚于2012年11月7日之前将房屋搬空并交付买方房屋钥匙。尾款80万元于2012年12月份到账。2012年10月27日，赵葳向王玉琴、陈佳琦提出因合同涉及逃税，故合同应当是无效的，要求与王玉琴、陈佳琦解除合同后重新签订合同，王玉琴、陈佳琦当日未同意。2012年11月9日，链家公司陈敏、王玉琴、陈佳琦、赵葳的律师杨洋及其同事安东艳就合同效力问题进行协商。原告提交了录音及文字整理材料。谈话中赵葳的律师表明合同是非法避税合同，是违法无效的，并表明要求先废除该合同，再以304万价格重新谈新合同，并称保证总价304万不会变及年底前不会卖给其他人。对于新合同的签订，赵葳律师表明谈新合同的前提是终止该违法合同。当日各方未就合同解除及效力问题达成一致意见。经询，陈佳琦、王玉琴向赵葳支付了定金4万元，后并未支付其余款项。庭审中，陈佳琦、王玉琴提交了存折及银行明细，证明2012年10月31日前陈佳琦、王玉琴账户内余额足以支付2200000元首付款。陈佳琦、王玉琴以继续履行合同请求提起本诉，2013年1月15日第一次开庭时赵葳明确不同意继续履行合同，并提出反诉要求解除合同。2013年2月17日，陈佳琦、王玉琴与案外人刘凤荣签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定陈佳琦、王玉琴向刘凤荣购买北京市朝阳区潘家园东里17号楼1804号房屋，房屋建筑面积为113.64平方米，房屋成交价格为3680000元。陈佳琦、王玉琴另行支付了居间代理费、保障服务费、代收评估费。2013年2月21日，陈佳琦、王玉琴变更诉讼请求要求解除合同并要求赵葳承担经济损失。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、补充协议、收据、录音及文字整理材料以及各方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：关于合同效力问题。如陈佳琦、王玉琴与赵葳依据合同约定的成交价格1600000元交纳税费，成交价格为1600000元、房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价1440000元的条款应属恶意串通、损害国家利益的条款，应被认定为无效条款。但依据我国合同法的有关规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。双方所签涉案房屋的买卖合同，标的物明确，对于交易价款亦有达成一致的真实意思表示，其他约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。现双方均要求解除合同及补充协议，本院对此不持异议。对于购房款的具体支付时间，双方于2012年10月24日方做出明确约定，而其后仅三日，赵葳即对合同中避税条款产生质疑并向陈佳琦、王玉琴及链家公司提出。虽赵葳提出因合同涉及避税条款而应整体无效的意见本院未予采纳，但赵葳对于该条款的质疑并非没有依据。原告提出的录音证据中亦可体现赵葳的律师一直称要纠正该合同的违法状态，且亦未就房屋实际价款提出增加要求。各方就赵葳提出的合同效力问题进行了多次沟通，无法达成一致。在此情况下各方未签订资金监管划转协议，陈佳琦、王玉琴亦未向赵葳付款。双方于签订合同时即将避税条款写入了合同，故对于合同无法继续履行双方均应承担责任。对于陈佳琦、王玉琴要求赵葳支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。2012年10月27日，赵葳向陈佳琦、王玉琴提出合同无效问题并坚决要求解除合同。陈佳琦、王玉琴于此后对继续履行双方所签北京市存量房屋买卖合同已无正当之信任；且陈佳琦、王玉琴并未支付首付款，故本院认为此后陈佳琦、王玉琴对合同亦难存继续履行的信心。从2012年10月24日双方签订补充协议正式确定房款、房屋交付时间至2012年10月27日赵葳提出解约，时间甚短，在此期间房屋市场价格难有急剧波动，故陈佳琦、王玉琴要求赵葳赔偿房屋差价损失的诉讼请求，缺乏事实法律依据，本院不予支持。对于陈佳琦、王玉琴主张的居间代理费66880元、保障服务费15200元、评估费1500元。由于链家公司作为专业房产中介机构，理应知晓有关房屋买卖方面的相关政策，其促成陈佳琦、王玉琴与赵葳签订了包含避税无效条款的买卖合同，给陈佳琦、王玉琴及赵葳履行合同造成了障碍。故陈佳琦、王玉琴因该合同支出的上述费用，可另案向链家公司进行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈佳琦、王玉琴与被告（反诉原告）赵葳2012年9月1日签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、2012年10月24日签订的《补充协议》。二、被告（反诉原告）赵葳于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）陈佳琦、王玉琴定金四万元。三、驳回原告（反诉被告）陈佳琦、王玉琴的其他诉讼请求。本诉案件受理费一万一千四百三十六元，由原告（反诉被告）陈佳琦、王玉琴负担五千七百一十八元（其中三十五元已交纳，剩余五千六百八十三元于本判决生效后七日内交纳至本院），由被告（反诉原告）赵葳负担五千七百一十八元（于本判决生效后七日内交纳至本院）。反诉案件受理费三十五元，由被告（反诉原告）赵葳负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审　判　长　　陈明荣人民陪审员　　谢秋明人民陪审员　　李京华二〇一三年十一月十五日书　记　员　　温晓汾关注公众号“”