（2013）浙杭民终字第2004号

裁判日期: 2013-11-15

公开日期: 2014-06-20

案件名称

杭州汇晟依羽毛有限公司与杭州富卫娟纺织造有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杭州汇晟依羽毛有限公司,杭州富卫娟纺织造有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2013）浙杭民终字第2004号上诉人（原审原告）：杭州汇晟依羽毛有限公司。法定代表人：陈欢松。委托代理人：邵国会。被上诉人（原审被告）：杭州富卫娟纺织造有限公司。法定代表人：富尧松。委托代理人：朱国发、谢浙波。上诉人杭州汇晟依羽毛有限公司（以下简称汇晟依公司）因与被上诉人杭州富卫娟纺织造有限公司（以下简称富卫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2012）杭萧民初字第5453号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年6月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2008年3月3日，富卫公司与汇晟依公司的前身杭州萧山杰泰羽毛有限公司（2009年9月7日名称变更为汇晟依公司）签订了厂房改建安置租用协议书一份，见证单位是萧山区新街镇长山头村村委，合同约定汇晟依公司所有的机器、电器设备及生产辅助设施和生活用品由汇晟依公司自行拆除搬迁，富卫公司一次性补偿给汇晟依公司搬迁停产及损失费400000元，钢房门窗归富卫公司所有。富卫公司在旧厂房地基上重新建楼屋厂房，落地面积约1036平方米，并将面积底屋（包括大门进来的道地和厂房），长期租给汇晟依公司使用，直至今后被合法征用为止。汇晟依公司租用富卫公司的厂房，每年租金从现在开始起提升至45000元，今后租金不作变动，租金每年支付一次，先付后租。协议签订之日富卫公司支付给汇晟依公司200000元，2008年7月30日汇晟依公司全部搬迁完毕，富卫公司再支付给汇晟依公司200000元。2012年9月12日，汇晟依公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、富卫公司立即按约交付租赁厂房，座落在萧山区新街镇长山头村桥南11号，落地底层平面面积为1036平方米；2、富卫公司赔偿因未按期交付厂房给汇晟依公司造成的损失122500元（2009年1月1日起至2012年6月30日，每年35000元）；3、富卫公司支付浇注道地地面费用20007元；4、诉讼费由富卫公司承担。另查明：汇晟依公司原11号厂房属村委建造（无提供审批手续），汇晟依公司认为与村委系租赁关系无提供相关证据。现富卫公司拆迁该房的基础上建造的房屋，亦无相关的审批手续，于2010年年底结顶，后经装修，至今未进行竣工验收。部分的办公用房已由富卫公司在使用。原审法院认为：2008年3月3日，富卫公司与汇晟依公司签订的厂房改建安置租用协议书，原厂房未进行审批建造（无房产证），加之该厂房的拆迁和改建均未经审批，虽富卫公司已建成，但未进行竣工验收，汇晟依公司要求富卫公司按约交付座落在萧山区新街镇长山头村桥南11号，落地底层平面面积为1036平方米的厂房，因不具备安全生产条件，不具备交付的条件，故汇晟依公司这一诉请不予以支持。汇晟依公司要求赔偿损失，因其提供的租赁合同和收条的证据不足以证明汇晟依公司造成的损失，故无法支持。关于汇晟依公司要求富卫公司支付浇铸道地地面费用20007元，因系另一法律关系，本案不作处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回汇晟依公司全部的诉讼请求。案件受理费3160元，由汇晟依公司负担。宣判后，汇晟依公司不服，向本院提出上诉称：一、原审法院以该厂房未进行审批建造（无房产证），未进行竣工验收为由，判决驳回汇晟依公司的诉求，缺乏法律依据。双方签订的租赁合同合法有效，且是在村委会见证下签订，是双方真实意思表示，该合同没有违反法律法规的强制性规定。依据法律规定，没有房产证的房子并不影响租赁，没有验收也并不完全不能交付使用，更何况该厂房并非城市规划内的厂房，而是村集体的厂房。原审判决中没有释明双方签订的合同违反哪些法律法规的强制性规定，该判决没有法律依据而是主观臆断。二、原审法院法律理解错误。城乡规划法是调整城市规划区的建设活动，而本厂房时村集体厂房，且未用新的土地，该厂房的改建活动应适用乡规划、村规划的相关规定。城乡规划法第三条对城镇和乡村规划作出了区别规定；城乡规划法第十八条，乡规划、村庄规划，应当从农村实际出发，尊重村民意愿，体现地方和农村特色。而最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同解释，该解释调整的是城市规划区的房屋租赁，而该房屋属于村集体厂房，不适用本解释。双方签订的合同中的厂房属于村自有的厂房，为了发展经济而在原址改建并不是新建，该建设或租赁活动应适用于村民组织法和土地管理法的相关规定。综上所述，原审法院的判决既无法律依据，又存在法律理解上的错误。上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判富卫公司立即将坐落于萧山区新街镇长山头村桥南11号，落地底层面积为1036平方米的厂房交付给上诉人使用。被上诉人富卫公司辩称：一、关于上诉状的第一点理由。根据法律规定，租赁物应该是合法有效的，而本案所涉的房屋至今未经过竣工验收，仍在审批过程中，不是法律意义上合法有效的房屋，故不具有可出租的条件。二、关于上诉状的第二点理由。对于农村土地的使用，农民建造自己居住的房屋没有房产证是普遍现象，但是企业就不同了，企业使用集体土地应予以批准，必须是合法有效的，所以农村集体土地不能随便使用的，要经过审批以及竣工验收后才可以使用。综上，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。上诉人汇晟依公司、被上诉人富卫公司在二审期间均未提交新的证据。根据有效的证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，本案中，双方签订的《厂房改建安置租用协议书》中涉及的新建厂房系未经审批建造的房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，第三条中规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。虽然汇晟依公司认为该房屋系属于村集体的房屋，但该解释第一条中亦规定“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理”，即上述规定可以适用于本案。现根据上述规定，结合已查明的租赁房屋的实际情况，该《厂房改建安置租用协议书》应确认无效。而原审法院在审理过程中已对合同效力的问题向汇晟依公司予以了释明，但汇晟依公司对诉讼请求未作变更。鉴于汇晟依公司的诉讼请求是以合同有效为前提，这与法院对合同效力的认定不一致，故本院对汇晟依公司以此为基础所提出的诉讼请求，均不予支持。至于合同无效所造成的损失，汇晟依公司可另行予以主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3160元，由上诉人杭州汇晟依羽毛有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　沈　磊审　判　员　　张一文代理审判员　　盛　峰二〇一三年十一月十五日书　记　员　　翁迪凯搜索“”